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近日重要的會(huì)議召開(kāi)，對(duì)于樓市，有很多“討伐”的地方，比如越調(diào)越漲、期房欺詐，公攤面積坑人等等。樓市此前積累的“三大難題”——房地產(chǎn)稅、商品房取消“預(yù)售”改為“現(xiàn)售”、按“套內(nèi)面積”計(jì)價(jià)銷(xiāo)售商品房，又成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)。而“三大難題”的進(jìn)展，將帶來(lái)“三大變局”。

這些話題近幾年雖老生常談，但依然不影響關(guān)注度。以目前的形勢(shì)來(lái)看，在“十四五”期間，“三大難題”都有較大幾率獲得突破性進(jìn)展。

據(jù)多家媒體報(bào)道，3月8日，有全國(guó)政xie委員提交提案，建議取消商品房預(yù)售制度，以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷(xiāo)售商品房。

對(duì)于這兩個(gè)建議，委員代表給出的理由分別是：

商品房預(yù)售制度的主要弊端是：開(kāi)發(fā)商將經(jīng)營(yíng)成本和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房者；先預(yù)付房款后交房，不僅讓購(gòu)房者承擔(dān)了本應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的資金成本，還會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商挪用、占用資金，項(xiàng)目爛尾，購(gòu)房人無(wú)房可住等風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)預(yù)售制度還助長(zhǎng)房地產(chǎn)行業(yè)低水平競(jìng)爭(zhēng)和房產(chǎn)泡沫，削弱政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控能力，影響社會(huì)穩(wěn)定，帶來(lái)了管理風(fēng)險(xiǎn)、消費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)等一系列社會(huì)問(wèn)題。

由于公攤面積存在缺少限制性標(biāo)準(zhǔn)，由開(kāi)發(fā)商委托房產(chǎn)商測(cè)繪面積，容易產(chǎn)生暗箱操作等原因?qū)е鹿珨偯娣e無(wú)序增加和不斷上漲；另外，公攤面積計(jì)算不透明，購(gòu)房人毫無(wú)知情權(quán)和救濟(jì)權(quán)，公共部位（公攤部分）的使用和收益歸屬存在爭(zhēng)議；不僅如此，采用建筑面積計(jì)價(jià)還將帶來(lái)物業(yè)服務(wù)費(fèi)、暖氣費(fèi)、精裝修房銷(xiāo)售等相關(guān)收費(fèi)的不公平和不合理。

一、若商品房取消“預(yù)售”改為“現(xiàn)售”，有何影響？

眾所周知，商品房“預(yù)售”制下，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售的是期房，購(gòu)房者實(shí)地能看到的只有沙盤(pán)和樣板間，甚至有的項(xiàng)目并不打造樣板間，其他項(xiàng)目信息大多由置業(yè)顧問(wèn)口述，實(shí)際是否能夠完整呈現(xiàn)，并不能得到相應(yīng)的保障。

在信息不對(duì)等的情況下，購(gòu)房者買(mǎi)房承擔(dān)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)，也十分不公平。而取消商品房預(yù)售制度，購(gòu)房者買(mǎi)到的都是現(xiàn)房，買(mǎi)之前就可以實(shí)地了解房源的真實(shí)質(zhì)量，并且購(gòu)買(mǎi)后幾乎可以直接入住，節(jié)省了成本。看起來(lái)，取消預(yù)售制對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是一大利好。

不過(guò)需要注意的是，預(yù)售改為現(xiàn)售，將提高開(kāi)發(fā)商的資金成本，而增加的成本可能進(jìn)而轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上，促使房?jī)r(jià)上漲。舉個(gè)例子：以高層住宅為例，疫情之后基本上建筑結(jié)構(gòu)“正負(fù)零”露出地面）就可以銷(xiāo)售。如果改為現(xiàn)房銷(xiāo)售，意味著開(kāi)發(fā)商回籠資金的時(shí)間將延后1年半到2年。假設(shè)平均延后2年，按照每年8%左右的資金成本，將增加開(kāi)發(fā)和16%的資金成本。這些成本要么變相加入房?jī)r(jià)，要么需要政府拍地的時(shí)候給予讓利（更嚴(yán)格地限價(jià)）。

2020年3月，海南省宣布全域?qū)嵤�“現(xiàn)房銷(xiāo)售”，成為“取消預(yù)售第一省”。此外，深圳、杭州、南京、蘇州、江門(mén)等城市，也試點(diǎn)了“現(xiàn)售”。

而“現(xiàn)售”之所以沒(méi)有在全國(guó)推廣，主要是兩大原因：第一，擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲；第二，擔(dān)心來(lái)自房地產(chǎn)的稅收下降、失業(yè)率上升。

去年疫情爆發(fā)之后，幾乎所有的省市都降低了預(yù)售門(mén)檻，而不是提高預(yù)售門(mén)檻（只有海南例外）。其目的，還是扶持房地產(chǎn)行業(yè)，避免企業(yè)壓力太大。

鑒于經(jīng)濟(jì)下行壓力期還有至少2年，所以全國(guó)范圍內(nèi)“預(yù)售”改“現(xiàn)售”，可能要到2023年之后才有可能推進(jìn)。

二、按“套內(nèi)面積”計(jì)價(jià)銷(xiāo)售商品房，房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？

我們?cè)賮?lái)看，呼聲很高的商品房銷(xiāo)售取消“公攤面積”。主要原因是“公攤面積”的計(jì)算非常不透明，并由此造成了業(yè)主多付采暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等。但也需要注意的是，如果取消，按照套內(nèi)面積或者實(shí)用面積銷(xiāo)售，房?jī)r(jià)則會(huì)出現(xiàn)“跳漲”的奇觀。

目前中國(guó)帶電梯的住宅，正常情況下套內(nèi)面積占建筑面積的70%左右，多的可以接近75%，少的可能不足66%，關(guān)鍵看開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有“偷面積”。而開(kāi)發(fā)商是否“偷面積”，還要看地方政府的監(jiān)管是否嚴(yán)格。在一些城市，甚至出現(xiàn)了套內(nèi)面積大于建筑面積的怪現(xiàn)象。但這畢竟是少數(shù)。

如果改為“套內(nèi)面積”，按照套內(nèi)率70%計(jì)算，每平米的單價(jià)會(huì)上漲30%以上，甚至超過(guò)40%。這會(huì)給民眾帶來(lái)通脹很厲害，房?jī)r(jià)很高等印象。所以，這或許是“取消公攤面積”一直沒(méi)有落地的重要原因。

實(shí)行“套內(nèi)面積”、“實(shí)用面積”固然好，但會(huì)帶來(lái)強(qiáng)烈的通脹感，而且引發(fā)跟歐美等國(guó)家住房?jī)r(jià)格的對(duì)比，可能加劇資金流入效應(yīng)。

當(dāng)然，站在購(gòu)房者立場(chǎng)上看，還是拋棄公攤面積更好，因?yàn)檎鎸?shí)的、令人瞠目的單價(jià)，會(huì)對(duì)政策產(chǎn)生倒逼，維持調(diào)控的高壓。否則，房?jī)r(jià)會(huì)在公攤面積掩護(hù)下，容易走高。

三、房地產(chǎn)稅，到底何時(shí)出臺(tái)

最后來(lái)談?wù)劮康禺a(chǎn)稅，雖然“政府工作報(bào)告”沒(méi)有提及“房地產(chǎn)稅”，說(shuō)明2021年房地稅立法不會(huì)有實(shí)質(zhì)性推進(jìn)，但在《“十四五”規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要（草案）（征求意見(jiàn)稿）》里，有明確的說(shuō)法：

推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。穩(wěn)定地價(jià)、房?jī)r(jià)和預(yù)期。建立住房和土地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融調(diào)控，發(fā)揮住房稅收調(diào)節(jié)作用，支持合理自住需求，遏制投資投機(jī)性需求。加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，完善長(zhǎng)租房政策，逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。

由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)稅立法，大概率在十四五期間獲得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，至少會(huì)有初步的方案公布，或者在部分城市搞試點(diǎn)。至于全面落地，恐怕還需要更長(zhǎng)的時(shí)間。

房地產(chǎn)稅的推出，很有可能伴隨著中國(guó)土地制度的重要變革。但筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)稅不是為了遏制房?jī)r(jià)的，而是為了解決稅收來(lái)源的。如果房地產(chǎn)稅里，加入對(duì)多套房擁有者“懲罰性”、“累進(jìn)制”的稅率，那就會(huì)影響到老百姓的資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)，多套房業(yè)主將被迫賣(mài)房，短期內(nèi)會(huì)產(chǎn)生遏制房?jī)r(jià)的作用。

2021年以來(lái)，截止到3月13日，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)已累計(jì)高達(dá)100余次。調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)“圍追堵截”，政策風(fēng)向上可見(jiàn)，"房住不炒"已不再是一句空口號(hào)。

在房地產(chǎn)快速發(fā)展的這20多年時(shí)間里，樓市經(jīng)歷了很多次大大小小的調(diào)控，但基本持續(xù)兩三年就結(jié)束了。但是，這一次明顯不同。從2016年9月份開(kāi)始算起，樓市調(diào)控已經(jīng)持續(xù)了4年多，而且2021年還有更加嚴(yán)厲的趨勢(shì)，所以是時(shí)候換一種態(tài)度和眼光來(lái)看待樓市了。

隨著宏觀政策面的繼續(xù)收緊，樓市價(jià)值將逐步回歸到城市的基本面。未來(lái)風(fēng)向上，大城市有進(jìn)一步聚集的趨勢(shì)，繼續(xù)強(qiáng)化都市圈（粵港澳大灣區(qū)、京津冀、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、長(zhǎng)三角、成渝地區(qū)等）。筆者認(rèn)為大城市房?jī)r(jià)依然很難下跌，但2021-2022年這兩年整體上也不會(huì)有大漲，在政策高壓中保持穩(wěn)中微漲或橫盤(pán)態(tài)勢(shì)的概率比較大。