我們都知道，在“房住不炒”理念被提出之前，很多人把房子的投資屬性看得比房子的居住屬性還要重，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展“本末倒置”。房子的投資屬性蓋過房子的居住屬性，買房不是為了居住，反而是為了把房子當作一種盈利的工具。
誠然，在世界上任何一個國家，房子都是一種投資品，我們不否認房子的投資屬性，但是投資不等同于惡意炒作，炒房行為已經(jīng)開始危害房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展，讓真正需要買房的人買不到房子，買不起房子。
不過，近些年隨著“房住不炒”的觀念深入人心，加上國家出臺打擊炒房囤房的政策體系日趨完善，人們投資炒房的意愿在逐漸減弱，當然在調(diào)控政策的規(guī)范之下，投資炒房的盈利空間也在逐漸變小。
近日國家又出臺了一系列的調(diào)控政策，不過這一輪的調(diào)控政策集中在房地產(chǎn)金融方面�？梢哉f今年國家再一次對樓市進行定調(diào)，房地產(chǎn)金融調(diào)控層面不能放松，維持房地產(chǎn)金融的穩(wěn)定是今年樓市調(diào)控的一個重要方向。
2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，主要針對房地產(chǎn)貸款進行收緊，把所有銀行分為5類，分別為中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行、縣域農(nóng)合機構(gòu)、村鎮(zhèn)銀行。根據(jù)銀行類型的不同，對房地產(chǎn)貸款占比上限和個人住房貸款占比上限進行了規(guī)范。
這一新規(guī)被很多人稱為“房貸新規(guī)”，房貸新規(guī)主要是從房地產(chǎn)金融的角度來進行調(diào)控樓市，對銀行房地產(chǎn)貸款余額占比和個人住房貸款余額占比進行限制，來限制流入房地產(chǎn)行業(yè)的資金。
當然“房貸新規(guī)”只是一個開始，2021年開始，國家開始大范圍收緊房地產(chǎn)金融調(diào)控政策。尤其是3月份以來，對于經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市的打壓持續(xù)不斷，很多房地產(chǎn)熱點城市已經(jīng)著手嚴查經(jīng)營貸流入樓市。
我們先看一下何為經(jīng)營貸，經(jīng)營貸又是如何流入樓市的？經(jīng)營貸款本來是面向中小企業(yè)和個體工商戶的貸款，這些貸款可能是中小企業(yè)和個體工商戶的救命錢，但是卻被一些人投機取巧拿來買房子，本應(yīng)該流入實體經(jīng)濟的資金，最終卻流入樓市。
經(jīng)營貸流入樓市的方式有兩種：一種是名下?lián)碛腥罘康某捶靠�，通過住房抵押申請房抵經(jīng)營貸款，申請到的貸款繼續(xù)用來買房；另一種就是買房的時候避開普通的商業(yè)貸款，利用房抵經(jīng)營貸款來代替普通商業(yè)貸款。
第一種方式增加了購房者的杠桿率，第二種方式雖然沒有增加購房者杠桿率，但是也讓不該流入房地產(chǎn)行業(yè)的金融貸款流入房地產(chǎn)行業(yè)，不僅影響了其他行業(yè)的發(fā)展，同時也增大了房地產(chǎn)金融的風(fēng)險。
3月18日，深圳銀保監(jiān)局通報，要求轄區(qū)內(nèi)中資商業(yè)銀行對15.4萬比、1771.73億經(jīng)營貸款業(yè)務(wù)進行全面排查，并選取6家銀行進行現(xiàn)場檢查 ，檢查覆蓋率將近50%；
3月23日，北京銀保監(jiān)局發(fā)布消息，轄內(nèi)銀行自查發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入北京房地產(chǎn)市場個人經(jīng)營貸款金額約3.4億元；
3月26日，廣東銀保監(jiān)局表示，今年以來，已經(jīng)查處的違規(guī)購房貸款超過3億元。根據(jù)銀行一位工作人員的說法，違規(guī)放貸一經(jīng)查出，就要回收貸款。
目前房地產(chǎn)行業(yè)存在兩大“風(fēng)險”，一方面是房地產(chǎn)金融方面的風(fēng)險，銀保監(jiān)會曾提及，房地產(chǎn)行業(yè)是金融體系最大的灰犀牛；另一方面就是目前的住房空置率，如果住房空置率過高的話，對于房地產(chǎn)行業(yè)存在很大的隱患。
那么目前我國的住房空置率到底有多高呢？根據(jù)西南財經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的《中國城鎮(zhèn)住房空置分析》顯示：2017年我國的住房空置率高達21.4%，空置房數(shù)量達到6500萬套。
這已經(jīng)遠遠超過國際正常水平，按照國際標準，住房空置率超過10%已經(jīng)偏高，如果住房空置率超過20%，已經(jīng)算是嚴重偏高的水平。
并且隨著這幾年樓市的發(fā)展，空置房數(shù)量也會增加不少，如果加上大量的小產(chǎn)權(quán)房以及大量的安置房和回遷房，現(xiàn)在空置房數(shù)量可能已經(jīng)達到1億。
當然我們國家空置房的數(shù)量分布并不均勻，比如北京、上海、武漢、鄭州等一線城市和新一線城市，空置房的比例相對低很多，目前我們國家這么多空置房主要集中在人口流出的三四線城市。
空置房對應(yīng)的就是高庫存量，我們應(yīng)該還記得2014年我國樓市面臨的困境，引發(fā)2014年樓市低迷的最大原因就是庫存量偏高。
據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2014年全國100城商品房庫存量高達6.2億平方米，而根據(jù)最新數(shù)據(jù)，2020年全國100城商品房庫存量已經(jīng)達到5.7億平方米，同比2019年增長9%，已經(jīng)十分接近2014年的庫存數(shù)據(jù)。
樓市庫存量偏高，說明空置房的數(shù)量很高，這兩者基本是等價的，空置房數(shù)量偏高可能會銀行帶來壓力。
對于銀行而言，不管是房企發(fā)生資金危機還是個人貸款發(fā)生危機，都有可能導(dǎo)致銀行集體壞賬。
從房企的角度來說，房企本身的負債率普遍很高，高庫存量會導(dǎo)致房企去庫存更加艱難，資金更加難以回籠，可能難以償還銀行貸款。
從個人買房的角度來說，空置房數(shù)量很高，意味著很多人買房是出于投資的目的，資金杠桿率比較高，棄房斷供的可能性很大。另一方面很多經(jīng)營貸、消費貸等違規(guī)資金進入樓市，只會增加個人的杠桿率，也可能會導(dǎo)致個人破產(chǎn)風(fēng)險增加。
不過從2020年下半年開始，這方面的風(fēng)險就一直在降低，主要還是國家采取了比較及時的調(diào)控措施。降低個人和房企的負債率，可以有效避免銀行發(fā)生集體壞賬。
2020年9月，央行發(fā)布了“三道紅線”新規(guī)，如果房企不能達到這3個指標，意味著房企的融資會受到很大限制。這一新規(guī)主要還是為了鼓勵房企進行降負債，并且明確了降負債的指標。
今年年初，央行和住建部又發(fā)布了“房貸新規(guī)”，把所有銀行分為5類，并根據(jù)銀行類型的不同分別設(shè)置了房地產(chǎn)貸款占比上限和個人住房貸款占比上限。
寫在最后，從樓市發(fā)展的角度來看，國家的調(diào)控是準確而及時的，讓我們對房地產(chǎn)行業(yè)的未來充滿信心；不過從炒房客的角度來說，如今的樓市，給投機者的生存空間越來越小，生存時間也越來越短；而作為未來樓市的主角剛需購房者，可以對未來的樓市充滿期待。
