2020年受疫情影響，在國內(nèi)各大城市的房價(jià)都出現(xiàn)跌落的情況下，深圳的房價(jià)卻又有所上漲，隨后深圳政府陸續(xù)出臺各種樓市調(diào)控政策，試圖給愈發(fā)狂熱的樓市“降降溫”，一時(shí)間深圳樓市波譎云詭，變幻莫測。深圳樓市的狂熱并非一朝一夕形成，要窺測其背后的規(guī)律，就不得不從深圳房地產(chǎn)四十年多的發(fā)展歷程說起。
“當(dāng)這個(gè)時(shí)代到來的時(shí)候，銳不可當(dāng)。萬物肆意生長，塵埃與曙光升騰，江河匯聚成川，無名山丘崛起為峰，天地一時(shí)，無比開闊�！� ——吳曉波《激蕩三十年》
1980年8月26日，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)正式成立，成為了中國改革開放建立的第一批經(jīng)濟(jì)特區(qū)之一，一場改革開放的精彩大戲?qū)⒃谶@片土地上演，深圳房地產(chǎn)四十年的風(fēng)云變幻也由此拉開序幕。
1980年的深圳 圖源：網(wǎng)絡(luò)
1984年，一個(gè)名叫王石的年輕人在深圳創(chuàng)立了萬科，這家公司將在四年后進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，此后經(jīng)過三十余年的發(fā)展，將成為國內(nèi)著名的房地產(chǎn)企業(yè)。
王石 圖源：網(wǎng)絡(luò)
1987年12月1日，深圳迎來了建國后的首次土地公開拍賣——出讓一塊5000多平方米土地的使用權(quán)。最終，這塊地以525萬的總價(jià)由深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)公司競拍成功，第二年在這塊土地上建起了東曉花園，單價(jià)1600元/平，不到一個(gè)小時(shí)就賣完了。這是國有土地使用權(quán)在國內(nèi)第一次作為資產(chǎn)進(jìn)入市場，被稱為新中國建立土地使用制度后的“第一場革命”。
時(shí)任深圳特區(qū)房地產(chǎn)公司總經(jīng)理駱錦星（左） 圖源：網(wǎng)絡(luò)
深圳的“土地拍賣第一槌”直接促成了憲法的修改，1988年4月12日，七屆全國人大第一次會議通過了《中華人民共和國憲法修正草案》，將原來憲法中禁止出租土地的“出租”二字刪去，規(guī)定“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。
1991年，萬科公司在深圳證券交易所上市，股票代碼是000002，而股票代碼000001則是平安銀行（原深圳發(fā)展銀行），總部也是在深圳，這似乎冥冥中預(yù)示著金融和房地產(chǎn)將是深圳未來發(fā)展的主題。
1991年萬科上市 圖源：網(wǎng)絡(luò)
1992年，鄧小平發(fā)表南巡講話，為市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展注入了一劑強(qiáng)行針，在此大背景之下，深圳的房價(jià)也出現(xiàn)了上漲，第一次突破1萬/平米。
1992年鄧小平南巡 圖源：網(wǎng)絡(luò)
同樣在這一年，深圳開啟了農(nóng)村土地國有化改革，1992年6月18日，深圳市政府出臺了《關(guān)于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)農(nóng)村城市化的暫行規(guī)定》，在原特區(qū)內(nèi)的羅湖、福田、南山和鹽田四區(qū)推進(jìn)農(nóng)村城市化，通過“統(tǒng)征”方式將原特區(qū)內(nèi)全部農(nóng)村土地轉(zhuǎn)為城市國有土地。
1995年6月，位于深圳羅湖區(qū)的69層的地王大廈主樓封頂，成為當(dāng)時(shí)亞洲第一高樓、世界第四高樓，并保持深圳第一高樓的記錄長達(dá)15年之久。
1995年地王大廈封頂 圖源：網(wǎng)絡(luò)
1997年，亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，短短一年間，香港的金融風(fēng)暴波及到深圳，很多香港買家急于拋售房屋，回籠資金，深圳房價(jià)暴跌。
國際金融“大鱷”索羅斯 圖源：網(wǎng)絡(luò)
1998年，被稱為“中國房地產(chǎn)市場化元年”，這一年國家首次把房產(chǎn)定義為商品，房地產(chǎn)正式成為了一個(gè)產(chǎn)業(yè)，深圳房地產(chǎn)從此完全走上了市場化軌道。
2001年10月17日，深圳市人大常委會出臺《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》和《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑若干規(guī)定》，開始著手解決深圳城市化過程中的所遺留的違法建筑問題。
深圳隨處可見的“農(nóng)民房” 圖源：網(wǎng)絡(luò)
2003年，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，這是國家首次發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)控政策。
《房價(jià)調(diào)控》 圖源：網(wǎng)絡(luò)
2004年，深圳在農(nóng)村土地國有化改革的道路上又邁出了重要一步，深圳市政府出臺了《深圳市寶安龍崗兩區(qū)城市化土地管理辦法》，對特區(qū)外寶安、龍崗兩區(qū)的土地實(shí)施“統(tǒng)轉(zhuǎn)”，將集體土地轉(zhuǎn)化為國有土地，以此實(shí)現(xiàn)深圳全市的土地國有化。
但國土部明確表態(tài)，“深圳做法，下不為例”，因此“深圳模式”并未在其他城市推行，深圳由此成為了全國唯一只有國有土地沒有集體土地，只有城市戶口沒有農(nóng)村戶口的城市。
同樣在2004年，深圳香蜜湖地塊拍賣，成交價(jià)7700/平米，這個(gè)價(jià)格再創(chuàng)深圳地價(jià)新高，后來深圳人所熟知的豪宅——香蜜湖一號正是在這塊地上建起來的。
“香蜜湖一號”豪宅 圖源：網(wǎng)絡(luò)
2005年3月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》（舊“國八條”），4月國務(wù)院出臺的《加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施》（新“國八條”），5月，國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等七部委的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》，國家進(jìn)一步對樓市實(shí)施調(diào)控政策。
2007年，深圳爆發(fā)“中天事件”，房地產(chǎn)中介公司“中天置業(yè)”老板蔣飛攜款私逃,將中介行業(yè)潛藏的資金監(jiān)管安全隱患暴露出來，該事件加速了二手房交易領(lǐng)域引入銀行第三方“資金監(jiān)管”的進(jìn)程。
2008年，全球金融危機(jī)爆發(fā)，深圳樓市出現(xiàn)了2000年以來首次房價(jià)下降，不少樓盤的跌價(jià)甚至達(dá)到50%，國家啟動4萬億救市，次年深圳房價(jià)再度反彈，因此后來有人說，2008年金融危機(jī)可能是過去十五年中最適合購房的時(shí)機(jī)。
金融危機(jī)爆發(fā) 圖源：網(wǎng)絡(luò)
2009年，深圳市人大常委會出臺《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，對深圳農(nóng)村城市化進(jìn)程中產(chǎn)生的不同時(shí)段、不同類型違法建筑進(jìn)行信息采集、錄入信息數(shù)據(jù)庫，并進(jìn)行規(guī)范化管理，為歷史遺留違法建筑的處理提供依據(jù)。
《 歷史遺留違法建筑普查申報(bào)收件回執(zhí)》 圖源：網(wǎng)絡(luò)
2010年9月30日，深圳市人民政府辦公廳頒布《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)<國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知>》，對于本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭），限購2套住房；對于能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房，深圳樓市由此開啟“限購令”時(shí)代。
樓市限購 圖源：網(wǎng)絡(luò)
2015年3月30日，中國人民銀行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》（又稱“330新政”），將二套房最低首付比例調(diào)整為不低于40%，受此影響深圳房價(jià)急速上漲。
在二手房交易市場，由于房價(jià)上漲速度太快，甚至幾個(gè)月就翻一倍，因此爆發(fā)了業(yè)主“違約潮”，即業(yè)主簽約后毀約不賣，一時(shí)間法院審理的房屋買賣糾紛訴訟案件暴增。后來有人說，在2015年之前的深圳，閉著眼睛買房都能賺。
330新政后深圳二手房均價(jià)走勢 圖源：網(wǎng)絡(luò)
2016年3月25日，深圳又先后出臺《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于完善住房保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》(又稱“深六條”)，將非深戶在深圳購房，社保繳滿年限由此前的1年提高至3年，首套房還清房貸，購買第二套房時(shí)，首付由3成提高至4成，這一樓市調(diào)控政策卻又導(dǎo)致了房價(jià)的上漲。
2019年2月，國家發(fā)布《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》，深圳處于龍頭地位，8月又發(fā)布《中共中央國務(wù)院關(guān)于支持深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)的意見》，在眾多利好政策的影響下，深圳樓市的熱度持續(xù)。
粵港澳大灣區(qū)行政區(qū)劃圖 圖源：網(wǎng)絡(luò)
2020年，受疫情影響，全國各大城市的房價(jià)都出現(xiàn)了不同程度的下跌，但深圳樓市卻呈現(xiàn)持續(xù)上漲的趨勢。為了控制房價(jià)上漲，維護(hù)市場穩(wěn)定，2020年7月15日深圳出臺《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（又稱“715新政”），規(guī)定深圳需入戶滿3年且社保滿3年才有購房資格，非深戶要5年社保；夫妻離婚,購房資格倒追3年計(jì)算套數(shù)。“715新政”號稱“史上最嚴(yán)限購令”，對深圳樓市“降溫”作用明顯。
2020年11月，深圳著名“網(wǎng)紅樓盤”——華潤城四期開盤，由于一手房限價(jià)，導(dǎo)致一手房和二手房價(jià)格倒掛嚴(yán)重，華潤城四期開盤均價(jià)為13.2萬/平米，而周圍的二手房市場價(jià)已經(jīng)接近18萬/平米，價(jià)格倒掛達(dá)5萬/平米，買到就是賺到，于是又一次出現(xiàn)了“萬人搶房”的魔幻現(xiàn)象。
深圳南山區(qū)華潤城 圖源：網(wǎng)絡(luò)
2021年2月，“715新政”余溫未過，深圳又發(fā)布《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》，公布的二手房參考價(jià)遠(yuǎn)低于市場價(jià)，隨后工農(nóng)中建四大國有銀行深圳分行均明確按照政府發(fā)布的二手房成交參考價(jià)格作為按揭貸款的重要參考依據(jù)，這意味的購房者能用的杠桿越來越少，交易成本增加。
2021年3月，嚴(yán)查“經(jīng)營貸”流入樓市運(yùn)動席卷全國，深圳銀保監(jiān)局、人行深圳市中心支行下發(fā)《關(guān)于轄區(qū)內(nèi)銀行經(jīng)營性貸款有關(guān)問題的通報(bào)》，指出銀行資金違規(guī)流入樓市的三種典型案例，要求轄區(qū)內(nèi)銀行對經(jīng)營貸違規(guī)進(jìn)入樓市現(xiàn)象進(jìn)一步強(qiáng)化管理，證券時(shí)報(bào)消息：深圳“堵截”經(jīng)營貸炒房，對1770億經(jīng)營貸進(jìn)行全面排查，已有銀行員工被處罰！
一邊是政府出手，樓市秋風(fēng)掃落葉，另一邊是伴隨示范區(qū)大好前景，深圳樓市被持續(xù)看好，大量社會資金蠢蠢欲動，網(wǎng)傳沙井回遷指標(biāo)房價(jià)格遠(yuǎn)超商品房，各方力量博弈之下，暗流涌動......
深圳房地產(chǎn)四十年之反思：
房產(chǎn)屬性的轉(zhuǎn)變：隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房產(chǎn)已經(jīng)逐漸從居住屬性轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y屬性，買房已經(jīng)不是簡單的消費(fèi)，而是投資的重要部分，正如2015年“330”新政后的房價(jià)暴漲就給購房者們上了生動的一課，而目前核心城市的核心地段的房產(chǎn)仍然是最好的投資標(biāo)的，買房就是押中一個(gè)城市，和一個(gè)城市一起成長，同時(shí)享受這個(gè)城市發(fā)展的帶來的紅利。
深圳房地產(chǎn)發(fā)展的獨(dú)特優(yōu)勢：深圳是一個(gè)非常年輕的城市，城市體量小、政策利好、外來人口多、經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，諸多因素都為深圳的房地產(chǎn)發(fā)展提供了最優(yōu)質(zhì)的土壤，也讓深圳成為了房產(chǎn)投資客的首選城市，屬于真正的“剛需”，相信未來十年中深圳的房價(jià)仍然是“看漲”，就算全國的房地產(chǎn)泡沫破滅，深圳也會是最后一個(gè)破滅的城市。
樓市調(diào)控政策的“陣痛”：從房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程來看，大多數(shù)時(shí)候樓市調(diào)控政策只能起到“降溫”的作用，雖然短期內(nèi)可以抑制樓市的狂熱，但是對于資源密集的一線城市來說，巨大的購房需求仍然存在，房產(chǎn)供需不平衡的問題還將持續(xù)，樓市調(diào)控政策帶來的“陣痛期”一過，市場依舊會恢復(fù)繁榮。
寫給下一個(gè)十年：改革仍在繼續(xù)，人來人往，潮起潮落，在歷史的進(jìn)程中，個(gè)人的發(fā)展與時(shí)代的機(jī)遇息息相關(guān)，唯有順勢而為，才能“笑傲江湖”。
