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格隆匯統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去二十年房?jī)r(jià)下跌的年份只有3年，其余17年房?jī)r(jià)整體都是上漲的，而且每一次房?jī)r(jià)下跌之后，都被更大的漲幅完全覆蓋了，尤其是2014年之后，房?jī)r(jià)如同坐上火箭，直竄云霄，很多剛需錯(cuò)過(guò)了買房時(shí)機(jī)，就很難再輕易買房上車了。

房子雖然總價(jià)高，但是終究還是商品，是商品為什么價(jià)格能“只漲不跌”？難道中國(guó)浩浩蕩蕩三四十年的“造城運(yùn)動(dòng)”，我們蓋的房子還不夠用嗎？顯然不是。央行最新調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)是住房擁有率最高的國(guó)家，我們的住房擁有率是96%，而且家庭平均擁有住房數(shù)量是1.5套，更值得一提的是，多個(gè)機(jī)構(gòu)的研究數(shù)據(jù)表明，中國(guó)城鎮(zhèn)目前住房空置率大約為23%。從這三個(gè)數(shù)據(jù)可以看出，整體而言，中國(guó)其實(shí)早就不缺房了，而且很多地區(qū)房子早已嚴(yán)重過(guò)剩。但就算是房子嚴(yán)重過(guò)剩的地區(qū)，依然有大量剛需買不起房。

尤其是2020年開(kāi)局不利，一季度開(kāi)發(fā)商銷售額大幅下滑超過(guò)3成，大多數(shù)購(gòu)房者也都理性起來(lái)，暫停、延遲或取消了購(gòu)房計(jì)劃。開(kāi)發(fā)商房子滯銷，回款壓力巨大，疊加今年又是償債高峰年，很多開(kāi)發(fā)商都面臨巨大的資金困境。前2個(gè)月，有超過(guò)100家中小房企，因?yàn)楸娝�周知的原因沒(méi)有挺過(guò)來(lái)，即便是頭部房企，在各種壓力疊加下，日子也是舉步維艱。在這種情況下，我們看到全國(guó)超過(guò)50城，出臺(tái)了針對(duì)房企的“紓困”性新政。作用甚微，所以我們看到，很多開(kāi)發(fā)商都有意采取“打折促銷”的方式賣房。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)供需關(guān)系來(lái)看，很多城市房子蓋得足夠多了，早已是供大于求，房?jī)r(jià)早就該跌了，而且很多地區(qū)理應(yīng)“大跌”了。那么是什么原因?qū)е逻^(guò)去這么多年，中國(guó)樓市能一直“長(zhǎng)盛不衰”，房?jī)r(jià)能一直死撐不降呢？

從今年3月份東莞的一條調(diào)控新政我們似乎找到了答案，而且這個(gè)答案還挺讓人意外的——

今年3月份，東莞市調(diào)控新政其中有一條明確規(guī)定：房企在取得商品房預(yù)售許可證或現(xiàn)售備案證書(shū)后，應(yīng)在10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源及每套房屋申報(bào)價(jià)格，嚴(yán)格按照明碼標(biāo)價(jià)格式要求對(duì)外銷售，實(shí)際成交價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格，也不得低于申報(bào)價(jià)格的90%。

啥意思？為了讓開(kāi)發(fā)商促進(jìn)銷售，新政準(zhǔn)許開(kāi)發(fā)商對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行“回調(diào)”了，但剛需們還是不要高興得太早，調(diào)整是有范圍的，降幅不得超過(guò)備案價(jià)的10%。這就是很多專家所說(shuō)的“限跌令”。

長(zhǎng)期關(guān)注樓市的人，可能知道，出臺(tái)“限跌令”的城市中東莞并不是第一個(gè)，實(shí)際上，東莞并不是第一個(gè)出臺(tái)房?jī)r(jià)“限跌令”的城市。再早一點(diǎn)，2019年11月份的時(shí)候，馬鞍山住建局也發(fā)布《通知》明確規(guī)定：新房降幅不得超過(guò)備案價(jià)格的10%，低于這個(gè)規(guī)定紅線的需要重新辦理限售備案；更早的時(shí)候，惠州、贛州、大連等多個(gè)三四線城市也出臺(tái)過(guò)類似的調(diào)控文件，明文對(duì)商品房銷售價(jià)格的降幅作出規(guī)定。

很多人對(duì)此可能特別費(fèi)解，樓市火爆時(shí)，房?jī)r(jià)連夜“跳漲”時(shí)，也沒(méi)見(jiàn)國(guó)家發(fā)布明文硬性規(guī)定“房?jī)r(jià)漲幅不得超過(guò)多少”。為何輪到房?jī)r(jià)要降的時(shí)候，各種奇葩的規(guī)定就接踵而至了？房地產(chǎn)到底是不是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，商品房干脆改名叫“政策房”得了。

費(fèi)解、氣憤、惱怒都可以理解，畢竟這種做法直接影響了剛需對(duì)房?jī)r(jià)該有的預(yù)期，有關(guān)部門(mén)用無(wú)形的手單邊控制房?jī)r(jià)跌幅，卻對(duì)房?jī)r(jià)漲幅視而不見(jiàn)，任誰(shuí)都心有怨言。尤其是東拼西湊首付而且要靠掏空“六個(gè)錢包”買房的剛需，可能永遠(yuǎn)也想不通其中道理。難道中國(guó)房?jī)r(jià)就“只能漲不能跌”嗎？

對(duì)于中國(guó)的房?jī)r(jià)調(diào)控，其實(shí)曹德旺早就一語(yǔ)道破了其中玄機(jī)：房?jī)r(jià)大幅下跌，有人的利益就會(huì)受損，因此有人“不允許”房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度的下跌。

曹德旺這里所說(shuō)的“有人”到底是誰(shuí)？雖然他沒(méi)有直言明示，但我們基本也能猜到：第一類就是，已經(jīng)買過(guò)房的人，包括剛需更包括那些靠投資炒房為生的人。投資炒房客靠賺差價(jià)盈利，“不允許”房?jī)r(jià)下跌，我們都很好理解。那么那些剛需為什么也不允許房?jī)r(jià)下跌呢？歸根結(jié)底還是把房子看得太重，雖然很多人買房是自住，但是若房產(chǎn)價(jià)值真縮水，很多人還是一百個(gè)不愿意的。過(guò)去這些年，房地產(chǎn)市場(chǎng)屢屢上演“開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷售，老業(yè)主集體阻攔”事件，已經(jīng)說(shuō)明了一切；

第二類就是，地方的施政部門(mén)。了解中國(guó)城市發(fā)展模式的人對(duì)此可能完全理解，中國(guó)大多數(shù)城市都患有很嚴(yán)重的“地產(chǎn)依賴癥”——絕大多數(shù)城市，土地財(cái)政和房產(chǎn)交易稅收是地方財(cái)政的半壁江山，因此，對(duì)于城市的施政者而言，房?jī)r(jià)上漲其實(shí)更有利于地方抬高地價(jià)，財(cái)政來(lái)源也更有利。所以從地方的角度來(lái)說(shuō)，他們也是“不允許”房?jī)r(jià)大幅下跌的，房?jī)r(jià)受供需影響，小幅自我調(diào)節(jié)沒(méi)問(wèn)題，但是一旦出現(xiàn)“泄洪”式的大幅回調(diào)，沒(méi)有哪個(gè)城市的施政者能夠坐得住。

其實(shí)過(guò)去這些年，我們已經(jīng)看到了很多奇葩現(xiàn)象出現(xiàn)，比如開(kāi)發(fā)商正常的促銷降價(jià)賣房，但地方住建部等部門(mén)就會(huì)以“約談”的形式進(jìn)行“阻攔”。而且有些所謂的“房產(chǎn)協(xié)會(huì)”還會(huì)橫插一腳站出來(lái)“發(fā)文警告”。

第三類就是銀行部門(mén)：銀行倒不是“不允許”房?jī)r(jià)大幅下跌，而是承受不起房?jī)r(jià)大幅下跌的結(jié)果。千千萬(wàn)萬(wàn)剛需買房都是首付三成，前幾年信貸政策極為寬松，很多人只付了兩成首付，甚至也有人僅付了一成首付，如果房?jī)r(jià)下跌超過(guò)30%，其實(shí)于很多人而言繼續(xù)還貸就不劃算，市面上就會(huì)出現(xiàn)大量的“棄房斷供”現(xiàn)象，銀行會(huì)因此產(chǎn)生大量“壞賬”，整個(gè)金融體系就會(huì)無(wú)法正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

這些答案確實(shí)讓人很意外，但也是科學(xué)事實(shí)。房?jī)r(jià)大幅下跌理論上剛需買房就容易多了，但實(shí)際上并不是那么回事。房?jī)r(jià)大幅下跌，銀行撐不住，地方政府也撐不住，整個(gè)經(jīng)濟(jì)更會(huì)癱瘓，大量的產(chǎn)業(yè)無(wú)法運(yùn)轉(zhuǎn)，這就必然導(dǎo)致失業(yè)率暴漲，屆時(shí)很多人可能連吃飯都成問(wèn)題，就更不用說(shuō)貸款買房了。

所以從這件事，我們普通人應(yīng)該認(rèn)清一個(gè)現(xiàn)實(shí)，無(wú)論房?jī)r(jià)漲跌其實(shí)我們都很難真正受益。因此，對(duì)于真正有需求的剛需來(lái)說(shuō)，千萬(wàn)不能期盼房?jī)r(jià)大幅下跌，然后坐收漁翁之利，輕而易舉買房，這種想法很天真也錯(cuò)得離譜。