古曉：通脹預(yù)期推高樓價繼續(xù)上漲 各區(qū)房價分化加速
編輯：南陽樓市網(wǎng)
2009年12月31日16:51
來源：南陽樓市網(wǎng)
在近日南陽樓市網(wǎng)主辦的《樓市對話》欄目中，南陽市房地產(chǎn)業(yè)資深人士，南陽向陽房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理古曉就2009年的南陽地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及2010年的南陽房價走勢發(fā)表了自己的看法。
古曉就南陽2009年的房地產(chǎn)走勢從三個方面簡單闡述了自己的個人看法。古曉認(rèn)為，南陽09年承接2008年的銷售趨勢。應(yīng)該說從06年，國家的調(diào)控政策出臺比較密集，三四線城市與一二線城市不同，受國家調(diào)控政策影響比較��；對于政策調(diào)控有時候市場反應(yīng)大概要七至九個月才能真正顯現(xiàn)。當(dāng)時雖然出臺了國六條、國八條，但是南陽地產(chǎn)銷售還是一片火爆。真正出現(xiàn)地產(chǎn)銷售寒流的是08年初到09年，這些因素造成09年初地產(chǎn)銷售開端遲滯。主因是市場形勢不好，再加上南陽地產(chǎn)企業(yè)對于政策調(diào)整應(yīng)對不夠及時。不過陳陳相因，也由于政策面的影響，09年后半年，包括全球金融危機(jī)、寬松的貨幣政策，大家開始規(guī)避資產(chǎn)的貶值，所以才有房地產(chǎn)業(yè)今年四季度的翹首飆升現(xiàn)象�！罢f實話，咱們國家居民投資產(chǎn)品還是很缺乏的，通脹的預(yù)期造成了全國及咱們?nèi)木�城市四季度地產(chǎn)交投轉(zhuǎn)熱�！�
古曉認(rèn)為2010年房地產(chǎn)銷售價格是一個穩(wěn)步上升的態(tài)勢。也是因為上面種種方面的影響和推動，再加上從2006年到2009年三年南陽第二輪的建設(shè)周期接近結(jié)束，現(xiàn)房供給漸緊�！八晕艺J(rèn)為南陽2010年地產(chǎn)銷售價格會比較樂觀�！�
“我考察過一些大城市的房產(chǎn)品質(zhì)及配套，覺得方方面面還是比南陽好的多。咱們南陽房產(chǎn)品質(zhì)還處于初級階段，說句業(yè)界不太愛聽的話，咱南陽還屬于“價高質(zhì)次”的狀態(tài)，所以2010年房地產(chǎn)業(yè)界最需要的提升的是品質(zhì)和一些附加值方面的東西。咱們看南陽的地產(chǎn)成品，大體只稱得上算個房子，沒有做足品質(zhì)、概念功夫。首先是品質(zhì)方面，產(chǎn)品粗糙缺乏細(xì)致；再一個是概念上，千篇一律，同質(zhì)化比較嚴(yán)重。估計10年以后，行業(yè)界將逐步意識到這個問題。老百姓將在下一步能看到更好、更多的品質(zhì)盤、細(xì)分的新概念盤。在這個方面提升上來以后，南陽的地產(chǎn)發(fā)展形式將趨于成熟！”
展望未來幾年的發(fā)展趨勢，古曉認(rèn)為地產(chǎn)銷售價格估計還會兒小幅上升�！耙驗樵蹅冎袊�(jīng)濟(jì)狀態(tài)還達(dá)不到老百姓有更多投資渠道的選擇。房子在未來五年左右還是老百姓首選投資產(chǎn)品，黃金，股票等產(chǎn)品投資風(fēng)險太高。從投資房子來說，大不了自己住，改善住房環(huán)境，所以還是一個首選，因為這個穩(wěn)健�！�
“像2009年開端不好，許多企業(yè)銷售策略調(diào)整不是很及時，像桂花城的價格訂的不是很高，最后四季度利用價格杠桿又調(diào)上來了，正好趕上國家實施寬松的貨幣政策。也印證了我剛才的‘現(xiàn)階段地產(chǎn)還是比較穩(wěn)健的投資’說法�！�
在預(yù)測南陽的地產(chǎn)銷售趨勢時，古曉認(rèn)為未來5年左右相應(yīng)是個比較好的階段�！澳详柦衲隇榱嘶I備農(nóng)運會項目總體投資660多億，別小看這個數(shù)字，它是財政收入的若干倍。所以，未來三兩年城市的整體形象一定會高速提升。如果說06年南陽百畝稱為大盤，到那時候才是真正的大盤時代來了！以后項目開發(fā)都是近五百畝或五百畝以上。剛才代總說，國內(nèi)的地產(chǎn)投資大企好多到了南陽，是悄悄進(jìn)入的。這樣一來，對市場規(guī)范、對行業(yè)自律、對經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都是一個促進(jìn)；那就是你（本地地產(chǎn)商）建的不好，我（進(jìn)入南陽的品牌地產(chǎn)商）就建的比你好，你賣的不好，我賣的就比你好！對咱業(yè)界促進(jìn)和老百姓選擇都是一件好事�！�
對于今年年底國家的經(jīng)濟(jì)工作會議，古曉認(rèn)為影響最大的是二手房營業(yè)稅的調(diào)整�！皟赡暾{(diào)整成了五年，控制新房過熱炒作，抑制投機(jī)資金。我認(rèn)為具體到三、四線城市影響還是比較大的。首先我們看市場上房子的購買的結(jié)構(gòu)。剛性需求50%到60%，改善性需求是20%，投資型需求是20%，就是這20%，才起到推波助瀾大作用，也是一種利潤示范作用。房子價格是炒上去的，大家趨之若鶩去購買，才會越炒越熱。”
古曉還笑言國家對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，“好似自己家的孩子，不聽話了想打兩下，又不敢打的太重，打重了又心疼，又不敢打的太狠。因為是支柱行業(yè)，GDP占六點多吧，地方財稅收入又在40%以上，溫總理說要保八，如果抑制過激，就難以保證，政府要平衡民生，只有抑制過熱過快的地產(chǎn)價格，不過政策對一、二線城市仰制作用較大，因為一、二線城市房價也確實離譜，對于全國地產(chǎn)行業(yè)，是支持發(fā)展的，只是要求價格不要太瘋狂。政策是一定要出臺，也是為了平衡民生關(guān)系，那么增福就會慢下來，對于亟需購房的民眾也有好處的�！�
“政策這一塊，政府要增加對經(jīng)濟(jì)適用房的大力供給。政府從78年以來，一直是搞市場經(jīng)濟(jì)，肯定不會再回到計劃經(jīng)濟(jì)；所以就是市場經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)、民生保障相補(bǔ)充。明年大概就是5%到10%的增長幅度。資產(chǎn)會更加堅挺一點，因為貨幣有通脹預(yù)期，所以我以為還是會漲。只是幅度較小�！�
最后，古曉在預(yù)測南陽今后的房地產(chǎn)發(fā)展走勢中，強(qiáng)調(diào)城市在在地理位置分區(qū)上的差別�！拔磥硪岳铣菂^(qū)為核心，形成商業(yè)地產(chǎn)配套為主、高品質(zhì)的樓盤集群。我們的身份代表不了開發(fā)商的下一步理念，我們主要還是沿著剛才說的分區(qū)趨勢和價格趨勢來展開。從地理位置上分，未來將更加明晰，參照武漢三鎮(zhèn)模式,如前面所說南陽以人民路、新華路、工業(yè)路、中州路合圍區(qū)域輻射范圍為核心，形成一個老城商業(yè)區(qū)并最終發(fā)展為如漢口的商業(yè)中心集群。行政辦公中心將東移到獨山大道以東、312國道以南、濱河路以西的區(qū)域。遠(yuǎn)期連接河?xùn)|成為如武昌的行政文化區(qū)域集群，白河南岸將形成生態(tài)工業(yè)園及配套生活區(qū)域集群。
臨濱河路的東區(qū)，未來發(fā)展?jié)摿蛢r格升值較大，品質(zhì)盤和規(guī)模盤將集中涌現(xiàn)，區(qū)域配套、市政道路等對它支持都會發(fā)揮杠桿效應(yīng)；一般來講，一個城市市政配套及道路到位的話，可以帶動區(qū)域的投資發(fā)展。市政配套投資一個億能帶動近10個億的發(fā)展。所以敬請大家關(guān)注未來待開發(fā)的東區(qū)區(qū)塊及高標(biāo)準(zhǔn)市政配套區(qū)塊。那將是地產(chǎn)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)！”
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