就在剛剛,央行公布了5月份的LPR價格,1年期LPR價格是3.85%,5年期LPR價格是4.65%,與上個月LPR價格持平。
這次降息的落空可能和很多人的預期都不太一樣,因為在新冠疫情不斷蔓延,世界經(jīng)濟逐漸滑入衰退邊緣的當下,各國政府都通過貨幣大放水的策略來刺激經(jīng)濟發(fā)展。那么中國,作為世界第二大經(jīng)濟體,LPR進入下行周期應該是理所當然的事情。
而這次LPR為何沒有延續(xù)上個月降息的趨勢,未來利率會怎么走,以及今年樓市還會不會迎來大的行情,今天占用大家點時間聊聊這個話題。
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其實早在上周我就大概預測出這個月的LPR價格可能不會下降,當時我一直強調MLF的利率價格是LPR重要的先行指標,因為這就相當于是貨幣批發(fā)價和零售價的關系。
就在上周五,央行公布對中小銀行定向降準,釋放資金約2000億人民幣。此外,續(xù)作到期的MLF,利率為2.95%,與上個月保持一致。
為啥這次MLF中標利率沒降?還是因為4月降的幅度有點大,總要給市場一個反應時間,貨幣政策的傳導是個很漫長的過程。
央行把錢給商業(yè)銀行,商業(yè)銀行再貸款給企業(yè)或者個人,這些企業(yè)和個人拿到錢去投資去消費進一步刺激經(jīng)濟,整個一套流程下來沒個1-2個月是完不成的。
這里我不得不佩服我們國家政策的定力,大家都知道上個月老美股市大跌,特朗普給美聯(lián)儲施壓,結果美聯(lián)儲瘋狂“撒幣”,也沒有股市拉起來,這就是典型的沒有遠見的表現(xiàn)。經(jīng)濟不好了,誰都知道要下猛藥來刺激,但是也要尊重客觀經(jīng)濟規(guī)律啊。
從這次同時沒有開展逆回購操作的情況來看,央行應該是認為目前市場內的流動性已經(jīng)足夠了,所以根本沒有必要學其他國家一樣盲目跟進更為激進的貨幣政策。
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以往降息的目的只有一個,就是要刺激實體經(jīng)濟的復蘇。
我們看到了,4月份的各項經(jīng)濟指標已經(jīng)有了明顯的好轉。
這三張圖大家也不用細品了,就三句話:復工復產進度已經(jīng)接幾乎完成甚至實現(xiàn)了增長;一場“報復性消費”已經(jīng)在路上了;固定資產投資的恢復目前仍有一定壓力。
病來似山倒,病去如抽絲,經(jīng)濟正在復蘇,這個時候不需要強心針。
就像是農民種田,莊稼最近長的不好,可能有缺水的原因,也可能是缺少肥料、缺少光照或者有一些病蟲害,必須有針對性的開展應對措施,如果目前已經(jīng)是科學灌溉了,就不能一味的放水,否則不僅不能解決根本問題,反而會把莊稼淹死。
03
不過我還是認為這次不降息的信號很關鍵,比起降息本身,更重要的是背后邏輯:
即便經(jīng)濟很差,但領導依然對樓市很不放心。
不知道大家有沒有發(fā)現(xiàn),這兩年的樓市行情和之前有很大的不同,其實從去年三四月份不少城市出現(xiàn)地王開始,本來全國市場就應該回暖,但是并沒有,市場一直在呈現(xiàn)冒尖的點狀行情,但沒有擴散開一個個面。就是一個城市的某個階段,或者某個板塊忽然完成一輪暴漲,然后就沒有然后了。
比如蘇州的暴漲,寧波的階段性行情,甚至于去年珠海也有過一波,都可以看到是有明顯的反彈的。但是為什么這么好的大趨勢就不像14年,15年那樣,星星之火最終燎原了呢。
我覺得會出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象主要有兩個方面的原因,第一個原因是雖然現(xiàn)在貨幣政策是寬松的,但是放出來的水并沒有流進房地產領域。這個怎么理解呢,我們來看幾組數(shù)據(jù)。
從央行發(fā)布的一季度銀行家問卷調查顯示,一季度貸款審批指數(shù)環(huán)比快速上升14.1個百分點至64.7%,已明顯高于2009年二季度的上一個高點水平(57.2%)。大家都知道09正是房價大漲的前夜,而現(xiàn)在的信貸水平已基本恢復到當時的狀況。
但是和09年不同的是,當時除了信貸環(huán)境的整體寬松以外,還有降低首付比例、取消認房認貸、貸款利率打折等一系列住房類專項配套信貸政策。
所以這就導致了超發(fā)的貨幣直接進入樓市,推動房價迅速上漲。但是目前的房地產信貸實際情況是怎樣的呢,4月份居民新增長期貸款時4389億元,相比3月份下降了311億元。在如此寬松的貨幣環(huán)境下,新增的房貸需求不增反降!
水來了,但沒有進到房地產。
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第二個原因是“房住不炒”的弦依然緊繃,雖然多個地方政府和金融機構在瘋狂試探中央的底線,但最后都被拍死。
比如3月12日,寶雞市人民政府發(fā)布了一條重磅新政,明確提出買房降首付比例、上調公積金額度,但當晚就悄無聲息的下架了。
又比如2月21日,駐馬店提出首套房最低首付比例由30%下調為20%;公積金貸款額度由最高45萬元提高到50萬元。最終,新政經(jīng)歷了整整13天的掙扎、被約談之后,還是撤了回去。
還有3月10日,網(wǎng)傳湖州銀行下調購房首付比例,在湖州購買首套房首付比例由30%下調至最低20%,二套房首付比例由40%下調至最低30%,但最終湖州銀行矢口否認。
在看到駐馬店的前車之鑒,廣州專門繞開敏感的住宅領域,僅僅在商服用房方面解除了針對個人的限購。但當天晚上新政就被緊急撤回,打回原形。
沒有了寬裕的購房政策,貨幣再寬松,買不了房也是沒用的。
從這個角度說,我們繼續(xù)延續(xù)年初的判斷,2020年全國樓市沒有大機會。
05
但是我請大家也不要對樓市徹底悲觀。
大環(huán)境封死了總體的上限,但并不代表沒有機會。
過去兩三年,很多城市的房價雖然不漲了,然而基本面卻在持續(xù)改善。
2017到2020,人們收入增加了多少,現(xiàn)金流改善了多少,家庭資產增加了多少,相信大家一定有所體會。
不少城市板塊也在過去幾年中完成了蛻化。
產業(yè)進駐、人口導入、商業(yè)開張,從郊區(qū)變市區(qū),從睡城變宜居之城,從不毛之地到就業(yè)熱土,只要經(jīng)濟在發(fā)展,城市在擴張,潛力板塊的實力,一定不會辜負人們的期待。
所以我們看到很多板塊,因為界面,因為新項目,因為有好房子,整個區(qū)域被帶動起來。
比如上海浦東的張江南區(qū),三年前要地鐵沒地鐵,要學校沒學校,記得當年去上科大新校區(qū)的時候得從2號線金科路換公交,踩過一大片泥濘才進的去。
而如今,13號線地鐵通了,萬科和建平的學校有了,微軟、IBM、云從科技、恒瑞醫(yī)藥、華大基因紛紛入駐,購物中心也提上了日程。
于是我們可以看到,過去三年雖然上海整體大盤都沒漲,但張江南區(qū)的萬科翡翠公園就默默的從2017年的7萬一平漲到了目前的接近9萬一平。
這就是實實在在購買力的支撐。
目前的學區(qū)房的火熱行情背后,也是如此。
小孩上學是剛性需求,公民同招背景下,為了學區(qū),看似平平無奇的中產家庭,突然就搬出了幾百萬現(xiàn)金,七成首付去買了套七八百萬的房子。
有人問,這些錢都是從哪來的?我想說,在真實的需求面前,這真的不算事兒。
在這背后,這種因為基本面改善的上漲,因為真實購買需求的上漲,是有價值依據(jù)支撐的。但是經(jīng)濟大環(huán)境又不足以支撐這種上漲去擴散,而且房住不炒又非常微妙地控制住了預期。
于是,在這些多重作用下,我們只能發(fā)現(xiàn)有點狀行情出現(xiàn),沒有大面上的機會。有不少星星之火出現(xiàn),能不能抓住,就真的很考驗大家的實力了。
06
好,最后給大家一個建議吧。
在這種大的限制政策下,所有買房的想法,應該回歸需求本源,壓制一下炒作的心態(tài),更多的是自住,兼顧一些投資保值,這樣進可攻退可守。
而來自市場一線的反饋的確也是這樣,這些天我們在上海的線下咨詢,是很久沒見到那種純投資客戶了,就是那種放滿杠桿買房的朋友。
現(xiàn)在的客戶買房說到底還是要讓自己住的好一點。改善和學區(qū)會成為未來一二年的主線,就像過去二年那樣。這個結構性機會請大家務必注意下。
有點意思的是,終于在房改二十年后,房子在人們心智中的定位,慢慢變得像個家了,褪去金融籌碼的味道。
而我作為一個房產配置者,忽然有點興奮起來。這二十年間,市場主力品種從最早的老破小,到大面積低單價,再到現(xiàn)在的學區(qū)改善。每一次市場口味的轉移,意味著估值體系的重塑。
我們喜歡變化的市場,因為:
沒有變化,哪有后來人的機會。
以上是正文,來自南山、平層86和觀觀。
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