樓市四大重磅消息，對炒房客招招“致命”！
編輯：南陽樓市網(wǎng)
2021年03月24日17:20
來源：南陽樓市網(wǎng)
最近，樓市傳來四個“重磅消息”，對“炒房客”來說可能個個致命。\u003c/p>\u003cp class=\"textAlignCenter\">\u003cstrong>多地“圍剿”經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市\(zhòng)u003c/strong>\u003c/p>\u003cp>一線城市幾乎是同步行動。北上廣深全面排查轄區(qū)內(nèi)銀行機構(gòu)，防止經(jīng)營性貸款等信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。\u003c/p>\u003cp>這回是動真格的了。各地還公布了排查結(jié)果。比如：北京市銀保監(jiān)局日前公布，2020年下半年以來，涉嫌違規(guī)流入北京房地產(chǎn)市場的個人經(jīng)營性貸款金額約3.4億元，約占經(jīng)營貸自查業(yè)務總量的0.35%。北京銀保監(jiān)局還對4家銀行啟動立案調(diào)查。\u003c/p>\u003cp>廣東轄內(nèi)（不含深圳）銀行機構(gòu)發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的問題貸款金額2.77億元、920戶。其中，廣州地區(qū)銀行機構(gòu)自查發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的問題貸款金額1.47億元、305戶。\u003c/p>\u003cp>深圳銀保監(jiān)局、中國人民銀行深圳市中心支行近日通報經(jīng)營貸專項核查結(jié)果稱，已提前收回21筆、5180萬元涉嫌違規(guī)貸款，處罰違規(guī)機構(gòu)4家，處罰問責違規(guī)責任人14人次，處罰金額合計575萬元。\u003c/p>\u003cp>上海市未公布具體金額，不過也在通報中稱，存在貸款資金用途違規(guī)，部分個人消費貸、經(jīng)營貸資金流入房地產(chǎn)市場。\u003c/p>\u003cp>浙江也出手了。浙江省表示，將對2020年以來發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款、消費類和經(jīng)營類貸款以及“凍資”等業(yè)務進行全面自查。\u003c/p>\u003cp>值得注意的是，利用這種違規(guī)方式“加杠桿”的炒房者受到了懲罰。\u003c/p>\u003cp>家住蘇州的魏女士在微博上曝稱，在一位房產(chǎn)“大V”的慫恿下，去年4月，她通過小額貸款公司墊資463萬元，在深圳前海買了一套728萬元的房子。在中介等的幫助下，她計劃買房后立即辦理經(jīng)營貸，以償還借來的首付款。但當月深圳市政策收緊，房產(chǎn)過戶滿6個月后才能申請辦理經(jīng)營貸。小貸公司高額的利率導致魏女士資金鏈斷裂，最終這處房產(chǎn)在去年年底被深圳市法院以660萬元的底價拍出。有人計算，魏女士在此過程中至少損失150萬元。\u003c/p>\u003cp>經(jīng)營貸等違規(guī)資金在去年以來的一輪房價升溫中可謂扮演了推波助瀾的角色。為了支持實體經(jīng)濟，不少銀行在疫情暴發(fā)后推出了低息的經(jīng)營貸產(chǎn)品，一些地方則對小微企業(yè)實行經(jīng)營貸貼息，優(yōu)惠后的經(jīng)營貸年化利率低至3.8%左右，甚至低于公積金貸款利率，而商貸利率，特別是二套房利率普遍在5%以上。\u003c/p>\u003cp>利差帶來的套利空間，讓一些人選擇使用過橋貸等全款買房，再抵押房產(chǎn)，拿到利率更低的經(jīng)營貸，還上部分首付。這讓很多原本不具備買房能力的人，“強行上車”，推高了購房需求。\u003c/p>\u003cp class=\"textAlignCenter\">\u003cstrong>學區(qū)房受到精準打擊\u003c/strong>\u003c/p>\u003cp>學區(qū)房一直是房地產(chǎn)市場的特殊存在。它既承載了教育資源不均衡的溢價，也背負了家長望子成龍的期盼。房價上漲時，它漲得最快，房價下跌時，它跌得最慢。因此，也歷來是樓市炒作的重點之一。去年，深圳、上海等地二手房價的一輪快速上漲大都從學區(qū)房的升溫開始。\u003c/p>\u003cp>去年以來，陸續(xù)有地方出臺淡化學區(qū)房的政策。如：近期，上海發(fā)布“學位新政”，其核心內(nèi)容是“初升高”從原來的“對口直升”為主改為“指標到區(qū)（校）”為主。從2022年開始，上海名校高中50-65%的“初升高”名額，要公平地給到各個區(qū)或?qū)W校。\u003c/p>\u003cp>廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，近期各地推出的諸如：多校劃片、名額均分、大學區(qū)制、公民同招等政策，其共同特點就是學校之間、學生之間的競爭越來越激烈，大家都拼成績、拼競賽。一旦競爭大了、開始拼成績了，學區(qū)房的作用就降低了。他認為，一直高燒不退的學位房，“降溫”模式已開啟。\u003c/p>\u003cp class=\"textAlignCenter\">\u003cstrong>調(diào)控深入二手房領域\u003c/strong>\u003c/p>\u003cp>今年春節(jié)前，深圳樓市放了個大招——發(fā)布全市3595個住宅小區(qū)二手住房成交參考價格。報價高于參考價的二手房將無法掛牌，不僅如此，貸款金額也要參考指導價。\u003c/p>\u003cp>成都“抄了作業(yè)”。在日前發(fā)布的樓市新政中，同樣提出“建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制”。\u003c/p>\u003cp>貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，過去調(diào)控主要以新房調(diào)控為主，通過限制土地、新房價格來影響市場預期，但對分散的二手房市場缺乏有效的調(diào)控工具。近期調(diào)控出現(xiàn)向二手房市場轉(zhuǎn)移的趨勢。\u003c/p>\u003cp>許小樂認為，從深圳開始，通過二手房官方指導價的方式，引導消費者、銀行理性評估房屋價值，能夠?qū)⒎績r漲幅控制在一定合理區(qū)間。春節(jié)以來，深圳二手房市場交易量回落到低位，房價上漲勢頭得到遏制。對二手房實行指導價，是我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的一大創(chuàng)新舉措，其效果還有待觀察。\u003c/p>\u003cp>近年來，各主要城市大多對新房實施限價，二手房價格則相對放開，由買賣雙方博弈形成。不過，近期一些城市出現(xiàn)小區(qū)業(yè)主抱團漲價等情形，推高二手房價。分析認為，將二手房價也納入限價或?qū)⒏淖冞@種情況，同時也降低由于一二手房價格倒掛帶來的套利空間。\u003c/p>\u003cp class=\"textAlignCenter\">\u003cstrong>多國開啟加息周期，流動性拐點或年內(nèi)出現(xiàn)\u003c/strong>\u003c/p>\u003cp>近期，巴西、土耳其、俄羅斯先后加息，成為疫情以來首先進入加息周期的經(jīng)濟體。應對國內(nèi)日益嚴峻的通貨膨脹是各國加息的重要原因。多位經(jīng)濟學家預測，全球非美經(jīng)濟體的加息周期或?qū)㈤_啟。\u003c/p>\u003cp>近期大宗商品價格普漲，被視為資產(chǎn)價格重要衡量標尺的美國十年期國債收益率上升。知名經(jīng)濟學任澤平表示，我們可能正站在流動性的周期性拐點上。\u003c/p>\u003cp>任澤平認為，2021年一季度前后，隨著經(jīng)濟復蘇的頂部區(qū)間正在到來，通脹預期抬頭，貨幣政策回歸正�；�，信用政策結(jié)構(gòu)性收緊，我們正在迎來廣義流動性的周期性拐點。\u003c/p>\u003cp>任澤平曾經(jīng)提出“房地產(chǎn)短期看金融，中期看土地，長期看人口”，并被視為業(yè)內(nèi)經(jīng)典分析框架。過去幾十年，全球性貨幣超發(fā)、低利率，導致了股市、房市等資產(chǎn)價格大漲。流動性拐點一旦出現(xiàn)，對部分城市過熱的房地產(chǎn)市場可能會產(chǎn)生“釜底抽薪”的效應。\u003c/p>\u003cp>任澤平指出，2020年在低利率和貨幣寬松的推動下，房地產(chǎn)市場的復蘇對3月以來的這一輪經(jīng)濟復蘇周期貢獻明顯。但是，隨著5-6月以來貨幣政策回歸正常化、邊際收緊，未來房地產(chǎn)銷售和投資均面臨回落壓力。房地產(chǎn)長期看人口，區(qū)域分化將是未來的主流。\u003c/p>\u003cp>相對大幅加息國家，我國利率水平基本保持穩(wěn)定。不過，盡管貸款市場報價利率（LPR）連續(xù)11個月未變，但房貸已經(jīng)出現(xiàn)收緊趨勢。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，3月貝殼研究院監(jiān)測的60城主流首套房貸利率為5.34%，二套利率為5.62%，分別較上月提高2個、3個基點；3月60城房貸平均放款周期為49天，較2月延長3天。當月，多地首套、二套利率均上升，如中山、東莞、珠海等珠三角城市，馬鞍山、嘉興等長三角城市及開封、洛陽等中原區(qū)域城市。
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