總體來看,2020年上半年樓市像是過山車,給人的感覺除了膽戰(zhàn)心驚就是“魔幻重重”。
有疫情打擊下的慘絕人寰,也有新冠之后的萬人搶盤,城市再掀的搶人大戰(zhàn),中央三令五申的“房住不炒”。
一方多城放松政策難逃“一日游”魔咒,另一方小區(qū)業(yè)主密謀房價(jià)炒作。這邊經(jīng)濟(jì)匍匐在地,寫字樓空無一人,那邊人們成群結(jié)隊(duì)闖進(jìn)售樓處搶購豪宅。
每一個(gè)樓市縮影都是一個(gè)寫實(shí)的社會(huì)現(xiàn)象,不過,看慣了也就不會(huì)心起波瀾了,因?yàn)樵诙昵埃袊鴺鞘屑词侨绱,?dāng)下如此,未來亦如此。
資本市場運(yùn)作下的達(dá)爾文進(jìn)化論,是樓市的鐵律。無論是個(gè)人還是企業(yè)、乃至城市,都處于弱肉強(qiáng)食的游戲中,割韭菜的鐮刀從未停下。
對(duì)于普通人來說,改變游戲規(guī)則不切實(shí)際,要做的,只有適應(yīng)環(huán)境,看清玩法,逃頂入底,在浪潮中翻涌出自己的浪花。
如果上面這些話你能看懂,恭喜,你已不再是樓市小白玩家。
那么2020上半年的樓市對(duì)于我們究竟藏著什么寓意,樓市呈現(xiàn)怎樣的規(guī)律,哪些城市迎來了機(jī)遇,購房者該如何判斷?接下來,子木以一篇匯總文幫你解析。
有什么不同
作為樓市觀察者,我們一直在思考,2020年的上半年市場究竟和以往有什么不同?
為什么提到這個(gè)呢?
是因?yàn)榻衲晡覀兊拇_在大環(huán)境上遇到了許多突發(fā)變量,例如百年不遇的新冠疫情、大國摩擦二次升級(jí)、美股跌宕、臺(tái)港問題探討等等。
樓市作為國民財(cái)富的主要載體,自然和外界有著千絲萬縷的關(guān)系,有時(shí)候就是牽一發(fā)而動(dòng)全身,老百姓的經(jīng)濟(jì)預(yù)期直接影響著房產(chǎn)價(jià)格。
不知道大家記不記得,在今年1月份疫情爆發(fā)后,市場上很多人出來預(yù)測中國樓市,認(rèn)為岌岌可危,大概率倒塌。當(dāng)時(shí)我寫了一篇文章作為反駁,叫做《疫情對(duì)房價(jià)的影響》,大家感興趣可以去翻一下。
我在文中推演了2020上半年趨勢,部分城市有一波行情爆發(fā),包括起因和結(jié)果。今天來看,無一例外,一一都被我蒙對(duì)了。
至于原因,簡單來說就是“供需失衡”下的市場自我矯正。一些城市的房價(jià)到了底部,跌無可跌,再加上將近大半年的購房需求積壓,集中釋放是必然事件。
而點(diǎn)燃需求爆發(fā)的的導(dǎo)火索就是應(yīng)對(duì)突發(fā)事件,提出的一系列刺激政策,例如「不斷下調(diào)的房貸利率」和「寬松的房貸政策」。
這個(gè)在2003年、2008年都出現(xiàn)過,路徑依賴罷了。
房住不漲
數(shù)據(jù)顯示,大概從去年12月開始,全國各地的房貸利率就處于下滑趨勢中。LPR5年期利率累計(jì)下調(diào)15個(gè)基點(diǎn),同期首套房貸利率下降26個(gè)基點(diǎn),二套是24個(gè)基點(diǎn),房貸利率降幅大于LPR降幅。
2020年6月,32個(gè)主要城市的房貸利率,更是創(chuàng)下18個(gè)月新低,首套利率5.32%,二套利率5.66%。
不單房貸利率連續(xù)下調(diào),年后銀行對(duì)購房者的放款速度也加快了。數(shù)據(jù)顯示,6月份全國32個(gè)主要城市放款速度為18個(gè)月以來最短,僅為39天。
與此同時(shí),疫情之后市場上的錢開始亂了起來,為了刺激經(jīng)濟(jì),小微企業(yè)抵押貸款利率比房貸利率都低。
我一個(gè)銀行的朋友講,很多大行消費(fèi)貸利率低至3.78%-4.35%,低房貸利率1-2個(gè)百分點(diǎn),尤其是這段時(shí)間的杭州,很多人開始想方設(shè)法把低利率的錢套出來買房,幾場萬人搖號(hào)搶房,少不了這些人的身影。
歷史上,每一次利率連續(xù)走低+寬松的貨幣政策,都會(huì)造成房價(jià)上漲,這是必然的規(guī)律,沒有例外。
很多人看不懂了,為什么口上喊著“房住不炒”,怎么私下里放開信貸口子支持購房了?
其實(shí)這是很多人的理解誤區(qū)。
你會(huì)發(fā)現(xiàn),房住不炒,到頭來不是對(duì)大眾購房者說的,而是針對(duì)炒房客。
的確,當(dāng)局現(xiàn)在通過四大限法,把炒房客的杠桿空間打空了,這個(gè)沒得說。但對(duì)剛需的策略依舊沒有更改,那就是順應(yīng)市場供需,為了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇,采取支持政策。
否則,誰的臉色都不好看。
6月18日,第二屆陸家嘴論壇開幕式上,經(jīng)濟(jì)頂層設(shè)計(jì)師依然肯定了這個(gè)事實(shí):
1、我們?nèi)悦媾R經(jīng)濟(jì)下行的巨大壓力,但形式逐步向好的方向轉(zhuǎn)變。
2、一些消費(fèi)零售指標(biāo)也出現(xiàn)積極變化,車市和樓市均在回暖。
單獨(dú)把車市和樓市拎出來講,又和經(jīng)濟(jì)形式對(duì)應(yīng)上,其中緣由我不說,你應(yīng)該懂。
所以兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn),我們其實(shí)又回到了2015年,只是現(xiàn)在不同于過去的是:基礎(chǔ)限法絕對(duì)不會(huì)放開,炒房客沒有空間,每個(gè)城市根據(jù)自己的情況因城施策做「剛需刺激」,而不是一股腦全部放開。
這樣操作,房價(jià)有小漲機(jī)會(huì),但大漲沒有空間,市場也相對(duì)理性。
退一步講,2020年再來一波全國性大牛市,沒有任何一個(gè)城市能承擔(dān)得住這樣的重?fù)簟?/font>
自己的周期
不得不說,2020年上半年的樓市表現(xiàn)出了嚴(yán)重的分化。而分化的決定因素有兩個(gè):
1、綜合購買力(這個(gè)城市到底還有多少持幣待購的剛需)
2、自我樓市周期(房價(jià)和真實(shí)價(jià)值的距離)
以此來看,疫情影響下,有些城市居民購買力依然強(qiáng)勁,例如北京、深圳、成都、杭州等,有些城市則需求進(jìn)入疲軟期,房價(jià)橫盤陰跌,例如南昌、濟(jì)寧、北海、淄博等城市。
過去你問我,下半年房價(jià)是漲是跌,我能給你一個(gè)差不多的信號(hào)。但現(xiàn)在你問我下半年房價(jià)漲還是跌,這真是難以言口。
因?yàn)槊總(gè)城市的樓市周期都不一樣。
我用樓市風(fēng)向標(biāo)北京和深圳給大家舉例,觀測方法大家應(yīng)該關(guān)注一下。
北京,2015年的房價(jià)是4萬/平米左右。經(jīng)過一年跳漲,從4-6萬多/平米,在2017年年初,炒房客入場,飆至歷史高峰7.8萬/平米。
之后就是2017年史上最嚴(yán)政策“317”出臺(tái),房價(jià)被打回原形,維持在5.8/平米左右。
2017年到今天,整整歷時(shí)三年,北京房價(jià)被壓在6萬/平米以下。同時(shí),北京三年房價(jià)一直沒有跌破5.5萬/平米,這就是所謂的橫盤筑底,跌無可跌。
去年年底,我喊北京讀者去買房,是因?yàn)楸O(jiān)測到了市場異樣:在房價(jià)趨弱,傳統(tǒng)淡季11-12月份,北京二手房市場成交量連續(xù)上漲,出現(xiàn)了翹尾行情。
這是很不正常的,這相當(dāng)于你在冬天最冷的時(shí)候又脫掉一件衣服,證明什么?事出有妖。
數(shù)據(jù)是不會(huì)騙人的,北京底部蘊(yùn)藏的剛性購房需求,進(jìn)入了不得不爆發(fā)的階段。
結(jié)果也證明了這條推論,今年疫情結(jié)束北京成交大熱,在5月份迎來高峰期,新二手房成交達(dá)到2.6萬套,達(dá)到三年內(nèi)的峰值。
半年時(shí)間,沒買房和買了房的購房成本差了一大截,而且這波漲上來的房價(jià),是主力剛需入場帶動(dòng)的,意味著再也回不去了。
這套研究方法適用于任何城市,還有山東青島、沈陽大連的行情也是跌到底后的蟄伏反彈。
擴(kuò)散效應(yīng)
除了北京,在上半年里深圳的表現(xiàn)也意外搶眼。
對(duì)于深圳這個(gè)城市我在多篇文章里敘述過,市場需求爆發(fā)來自于長期供需失衡下的政策刺激。
2019年年底一波“取消豪宅稅”擊起了水花,新創(chuàng)造的購房需求,直接會(huì)把樓市熱度拖到2020年小陽春。
結(jié)果2020上半年深圳迎來大灣區(qū)多重規(guī)劃利好,信貸寬松,利率下調(diào),又有預(yù)期的深圳40周年大慶相重疊。
房價(jià)漲勢迅猛,一度超過北京登頂全國。
樓市過熱必然會(huì)引發(fā)亂象。
前段時(shí)間深圳出現(xiàn)了家長跪教育局,小區(qū)業(yè)主聯(lián)合哄抬房價(jià)的亂象,引發(fā)全國人民關(guān)注。這座希望之城,開始變得陌生。
一個(gè)深圳中介朋友對(duì)我說,現(xiàn)在深圳的風(fēng)聲很緊,深圳有關(guān)部門再三強(qiáng)調(diào)控制房價(jià)。
預(yù)計(jì)近期會(huì)出臺(tái)落戶限購政策,當(dāng)然信源是否可靠還說不準(zhǔn),但按照目前的房價(jià)趨勢,深圳已經(jīng)成為全國關(guān)注的“眼中釘”,有些違背大基調(diào)的意思。
深圳房價(jià)上漲,周邊衛(wèi)星城的樓市是第一受益梯隊(duì),例如惠州和東莞。
東莞,在5月份漲幅成功超過了深圳,居于全國第一,東莞進(jìn)入3萬元時(shí)代;葜菖R深片區(qū),平均漲幅在2000-3000/平米左右。
我2019年底寫了一篇文章,叫做《注意,這個(gè)城市出現(xiàn)了機(jī)會(huì)窗口》,告訴大家關(guān)注惠州的可以買了,因?yàn)楹捅本┮粯,同樣監(jiān)測到了數(shù)據(jù)的異樣,出現(xiàn)了翹尾行情。
但有人在遲遲猶豫不敢下手。
隨后疫情出現(xiàn)對(duì)惠州市場造成了一定的沖擊,一些讀者還找我,說我的推測是有問題的。結(jié)果疫情一結(jié)束,惠州樓市一騎絕塵,之前本來可以買到的購房者,自此再和惠州無緣。
樓市存在周期,當(dāng)深圳房價(jià)漲到大部分人無力承受的時(shí)候,深圳剛需只能對(duì)外尋求居住地,惠州作為不限購城市,利率下調(diào)信貸放松,必有一波漲勢。
分化的二線
在二線城市中,上面所說的結(jié)論同樣適用。
我特地把23個(gè)二線城市1-5月新房市場成交情況整理了出來。
數(shù)據(jù)顯示,疫情影響下,今年的新房市場銷售不如去年,所以在面積同比上均都是負(fù)數(shù),但不同城市表現(xiàn)出不同的“抗打擊力”。
也就是說2020上半年,新房銷售同比去年下滑微弱的城市,樓市的抗跌性強(qiáng),潛力較大。
拋開市場結(jié)構(gòu)和供應(yīng)的影響,你會(huì)看到,蘇州今年新房銷售達(dá)到323萬平米,甚至比去年還賣得好,杭州、成都、青島、濟(jì)南等城市的行情都不錯(cuò),而最慘的城市則是長春、南昌、泉州、揚(yáng)州等城市。
其中武漢雖然新房銷售面積同比下跌了51.70%,是二線城市中數(shù)據(jù)上最慘的。但這是武漢市場受疫情客觀影響的結(jié)果,并不代表市場的供需結(jié)構(gòu)。
雖然前5個(gè)月總體成交有較大降幅,但今年成交曲線呈現(xiàn)了明顯逐月增長態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示,進(jìn)入5月,武漢新建住房成交11977套,為今年首次單月成交突破一萬套,相比4月漲幅達(dá)到80%。
武漢這個(gè)城市經(jīng)濟(jì)底子還是非常強(qiáng)的,人才也多,市場修復(fù)反彈是必然結(jié)果。這次疫情給武漢一次重創(chuàng),但對(duì)于樓市來講,未免不是擠出泡沫的一個(gè)契機(jī)。
“危機(jī)中蘊(yùn)藏著機(jī)遇”,這句話再適合武漢不過。
承認(rèn)事實(shí)
經(jīng)過2020年上半年的跌宕起伏,我們顯然明白了一個(gè)道理,中國樓市已然形成一個(gè)「獨(dú)立型市場」。
作為國民財(cái)富的主要載體,當(dāng)局已經(jīng)用一切可用的方法把它與外界環(huán)境隔離開,放在了一個(gè)保護(hù)套里,通過貨幣和政策操作,走出自己獨(dú)立的行情。
那么大環(huán)境,尤其是國外因素對(duì)國內(nèi)樓市影響便降到了最低值。
唯一的影響,可能就是經(jīng)濟(jì)問題造成失業(yè)和居民收入的下降,從而傳導(dǎo)至購房需求疲軟。
而且你會(huì)發(fā)現(xiàn),每個(gè)城市的自我周期現(xiàn)象非常明顯:房價(jià)高的自己回調(diào),房價(jià)觸底的蓄勢待發(fā),一二線城市是今年樓市回暖的主力,三四線城市疲軟,甚至?xí)L期橫盤陰跌。
最終還是歸結(jié)到了經(jīng)濟(jì)和人口影響的“線級(jí)定律”。
長期來看,即使如何實(shí)行房住不炒,供需原理下,優(yōu)質(zhì)城市的房價(jià)該漲還會(huì)漲,而且在百年難遇的疫情之下,剛需為主動(dòng)力的城市,依然走出了自己獨(dú)特的行情,這在其他國家是沒有的事實(shí),這波房價(jià)上漲,很難再跌回去了。
短期來看,下半年進(jìn)入7月后,由于傳統(tǒng)淡季原因,樓市會(huì)恢復(fù)平靜。
從6月份15號(hào)央行對(duì)外公布的LPR報(bào)價(jià)利率來看,下半年房貸利率下調(diào)的幅度會(huì)小于上半年。因?yàn)檫m度刺激,是支持剛需,過度刺激,就是炒作了。
在這點(diǎn)上,當(dāng)局應(yīng)該會(huì)有所克制。
作為一個(gè)聰明的玩家,一定要洞悉大勢,搞清楚自己所在城市的實(shí)力和剛需購買力,以及城市處于自我周期的哪個(gè)階段。
實(shí)時(shí)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù),每個(gè)月多跑幾趟線下售樓處和二手中介店鋪。每天花一個(gè)小時(shí)在房產(chǎn)研究上,最后逃頂入底省來的錢和房產(chǎn)升值的利得,可能是家庭1-2年的收入。
“禍兮福兮,強(qiáng)弱恒持,見微知著,天道酬勤”,這是子木送給大家2020下半年的樓市箴言。