我們都知道棚改給房地產帶來的巨大影響，曾改變了三四線城市的格局。
如今，“舊改”被視作棚改交棒作為今年“穩(wěn)投資”“促消費”的一項重要工作，其話題度和關注度一直持續(xù)高溫。今天，我們就來分析下“舊改”這個話題。國家發(fā)力舊改，老舊小區(qū)改造將會給樓市帶來哪些影響？
舊改，能否讓位于市中心的老破小迎來逆襲，撼動樓市整體格局？
01
舊改進行時
什么是“舊改”？老舊小區(qū)改造簡稱“舊改”，但與過去舊城拆遷改造的“舊改”，是兩個不同的概念。老舊小區(qū)改造基本不涉及拆遷，而是以維修完善基礎設施和公共設施為主，過去提到的舊城改造、城市更新則涉及大量的拆遷重建。也就是說，舊改實際上是對全國范圍內的老舊小區(qū)進行小修小補。老舊小區(qū)改造重點針對的是 “2000年以前建設，公共設施落后影響居民基本生活、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)”。
根據住建部初步統(tǒng)計，全國共有老舊小區(qū)17萬個，涉及居民超過4200萬戶，量大面廣。
如此龐大的住房體量盤活再生，我們不禁會思考幾個問題：舊改將是樓市新風口嗎？它會不會成為下一個棚改？首先我們深刻分析一下自上而來的信號：今年4月14日，國務院常務會議提出要求“今年改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民近 700 萬戶，相比2019年的1.9萬個小區(qū)、約352萬戶居民增加一倍。時隔3天，4月17日的政治局會議上，再次提出了“要積極擴大有效投資，實施老舊小區(qū)改造”。
然后是今年兩會。（參看下圖，近四年兩會關于房地產的表述）
近四年兩會關于房地產的表述
我們可以看到，今年兩會上關于房地產的表述內容比往年都少，但卻有一半以上的文字被用來強調“舊改”。
再對比往年兩會關于房地產的表述，不難發(fā)現，今年兩會沒有提棚改，而“新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)”是繼2019年被第二次提及。
不僅如此，在此基礎上高層還濃墨重彩的明確指出了“舊改要支持加裝電梯，發(fā)展用餐，保潔等多樣社區(qū)服務”這樣細節(jié)性的文字，足見意味。
通過對重要會議內容的分析對比，我們既能明顯看出政府今年對房地產的定性，更足見一個信號是：對老舊小區(qū)改造的重視態(tài)度！
國家發(fā)力舊改的信號再明顯不過，去年棚改規(guī)模減半，高層會議便提出“加快改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)”。
不難看出，“舊改”的目的可以很明顯被看做是接棒“棚改”。隨著棚改進入尾聲，房地產投資萎縮。如此重視舊改，因為疫后重啟，舊改是當前中國很大的內需。
舊改勢必會帶動房地產相關上下游行業(yè)增就業(yè)，拉動消費，還能改善居民居住水平，并且效果還來的快速而有效。
今年舊改可以撬動的投資總額高達4萬億元。據有關媒體統(tǒng)計，目前全國已經有23個省份推出了2020年老舊小區(qū)改造相關工作計劃。舊改攜著4萬億新增市場浩浩蕩蕩而來，如火如荼的在全國推進。舊改進行時已經到來。雖然，目前舊改在推行過程中仍然面臨資金待解、以及一些程序上的問題，但問題總會被解決。
當舊改推行下來，無疑會是老舊小區(qū)及其房地產上下游行業(yè)的一個新風口。
02
舊改與棚改
舊改能否接棒“棚改”成為樓市新發(fā)動機？
提到舊改，大家總是不免拿它與棚改進行對比。
然而，看待事物分析的角度不同得出的結論自然也不盡相同。
首先，舊改到底能不能和棚改相提并論？
論定位，棚改、舊改都屬于重大的民生工程同時也是發(fā)展工程。但與棚改相比，舊改面臨一個最大困境是：錢從哪里來？
舊改不同于棚改的運作模式，棚改是由政府主導、執(zhí)行，貨幣政策支撐導致直接作用于房地產市場，效果來的迅速、明顯；而舊改的運作模式則是政府主導、市場運作，改造資金機制由政府、居民、社會力量共同買單。
“錢的來源”是舊改不同于棚改的關鍵所在。
對比舊改和棚改，從本質上來看，棚改是大拆大建、實物安置、貨幣化安置。
而舊改則是針對現有房屋的小修小補，不涉及房屋拆遷和安置補償問題。
這樣一看，暴露出一個問題是：老舊小區(qū)改造的市場空間有限。舊改推行中無法規(guī)避盈利模式不清晰的問題。前面提到舊改是要市場來運作的，所以，社會力量的參與積極性不強，便少了一部分錢的來源，少了關鍵執(zhí)行人。
綜合而言，舊改最大的困境是對地產整體投資刺激作用較弱。說白了，就是沒有“央行的定向放水”。
我們都知道，貨幣是有放大效應的，當初棚改戶可以拿到國家安置的貨幣化補貼，帶錢進場，政策制造了他們成為需求端，進了場后進而攪動了整個市場的供需關系。
而舊改的不同，恰恰在于此。
舊改并不涉及貨幣化安置。它在一定程度上了抑制了居民的改善性需求，遏制房地產市場粗放開發(fā)，起到平衡市場供給的作用。因此，舊改更溫和并不能夠和棚改相提并論。
總結而言，二者對市場供需關系的影響：棚改延后供給，制造需求；舊改一定程度上起到平衡供給，抑制需求的作用；綜上，舊改在拉動相關領域需求的作用依然明顯，但是于房地產而言，舊改的威力著實不會像棚改那樣成為樓市發(fā)動機。
03
舊改對樓市的影響
舊改會不會像棚改那樣，房價暴漲？
不會，但是舊改可以改變個別城市的個別區(qū)域的房產估值。
尤其是一二線城市中心的老破小，三四線城市不在考慮范圍內。三四線城市，在棚改過后，老舊小基本改造完畢。此次舊改主要針對一二線城市，其位置好、改造潛力大，是以后主要改造的區(qū)域。我們不妨先看一組數據，從數據中看一下舊改的影響范圍。據貝殼研究院統(tǒng)計，重點20城市(名單如下圖)的記錄小區(qū)數量為15.39萬個，其中樓齡20年以上的老舊小區(qū)數量為5.96萬個，老舊小區(qū)的占比近40%。
來源：貝殼研究院
分城市來看，數量方面，老舊小區(qū)數量最多的三個城市為上海、成都、北京。其中，北京、上海的老舊小區(qū)數量分別為5100個和14000個，20年以上老舊小區(qū)數量占總體存量比重分別達到47%、61%。老舊社區(qū)一般都集中在城市的老城區(qū)，以北京為例，逾8成老舊小區(qū)分布在寸土寸金的城六區(qū)，西城近6成是老舊小區(qū)。
北京各城區(qū)內部老舊房源占比|來源：貝殼研究院
可以看到，老破小一般占據著市區(qū)最核心的資源。老破小勝在周邊利好，差在房子居住體驗。
然而，對于像北京、上海這樣老破小占比如此之大的超一線城市，目前面臨著更大的住房需求缺口和更強烈的品質居住訴求。
當一輪舊改之后，很多核心市區(qū)的老破小必然會得到提升，其價值也必定會被重估。在舊改的基礎上，老舊小社區(qū)可以說迎來了前所未有的改造契機。舊改以后的小區(qū)利好可見，無論是房價，房租一定都會有不同程度的上漲。這里想提到”房租的問題”，舊改過后，一二線城市房租勢必被推動上漲。
當改頭換面后的老破小也端出一副令租房族高攀不起的姿態(tài)，漂一族們又將何去何從？
總結：舊改對于房地產的影響是，舊改一定會改變個別城市的個別區(qū)域的房產估值，租金上漲，但不會像棚改一樣引起房地產市場的大躁動。
另外，舊改涉及范圍量大面廣，當如此龐大住房體量在一二線城市盤活再生，至于會否引起城市二手房價新一輪的上揚及其他？也讓我們一起拭目以待。
最后，反映到樓市微觀層面，還需要具體城市、具體問題、具體分析。
