這就是當下中國樓市的真實寫照。
在這個“神仙打架”的年份，涌現(xiàn)了頗多令人印象深刻的事件。
從救市到救自己，樓市一片火熱的背后，讓人懵慮：為什么會這么瘋狂？又會瘋狂到何時？
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杭州、南京萬人搖號開掛似蔓延，創(chuàng)下一個又一個驚人記錄。
先看杭州——
“紅盤頻現(xiàn)”，這是目前杭州人最直觀的感受。
6月13日，一個叫“遠洋西溪公館”的樓盤，近6萬人搶959套房，堪稱再也無法超越的“杭州現(xiàn)象”！
搖號在杭州再正常不過。事實上在過去兩年，杭州經(jīng)歷28次萬人搖，其中最低中簽率僅為0.66%。
但與以往最多2萬多人參與不同，這次暴增到至6萬人，宣告了杭州全民投資的瘋狂再上新高度。
僅在過去一個月，杭州購房登記人數(shù)刷出新高:杭語藍庭登記7400組，融創(chuàng)城登記8549組，其中融創(chuàng)城8549組登記家庭對應的房源數(shù)僅為269套，中簽率僅0.5%。
截止到6月15日，杭州累計登記家庭保守估計有15萬組次，
再看南京——
18天炸出10個日光盤，近6萬人參與購房公證搖號，近兩千套房子瞬間被搶空。
就在昨天（18日）南京河西云際花園搖號，68套房，精裝均價47980元/㎡，總價約685萬-908萬，共吸引1700人報名，平均25人搶一套！
無獨有偶，在杭州、南京萬人搖號的同時，深圳千萬身家富豪們蜂擁“打新”，限價盤重現(xiàn)百萬喝茶費。
寶中三大神盤新錦安海納公館、云璽錦庭、都市茗薈都迫于寶安官方的壓力也在近期要搖開盤。認籌消息一發(fā)出來，售樓處就被擠爆。
為什么人們狂熱至此？
“這可是幾百萬的差價��？”
對于別人的質疑，參與認籌深圳海納公館的一個大姐發(fā)出這樣的驚嘆。
昨天，搶到河西云際的A女士，在朋友圈寫道：
周邊二手房小區(qū)成交價都在7萬/㎡以上，在這種情況下，就算首付8成，買到也賺！我借錢都要買！
同樣的事也發(fā)生在杭州B女士身上，在參與遠洋西溪公館“6萬搖”之后，她發(fā)信息給在鄭州的同學說：
毛坯均價只有2.8萬/平米，周邊項目均價3.5萬~4萬/平米。限價盤的紅利就在眼前。以90平米計算，搖到最少能“賺”60萬 。
他們說的都沒錯。以杭州為例，從已有房源進入二手市場的“萬人搖”樓盤來看，價格堅挺。
——表內(nèi)二手掛牌價均來自安居客
這也難怪，“專職搖號”在杭州、南京成為一個新興行業(yè)，他們發(fā)動周圍的親戚朋友都去搖號，買到后不管是轉手還是等交房，都是一本萬利的生意。
在杭州一個搖號指南購房群里，有人宣稱自2018年以來，自己及家人參與過16場搖號，終于搖中了一次。
在南京的一個購房群里，有人說，自己在河西搖號3年了，都沒搖上！
因此，有專家認為投機情緒成風，萬人搶房的根源，其實還是“房價倒掛”。
就連參與其中的人都感嘆萬人逐利皆為“限價”而來。
然而，事實真的如此？
請看下面這張圖——
我們會看到2020年前五個月，土地成交出讓金前五的城市，樓市都火了。
因“萬人搖”受到全國關注的杭州，反彈勢頭最猛。
官方數(shù)據(jù)顯示：
5月商品住宅（不含保障性住房）成交面積25.2萬平方米，環(huán)比上升28.3%，同比上升91.4%。同時杭州5月新增供應38.78萬平方米，環(huán)比上升49.4%，同比上升95.8%。
百城中，66個城市環(huán)比上漲。杭州成為房價漲幅最高的城市，上海、南京、廣州漲幅緊隨其后。
以6月杭州土拍為例——
土地出讓5宗地塊共吸金89.2億元，地塊以主城為主，3宗地塊掛牌階段就已溢價封頂。
整個杭州的中介、房產(chǎn)銷售都瘋狂了。
媒體稱：
——備受各大房企青睞，競爭激烈，火、火、火。
但有一點讓人百思不得其解，對開發(fā)商來說，因限價終端價格被控制，只能忍痛入市，賣一套虧一套。
在這種情況下，開發(fā)商為什么還會繼續(xù)拍地？
因為地價上漲，且預期上漲預期高漲。
以南京為例——
5月以來，南京多宗地塊經(jīng)過超百輪競價才成交，溢價率最高近90%。
如南京江心洲新地王——
出讓公告顯示，該地塊的起拍價為24.9億，最高限價34.9億元，折算起拍樓面價為28517元/㎡。
同一區(qū)域，2019年，江心洲區(qū)域內(nèi)地王樓面價31980元/㎡。
也就說一年前的地王樓面價和現(xiàn)在政府確定的地塊起拍樓面價，相差不大。
江心洲新地王之后，整個南京的中介、房產(chǎn)銷售都瘋狂了。
還有廣州——
以廣州新地王為例，公示出的掛牌起始樓面價，就高達64576元／平，創(chuàng)下整個廣州土地出讓有史以來的起拍樓面價最高紀錄，還沒成交就已經(jīng)是新地王了。
而新地王得主廣州城投，是廣州市政府全資子公司 。
無論怎樣，整個廣州的中介和房產(chǎn)銷售都瘋狂了。
打動客戶的促銷還是漲價，因為都知道房地產(chǎn)買漲不買跌，買房投資本身就是一種預期升值。
一個區(qū)域地王，能刺激一城中介的朋友圈；
一個城市地王，能讓整個城市的居民都開始沖入售房部。
讓老百姓感到房價要漲的預期，估計沒有什么比土拍更能刺激的了。
驚人的土地市場，是夯實的樓市成交的基礎。
南京江心洲新地王之后 ，南京報名搖號買房的人幾乎是線性增長，尤其是5月份，總搖號報名人數(shù)已經(jīng)超過3萬人。而4月份只有9351人，大漲3倍。
數(shù)據(jù)來源：南京公證處
北京分鐘寺地王之后，5月北京二手房成交量破2萬、新房破5000套，創(chuàng)近兩年新高；
同理，讓開發(fā)商感到地價要漲的預期，估計沒有什么比土拍更能刺激的了。
地價上漲傳導至房價，各大城市加速賣地。
中指研究院發(fā)布2020年1-5月全國土地成交城市排行榜，顯示全國土地成交金額TOP10城市總計成交7400億元，較去年增長42.5%；
讓老百姓感到房價要漲的預期，估計沒有什么比土拍更能刺激的了。
讓開發(fā)商感到地價要漲的預期，估計沒有什么比土拍更能刺激的了。
在這個過程中，政府只要做到兩點：
1、要拿出優(yōu)質地塊，這樣超高的樓面價，才能刺激全市買房者的神經(jīng)。
2、今天起拍樓面價，超過上去年地王的樓面價，這樣才能刺激開發(fā)商的神經(jīng)。
一套組合拳打下來，既能刺激購房者，又能刺激開發(fā)商。
于是你會看到——
土拍高溢價，導致市場預期高漲，二手房價格堅挺，房東漲價，限價就顯得更有價差，老百姓就更加堅信“買到就賺到”；
土拍拍出新地王，導致市場預期高漲，老地王就出清了，開發(fā)商堅信還有更高的希望；
巨大的“價差”，引來了大量投機客的追逐。
在這一點上，開發(fā)商和購房者，沒有誰比誰更英明。
在這個過程中，購房者、開發(fā)商都是好了傷疤忘了疼。
這就是“地市托樓市”，這是所有地方政府都熟知的模式。
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但，在房住不炒的未改變的大背景下，目前的趨勢終究是不可持續(xù)的。
最先扛不住的是開發(fā)商。
土拍在降溫圍獵房企越來越少！
除非特別優(yōu)質的地塊，否者基本上沒什么參與。
具體而言，一線城市5月平均溢價率為14.9%，較上月增加9.9個百分點，主要是北京和深圳均有優(yōu)質高價地塊出讓，譬如北京分鐘寺、深圳前海地塊溢價率均在25%以上；
二線城市供地節(jié)奏放緩，以優(yōu)質地塊成交占比并未減少，溢價率也得以延續(xù)高位，升至16.5%；
除此之外，開發(fā)商土拍熱情很低！
6月重點城市流拍率較上月明顯回升，漲至11%。
所以，接下來，扛不住的會是誰？這是一道開卷問答題。
