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我們都知道棚改給房地產(chǎn)帶來(lái)的巨大影響，曾改變了三四線(xiàn)城市的格局。

如今，“舊改”被視作棚改交棒作為今年“穩(wěn)投資”“促消費(fèi)”的一項(xiàng)重要工作，其話(huà)題度和關(guān)注度一直持續(xù)高溫。今天，我們就來(lái)分析下“舊改”這個(gè)話(huà)題。國(guó)家發(fā)力舊改，老舊小區(qū)改造將會(huì)給樓市帶來(lái)哪些影響？

舊改，能否讓位于市中心的老破小迎來(lái)逆襲，撼動(dòng)樓市整體格局？

01

舊改進(jìn)行時(shí)

什么是“舊改”？老舊小區(qū)改造簡(jiǎn)稱(chēng)“舊改”，但與過(guò)去舊城拆遷改造的“舊改”，是兩個(gè)不同的概念。老舊小區(qū)改造基本不涉及拆遷，而是以維修完善基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施為主，過(guò)去提到的舊城改造、城市更新則涉及大量的拆遷重建。也就是說(shuō)，舊改實(shí)際上是對(duì)全國(guó)范圍內(nèi)的老舊小區(qū)進(jìn)行小修小補(bǔ)。老舊小區(qū)改造重點(diǎn)針對(duì)的是 “2000年以前建設(shè)，公共設(shè)施落后影響居民基本生活、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)”。

根據(jù)住建部初步統(tǒng)計(jì)，全國(guó)共有老舊小區(qū)17萬(wàn)個(gè)，涉及居民超過(guò)4200萬(wàn)戶(hù)，量大面廣。

如此龐大的住房體量盤(pán)活再生，我們不禁會(huì)思考幾個(gè)問(wèn)題：舊改將是樓市新風(fēng)口嗎？它會(huì)不會(huì)成為下一個(gè)棚改？首先我們深刻分析一下自上而來(lái)的信號(hào)：今年4月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出要求“今年改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè)，涉及居民近 700 萬(wàn)戶(hù)，相比2019年的1.9萬(wàn)個(gè)小區(qū)、約352萬(wàn)戶(hù)居民增加一倍。時(shí)隔3天，4月17日的政治局會(huì)議上，再次提出了“要積極擴(kuò)大有效投資，實(shí)施老舊小區(qū)改造”。

然后是今年兩會(huì)。（參看下圖，近四年兩會(huì)關(guān)于房地產(chǎn)的表述）

近四年兩會(huì)關(guān)于房地產(chǎn)的表述

我們可以看到，今年兩會(huì)上關(guān)于房地產(chǎn)的表述內(nèi)容比往年都少，但卻有一半以上的文字被用來(lái)強(qiáng)調(diào)“舊改”。

再對(duì)比往年兩會(huì)關(guān)于房地產(chǎn)的表述，不難發(fā)現(xiàn)，今年兩會(huì)沒(méi)有提棚改，而“新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)”是繼2019年被第二次提及。

不僅如此，在此基礎(chǔ)上高層還濃墨重彩的明確指出了“舊改要支持加裝電梯，發(fā)展用餐，保潔等多樣社區(qū)服務(wù)”這樣細(xì)節(jié)性的文字，足見(jiàn)意味。

通過(guò)對(duì)重要會(huì)議內(nèi)容的分析對(duì)比，我們既能明顯看出政府今年對(duì)房地產(chǎn)的定性，更足見(jiàn)一個(gè)信號(hào)是：對(duì)老舊小區(qū)改造的重視態(tài)度！

國(guó)家發(fā)力舊改的信號(hào)再明顯不過(guò)，去年棚改規(guī)模減半，高層會(huì)議便提出“加快改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)”。

不難看出，“舊改”的目的可以很明顯被看做是接棒“棚改”。隨著棚改進(jìn)入尾聲，房地產(chǎn)投資萎縮。如此重視舊改，因?yàn)橐吆笾貑ⅲ?b>舊改是當(dāng)前中國(guó)很大的內(nèi)需。

舊改勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)相關(guān)上下游行業(yè)增就業(yè)，拉動(dòng)消費(fèi)，還能改善居民居住水平，并且效果還來(lái)的快速而有效。

今年舊改可以撬動(dòng)的投資總額高達(dá)4萬(wàn)億元。據(jù)有關(guān)媒體統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)已經(jīng)有23個(gè)省份推出了2020年老舊小區(qū)改造相關(guān)工作計(jì)劃。舊改攜著4萬(wàn)億新增市場(chǎng)浩浩蕩蕩而來(lái)，如火如荼的在全國(guó)推進(jìn)。舊改進(jìn)行時(shí)已經(jīng)到來(lái)。雖然，目前舊改在推行過(guò)程中仍然面臨資金待解、以及一些程序上的問(wèn)題，但問(wèn)題總會(huì)被解決。

當(dāng)舊改推行下來(lái)，無(wú)疑會(huì)是老舊小區(qū)及其房地產(chǎn)上下游行業(yè)的一個(gè)新風(fēng)口。

02

舊改與棚改

舊改能否接棒“棚改”成為樓市新發(fā)動(dòng)機(jī)？

提到舊改，大家總是不免拿它與棚改進(jìn)行對(duì)比。

然而，看待事物分析的角度不同得出的結(jié)論自然也不盡相同。

首先，舊改到底能不能和棚改相提并論？

論定位，棚改、舊改都屬于重大的民生工程同時(shí)也是發(fā)展工程。但與棚改相比，舊改面臨一個(gè)最大困境是：錢(qián)從哪里來(lái)？

舊改不同于棚改的運(yùn)作模式，棚改是由政府主導(dǎo)、執(zhí)行，貨幣政策支撐導(dǎo)致直接作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)，效果來(lái)的迅速、明顯；而舊改的運(yùn)作模式則是政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作，改造資金機(jī)制由政府、居民、社會(huì)力量共同買(mǎi)單。

“錢(qián)的來(lái)源”是舊改不同于棚改的關(guān)鍵所在。

對(duì)比舊改和棚改，從本質(zhì)上來(lái)看，棚改是大拆大建、實(shí)物安置、貨幣化安置。

而舊改則是針對(duì)現(xiàn)有房屋的小修小補(bǔ)，不涉及房屋拆遷和安置補(bǔ)償問(wèn)題。

這樣一看，暴露出一個(gè)問(wèn)題是：老舊小區(qū)改造的市場(chǎng)空間有限。舊改推行中無(wú)法規(guī)避盈利模式不清晰的問(wèn)題。前面提到舊改是要市場(chǎng)來(lái)運(yùn)作的，所以，社會(huì)力量的參與積極性不強(qiáng)，便少了一部分錢(qián)的來(lái)源，少了關(guān)鍵執(zhí)行人。

綜合而言，舊改最大的困境是對(duì)地產(chǎn)整體投資刺激作用較弱。說(shuō)白了，就是沒(méi)有“央行的定向放水”。

我們都知道，貨幣是有放大效應(yīng)的，當(dāng)初棚改戶(hù)可以拿到國(guó)家安置的貨幣化補(bǔ)貼，帶錢(qián)進(jìn)場(chǎng)，政策制造了他們成為需求端，進(jìn)了場(chǎng)后進(jìn)而攪動(dòng)了整個(gè)市場(chǎng)的供需關(guān)系。

而舊改的不同，恰恰在于此。

舊改并不涉及貨幣化安置。它在一定程度上了抑制了居民的改善性需求，遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)粗放開(kāi)發(fā)，起到平衡市場(chǎng)供給的作用。因此，舊改更溫和并不能夠和棚改相提并論。

總結(jié)而言，二者對(duì)市場(chǎng)供需關(guān)系的影響：棚改延后供給，制造需求；舊改一定程度上起到平衡供給，抑制需求的作用；綜上，舊改在拉動(dòng)相關(guān)領(lǐng)域需求的作用依然明顯，但是于房地產(chǎn)而言，舊改的威力著實(shí)不會(huì)像棚改那樣成為樓市發(fā)動(dòng)機(jī)。

03

舊改對(duì)樓市的影響

舊改會(huì)不會(huì)像棚改那樣，房?jī)r(jià)暴漲？

不會(huì)，但是舊改可以改變個(gè)別城市的個(gè)別區(qū)域的房產(chǎn)估值。

尤其是一二線(xiàn)城市中心的老破小，三四線(xiàn)城市不在考慮范圍內(nèi)。三四線(xiàn)城市，在棚改過(guò)后，老舊小基本改造完畢。此次舊改主要針對(duì)一二線(xiàn)城市，其位置好、改造潛力大，是以后主要改造的區(qū)域。我們不妨先看一組數(shù)據(jù)，從數(shù)據(jù)中看一下舊改的影響范圍。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，重點(diǎn)20城市(名單如下圖)的記錄小區(qū)數(shù)量為15.39萬(wàn)個(gè)，其中樓齡20年以上的老舊小區(qū)數(shù)量為5.96萬(wàn)個(gè)，老舊小區(qū)的占比近40%。

來(lái)源：貝殼研究院

分城市來(lái)看，數(shù)量方面，老舊小區(qū)數(shù)量最多的三個(gè)城市為上海、成都、北京。其中，北京、上海的老舊小區(qū)數(shù)量分別為5100個(gè)和14000個(gè)，20年以上老舊小區(qū)數(shù)量占總體存量比重分別達(dá)到47%、61%。老舊社區(qū)一般都集中在城市的老城區(qū)，以北京為例，逾8成老舊小區(qū)分布在寸土寸金的城六區(qū)，西城近6成是老舊小區(qū)。

北京各城區(qū)內(nèi)部老舊房源占比|來(lái)源：貝殼研究院

可以看到，老破小一般占據(jù)著市區(qū)最核心的資源。老破小勝在周邊利好，差在房子居住體驗(yàn)。

然而，對(duì)于像北京、上海這樣老破小占比如此之大的超一線(xiàn)城市，目前面臨著更大的住房需求缺口和更強(qiáng)烈的品質(zhì)居住訴求。

當(dāng)一輪舊改之后，很多核心市區(qū)的老破小必然會(huì)得到提升，其價(jià)值也必定會(huì)被重估。在舊改的基礎(chǔ)上，老舊小社區(qū)可以說(shuō)迎來(lái)了前所未有的改造契機(jī)。舊改以后的小區(qū)利好可見(jiàn)，無(wú)論是房?jī)r(jià)，房租一定都會(huì)有不同程度的上漲。這里想提到”房租的問(wèn)題”，舊改過(guò)后，一二線(xiàn)城市房租勢(shì)必被推動(dòng)上漲。

當(dāng)改頭換面后的老破小也端出一副令租房族高攀不起的姿態(tài)，漂一族們又將何去何從？

總結(jié)：舊改對(duì)于房地產(chǎn)的影響是，舊改一定會(huì)改變個(gè)別城市的個(gè)別區(qū)域的房產(chǎn)估值，租金上漲，但不會(huì)像棚改一樣引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的大躁動(dòng)。

另外，舊改涉及范圍量大面廣，當(dāng)如此龐大住房體量在一二線(xiàn)城市盤(pán)活再生，至于會(huì)否引起城市二手房?jī)r(jià)新一輪的上揚(yáng)及其他？也讓我們一起拭目以待。

最后，反映到樓市微觀層面，還需要具體城市、具體問(wèn)題、具體分析。

來(lái)自：血拼廣州樓市