最近幾個(gè)月，蘇州、南京出現(xiàn)萬人搶房；北京二手房成交創(chuàng)兩年新高；逾80城發(fā)布購房補(bǔ)貼政策。那個(gè)疫情初期的最佳購房時(shí)點(diǎn)已經(jīng)被證實(shí)。不過遺憾的是，市場翻轉(zhuǎn)得比較快，可能很多有自住需求的購房人沒有抓住最好的機(jī)會(huì)。
今天，從兩方面解釋一下，樓市為何會(huì)突然熱起來？同時(shí)亦在解釋，房價(jià)為何會(huì)漲起來？
房產(chǎn)很特殊，既有一般商品的屬性，又有投資品的屬性，這個(gè)屬性不以人的意志為轉(zhuǎn)移，必須結(jié)合這兩點(diǎn)才能看懂樓市。而房價(jià)的走勢也是由多種因素決定，簡單來說可以分為短期因素以及長期因素。
短期因素決定房價(jià)何時(shí)漲
短期因素是房價(jià)在一定時(shí)期突然上漲的主要原因。
例如，在杭州等地，價(jià)格管制措施帶來一二手房房價(jià)倒掛，于是大量投資性購房人群涌入。這些“低價(jià)”獲得的房源在二手房市場上再次“高價(jià)”掛牌，于是房價(jià)就漲上去了。
此外，政策調(diào)整導(dǎo)致學(xué)區(qū)房市場出現(xiàn)最后的“盛宴”，各地“以房搶人”增加了市場需求，這些政策的變化導(dǎo)致局部地區(qū)需求短期內(nèi)大增，也決定了當(dāng)?shù)貥鞘械睦渑?/p>
在上述短期因素中，一二手房房價(jià)倒掛是一個(gè)非常有趣的經(jīng)濟(jì)學(xué)問題。不妨看一下經(jīng)濟(jì)學(xué)大師張五常有何觀點(diǎn)。
張五常是研究價(jià)格管制的第一高手，他在《經(jīng)濟(jì)解釋》中重點(diǎn)探討了價(jià)格管制現(xiàn)象。他認(rèn)為，大致來看價(jià)格管制會(huì)帶來兩個(gè)效果：一、增加了其他的社會(huì)成本；二、整體社會(huì)的利益下降。
以房價(jià)為例，如果管制房價(jià)，則會(huì)出現(xiàn)排隊(duì)購房。對于整個(gè)社會(huì)來說，動(dòng)輒凍結(jié)幾百億資金，資金沉淀成本非常巨大。對于個(gè)人來說，因?yàn)橹泻灨怕实�，“輪候”的成本巨大。就算�?0%搖中新房的概率(通常要更低)，意味著一個(gè)人要選址、看房10次才可以買到房子。
然而，房產(chǎn)又是一種受到地域限制的產(chǎn)品。一個(gè)城市中，一個(gè)特定區(qū)域在一個(gè)特定時(shí)間內(nèi)推出的新房非常有限。因此，一個(gè)購房人要將“未來理想居住地”變動(dòng)好幾次，才有可能買到新房。這無疑是巨大的成本。
除了短期因素，我們更應(yīng)該看到還有一些長期因素，在影響樓市的發(fā)展。主要體現(xiàn)在下面兩個(gè)方面。
不能漠視房地產(chǎn)周期因素
在探討房地產(chǎn)周期之前，大家要先了解一個(gè)基本的事實(shí)：二戰(zhàn)之后，世界經(jīng)濟(jì)從戰(zhàn)亂中恢復(fù)發(fā)展，在此時(shí)日本、中國香港、美國等地的房地產(chǎn)市場開始活躍，房價(jià)持續(xù)上行，直到上世紀(jì)80年代、2003年、2008年，三地房價(jià)出現(xiàn)大幅回調(diào)。
這三地房價(jià)，業(yè)內(nèi)以及民間經(jīng)常用來和國內(nèi)一線城市房價(jià)進(jìn)行對比，二戰(zhàn)之后這三地房價(jià)的上行周期超過40年。
中國內(nèi)地的情況則比較特殊：直到上世紀(jì)90年代才開始出現(xiàn)房地產(chǎn)公司以及房地產(chǎn)交易活動(dòng)；直到2003年，我國的經(jīng)營性用地市場化的“招拍掛”制度才全面落實(shí)。也就是說我國的房地產(chǎn)市場還非常的年輕。
房地產(chǎn)周期主要分為長周期和短周期。房地產(chǎn)周期運(yùn)行又以美國最具代表性，因?yàn)槊绹姆康禺a(chǎn)市場有上百年不中斷歷史，可以觀察出周期性。其長周期通常是16-22年不等，短周期一般是4-6年不等。
目前中國的樓市正處于首輪長周期運(yùn)行過程中，房地產(chǎn)消費(fèi)、房地產(chǎn)投資都尚處于“弱冠之年”，加之中國的城市化進(jìn)程還未結(jié)束，所以這個(gè)過程中房價(jià)具有上行的合理性。
貨幣因素是推手
海通證券曾發(fā)布一份研報(bào)，就北京、上海、深圳十年(2005年-2016年)的房價(jià)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)其房價(jià)漲幅與地方存款總額增幅高度重合。在該周期內(nèi)，上海的存款總額年均增速15.6%，同期年均房價(jià)上漲12.3%；北京的存款總額年均增速15.5%，同期年均房價(jià)上漲13.9%；深圳的存款總額年均增速19%，同期年均房價(jià)上漲19.5%。
2015年，作為國內(nèi)金融行業(yè)高度聚集的“京滬深”三地存款總額增幅均出現(xiàn)了一個(gè)脈沖式增長，分別達(dá)到30%、42%和57%，深圳在存款增幅上領(lǐng)先。現(xiàn)實(shí)情況是，2015年之后的一年多時(shí)間內(nèi)這三地的房價(jià)也快速上漲，房價(jià)領(lǐng)漲的也是深圳。
社會(huì)存款總額快速增長，其背后重要的原因是廣義貨幣(M2)的快速增長。由此，可以得出一個(gè)結(jié)論，貨幣寬松是房價(jià)上漲的重要推動(dòng)因素之一。
2015年之后，在去杠桿、去產(chǎn)能、泡沫行業(yè)出清的大背景下，為了防范金融風(fēng)險(xiǎn)，貨幣增速大為下降。但是，2019年12月末，廣義貨幣(M2)同比增長8.7%，明顯高于過去兩年，新增人民幣貸款1.14萬億元。
2020年1月，M2同比增長8.4%，總量則突破200萬億元。對比往數(shù)據(jù)分析，2013年時(shí)M2才突破了才100萬億元，僅僅七年時(shí)間又增加了一倍。
今年6月10日，央行發(fā)布了5月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月末，廣義貨幣供應(yīng)量(M2)同比增長11.1%，與上月持平，這是繼3月末M2增速重回兩位數(shù)后，第三個(gè)月保持雙位數(shù)增速運(yùn)行。
由于疫情的發(fā)生以及刺激經(jīng)濟(jì)的需要，可以預(yù)見的是，在未來一段時(shí)期內(nèi)中國廣義貨幣M2增速還將保持在一個(gè)較高水平(相比GDP增速)。
綜合以上短期、長期因素，未來一段時(shí)間內(nèi)，調(diào)控房價(jià)的壓力依然很大。
