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從去年年底至今，房貸政策一再收緊，先是央行對(duì)各個(gè)銀行的房貸設(shè)置了“兩道紅線”，而后，以一線城市為主的熱點(diǎn)城市頻頻推出住房信貸管理措施。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，未來(lái)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，將加強(qiáng)違規(guī)資金流入樓市的監(jiān)管力度，而“抽貸”舉措也將對(duì)投機(jī)者造成震懾作用。

信貸資金挪用于購(gòu)房接連被罰

近日，一份網(wǎng)傳歸屬地為上海的《個(gè)人貸款提前收回告知函》顯示，因貸款人未按約履行借款合同第四條關(guān)于“貸款用途”的相關(guān)約定，銀行宣布這筆近300萬(wàn)元貸款提前到期，并通知貸款人須在3月31日前全額歸還貸款本息。

一般來(lái)說(shuō)，當(dāng)貸款人違規(guī)使用貸款資金時(shí)，根據(jù)合同約定銀行有權(quán)提前收回貸款（即“抽貸”）。在貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩看來(lái)，上述告知函主要是涉及經(jīng)營(yíng)貸挪用至購(gòu)房，銀行收回貸款，這也說(shuō)明此前房貸檢查已經(jīng)進(jìn)入落實(shí)階段。

據(jù)悉，早在今年1月29日，上海為了防止消費(fèi)類貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款等信貸資金違規(guī)挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域，下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房信貸管理工作的通知》，對(duì)2020年6月份以來(lái)發(fā)放的消費(fèi)類貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款以及個(gè)人住房貸款進(jìn)行全面自查。借款人存在違反合同約定行為的，將按照合同約定給予懲戒。

值得注意的是，據(jù)媒體報(bào)道，為了嚴(yán)控信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，除了上海之外，多地銀行在自查中若發(fā)現(xiàn)這種情況，也會(huì)按合同要求借款人提前還款。

從懲戒力度來(lái)看，據(jù)潘浩介紹，以往的政策并沒(méi)有涉及收回貸款。早在2016年，上海就發(fā)布調(diào)控政策要求首付資金為自有資金，當(dāng)時(shí)的處罰方法是將違規(guī)者拉入失信名單。同年，深圳也同樣發(fā)布相關(guān)要求，著力打擊互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)、小額貸款公司等金融機(jī)構(gòu)從事首付貸、眾籌購(gòu)房、過(guò)橋貸等金融杠桿配資業(yè)務(wù)。而2017年-2020年，各地在房貸方面的監(jiān)管政策，主要落實(shí)在打擊通過(guò)流水造假騙取貸款的行為。

此前，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波在接受新京報(bào)記者采訪時(shí)建議，購(gòu)房者須慎用一些非正規(guī)的貸款手段，比如消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸籌集首付資金，因?yàn)楝F(xiàn)在查處力度非常大，甚至未來(lái)可能面臨處罰。

除了銀行抽貸之外，近期，各地銀保監(jiān)局也不斷開(kāi)出“罰單”，主要是針對(duì)違規(guī)放貸或?qū)�貸款用途監(jiān)管不力的銀行。比如3月8日，中國(guó)銀行臺(tái)州市分行因?yàn)橘J后管理不到位，存在信貸資金被挪用于購(gòu)房等情況，被罰款89萬(wàn)元。而對(duì)于農(nóng)業(yè)銀行沈陽(yáng)分行南湖支行違規(guī)發(fā)放個(gè)人商品房貸款行為，則被給予警告處罰。

圖片來(lái)源：銀保監(jiān)會(huì)網(wǎng)站。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，從近期的地方動(dòng)態(tài)來(lái)看，各地銀監(jiān)部門都在加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營(yíng)貸貸后的資金流向檢查。包括交易背景的真實(shí)性，受托支付的流程是否合理，是否存在大額提現(xiàn)，是否存在借款人及直系親屬在近半年內(nèi)購(gòu)房的情況等。

各地嚴(yán)控消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸流入樓市

事實(shí)上，從去年年底至今，房貸政策一再收緊，先是央行對(duì)各個(gè)銀行的房貸設(shè)置了“兩道紅線”，明確限制了房貸總額比例。而后，以一線城市為主的熱點(diǎn)城市房貸監(jiān)管政策接連推出。

1月30日，北京銀保監(jiān)局發(fā)布消息稱，要求各行對(duì)2020年下半年以來(lái)新發(fā)放的個(gè)人消費(fèi)貸款和個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款合規(guī)性開(kāi)展全面自查，發(fā)現(xiàn)個(gè)人信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)等問(wèn)題，對(duì)銀行機(jī)構(gòu)從嚴(yán)頂格處罰。2月10日，北京銀保監(jiān)局發(fā)布 《關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款管理 防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》，要求嚴(yán)格實(shí)施貸前調(diào)查，盡職落實(shí)貸后管理。

與此同時(shí)，今年2月，廣東銀保監(jiān)局下發(fā)通知要求，嚴(yán)肅查處經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域行為。提到強(qiáng)化大數(shù)據(jù)篩查，嚴(yán)肅查處經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域行為，形成市場(chǎng)震懾。

除一線城市外，二線城市也出現(xiàn)監(jiān)管舉措。3月3日，杭州市明確嚴(yán)禁發(fā)放用于購(gòu)房首付款或償還首付款借貸資金的個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款和消費(fèi)貸款，嚴(yán)格個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸和消費(fèi)貸真實(shí)性審查，加強(qiáng)貸后資金管理。

對(duì)此，李宇嘉認(rèn)為，去年經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市主要在上海、深圳、廣州，今年可能會(huì)擴(kuò)展到二線城市。因此，必須從政策上堵住經(jīng)營(yíng)貸可能流入樓市的渠道。

李宇嘉表示，如果經(jīng)營(yíng)貸進(jìn)入樓市的漏洞不堵住的話，按照目前的樓市形勢(shì)，今年經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市的范圍和規(guī)模要比去年更大。一方面是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)貸投放的壓力比較重，另一方面，隨著樓市調(diào)控強(qiáng)度加大，房貸利率會(huì)上升，經(jīng)營(yíng)貸和房貸利率之間的剪刀差也會(huì)擴(kuò)大。

據(jù)3月10日央行發(fā)布2021年2月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，2月人民幣貸款新增1.36萬(wàn)億元，創(chuàng)歷史同期最高水平。其中，2月居民部門貸款增加1421億元，同比多增5554億元；中長(zhǎng)期貸款增加4113億元，同比多增3742億元。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2月樓市成交仍然保持熱度，支撐居民中長(zhǎng)期貸款繼續(xù)增加。

“違規(guī)資金”流入樓市監(jiān)管力度或?qū)⒓哟?/strong>

“上海、深圳等地這一輪房?jī)r(jià)上漲和信貸違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)關(guān)系非常大�！贝饲�，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，今年以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控的著力也是調(diào)控信貸，調(diào)控效果要看這一政策執(zhí)行力度如何。

李宇嘉也認(rèn)為，嚴(yán)打經(jīng)營(yíng)貸和資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，將是今年房地產(chǎn)調(diào)控的主要工作，也關(guān)系到今年的樓市能不能穩(wěn)定下來(lái)。目前，全國(guó)樓市的運(yùn)行態(tài)勢(shì)和2016年類似，也就是從深滬一線城市，蔓延到廣州、北京以及熱點(diǎn)二線城市。如果不控制經(jīng)營(yíng)貸的流向，將可能助推新一輪泡沫的攀升。

對(duì)于今年房地產(chǎn)金融環(huán)境，潘浩分析稱，從中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)提到“房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)依舊很大”，可見(jiàn)今年對(duì)于房地產(chǎn)金融的監(jiān)控將持續(xù)加強(qiáng)，特別是落實(shí)在“違規(guī)資金流入樓市”方面，將提到更加重要的地位。

不過(guò)，李宇嘉表示，監(jiān)管經(jīng)營(yíng)貸流入樓市實(shí)踐中也有難度。在房貸額度和占比受到管控的情況下，銀行更有動(dòng)力去發(fā)放房產(chǎn)抵押變相進(jìn)入樓市的經(jīng)營(yíng)貸，緩沖房貸下降造成的利潤(rùn)損失。

李宇嘉認(rèn)為，未來(lái)，更多是銀保監(jiān)會(huì)和人民銀行聯(lián)合檢查，以及商業(yè)銀行總行審計(jì)部門的貸后檢查。銀保監(jiān)會(huì)也會(huì)協(xié)調(diào)銀行與銀行之間資金追蹤的合作，也就是如果資金從A銀行貸出來(lái)，以后流向了B銀行，那么也會(huì)要求B銀行配合檢查。

潘浩預(yù)計(jì)，后續(xù)對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，特別是大城市，將加強(qiáng)“違規(guī)資金”流入樓市的監(jiān)管力度，“提前回收貸款”措施將對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)者造成震懾作用。

“如果出現(xiàn)資金違規(guī)使用的情況，就會(huì)有抽貸的可能性，近期各地已經(jīng)對(duì)部分違規(guī)貸款做出了抽貸的舉措�！崩钣罴稳缡欠Q。