01
經(jīng)濟層面
盡管中美硬脫鉤的可能性不大，但是彼此政治敵對已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)，中國過去二十多年所經(jīng)歷的良好外部環(huán)境正在發(fā)生改變，加之內(nèi)部政策也出現(xiàn)一些問題（這里不展開講）。因此，中國經(jīng)濟趨勢性向下是確定無疑的。
當(dāng)然，中國畢竟有世界上最完備的產(chǎn)業(yè)鏈，最好的基礎(chǔ)設(shè)施，特別是，中國勞動市場自由，工人吃苦耐勞，因此未來幾年，中國仍將是世界上增長較快的經(jīng)濟體之一。
02
貨幣層面
從2008年以來，中國的貨幣超發(fā)一直比較嚴(yán)重，未來也很難停下來。中國GDP不到美國的70%，可是M2是美元的2倍多，同時也是自身GDP的2倍多。
因此，即使考慮到美國直接融資比例高的事實，中國貨幣超發(fā)也十分嚴(yán)重。由于地方政府、國有企業(yè)高負(fù)債，而我們的政治制度又決定了不可能讓它們破產(chǎn)，因此貨幣超發(fā)的趨勢也很難改變。
03
土地層面
人類發(fā)展的趨勢是城市化，城市化的趨勢是大城市化。如：日本東京圈集中了總?cè)丝诘?0%，韓國首爾區(qū)集中了總?cè)丝诘?0%。
中國城市化和房地產(chǎn)市場化被人為阻止半個世紀(jì)，近20年補了1949年以來70年的課，這是中國房市長期大幅普漲的歷史原因。
中國存在嚴(yán)格的資本管制，錢難以流出去，又由于土地等重要生產(chǎn)要素國家所有，缺少貨幣蓄水池，這是中國產(chǎn)生高房價的重要制度原因。
設(shè)想，如果土地可以自由買賣，那么很多人就會去農(nóng)村買地，而不是在城市買房，房價也就難以像現(xiàn)在這樣高了。
04
人口層面
中國人口基數(shù)巨大，但未來十五年左右將會進入嚴(yán)重老齡化社會。由于特有的土地財政制度，特別是在經(jīng)濟下行、財政壓力加大的背景下，地方政府可能不得不多賣地。因此，絕大多數(shù)城市，房地產(chǎn)增量的擴張將遠大于人口增量。
房地產(chǎn)是一個具有非常長周期的產(chǎn)品，它的漲跌比其它任何投資品的周期都要長得多。房市的上漲可以持續(xù)很多年，而一旦房價下行的臨界點到來，特別是考慮到中國的人口結(jié)構(gòu)、土地財政制度等原因，部分城市房價跌跌不休乃至“日本化”“玉門化”“鶴崗化”都有可能出現(xiàn)。
我覺得，這是我們理解中國房地產(chǎn)市場的大背景。
02
中國房市的租金價格比已經(jīng)大幅低于國際水平。高增長時期這個指標(biāo)不是評判房價高低的好指標(biāo)，但經(jīng)濟下行期就是重要參考了。
再則，從2017年12月起，中國家庭部門債務(wù)開始超過了可支配收入。因此，可以這樣講，中國房價總體已在高位。
但是，中國人口基數(shù)大，只需20%的富裕人口（已經(jīng)接近美國的總?cè)丝诹耍�，就可以支撐十多個大城市的房市。加之中國地區(qū)發(fā)展極不平衡，人往高處走，人口匯集效應(yīng)會更強。這也支撐部分城市、部分地區(qū)的房市發(fā)展。
對具體城市和地區(qū)來說，人口凈流入還是凈流出，對房市具有決定性的影響。像東北，由于人口凈流出，個別中心城市雖然凈流入，但流入規(guī)模小，因此其房地產(chǎn)就很難好。
還有，2015年底到2018年，借助貨幣化棚改漲價去庫存運動之風(fēng)，大量不該漲的中小城市房地產(chǎn)價格非正常暴漲，今后恐怕也將失去上漲機會。
03
今后中國房市將更多表現(xiàn)為結(jié)構(gòu)性機會。
過去，經(jīng)濟發(fā)展伴隨人口流入，因此經(jīng)濟增長快的地區(qū)，房價上漲也快。隨著智能機器人時代到來，未來會出現(xiàn)大量無人工廠，一些工業(yè)城市，比如蘇州、天津，GDP增長，但是人口不增長，甚至凈流出，因此就可能出現(xiàn)，經(jīng)濟增長，可是房價不漲，甚至跌的可能性。
今后，優(yōu)質(zhì)資源集中、服務(wù)業(yè)占比高的城市的房子才有投資價值。
今后，貨幣因素的重要性在上升。2008年以來的兩波房價快速上漲，都與貨幣的巨幅擴張相伴隨。
極端的情況，經(jīng)濟崩潰，房價反而可能大漲，因為貨幣會大放水。例如，伊拉克2018年、2019年房價都接近翻倍，因為所有物價都在暴漲，房價漲得更厲害。
當(dāng)然，以本幣計價才有這樣的漲幅，如果以外幣、黃金計價，就沒有了，甚至還下跌。委內(nèi)瑞拉、盧布大幅貶值時代的俄羅斯，也都發(fā)生過類似景象。
疫情對房市的影響，有利的是，為了救經(jīng)濟，貨幣會寬松，限購限貸可能局部放松，不利的是，失業(yè)增加，可能出現(xiàn)斷供的情況。最終結(jié)果要看疫情持續(xù)的時間而定。
