2020年遭遇的這場意外沖擊，帶動(dòng)全球大寬松時(shí)代的重新降臨。寬松時(shí)代，樓市向來蠢蠢欲動(dòng)，個(gè)別城市已經(jīng)耐不住寂寞了。
關(guān)鍵時(shí)刻，決策部門的定調(diào)尤其重要。
01
央行不僅再提“房住不炒”，而且再度強(qiáng)調(diào)“房不刺激”。
近日，央行在一季度貨幣政策報(bào)告中表示：
堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”要求，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。
在央行之前，高層會(huì)議明確重申“房住不炒”，這一次央行則同時(shí)強(qiáng)調(diào) “房住不炒”與“房不刺激”，其信號(hào)意義不言而喻。
這八個(gè)字不只是口號(hào)，而是有實(shí)際行動(dòng)支撐。
一是，至少10個(gè)城市樓市松綁，遭遇“N日游”尷尬。
這些城市包括駐馬店、廣州、海寧、寶雞、濟(jì)南、柳州、青島、赤峰、荊州和淮安。這些政策要么是訴諸變相松綁限購，要么是嘗試降低首付比例，打開信貸缺口。
要知道，今年以來，雖然各地GDP都出現(xiàn)明顯負(fù)責(zé)增長，各地放開樓市調(diào)控的試探不絕于耳。
但事實(shí)上房價(jià)基本相對(duì)穩(wěn)定，部分觸及樓市調(diào)控核心政策的松綁遭遇被撤回的尷尬，這足以說明樓市調(diào)控定力仍在。
二是，嚴(yán)查資金違規(guī)流入樓市，嚴(yán)查網(wǎng)絡(luò)貸款違規(guī)用于購房。
此前深圳樓市蠢蠢欲動(dòng)，經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入樓市，被認(rèn)為是助推因素，隨后從深圳到全國，銀保監(jiān)部門嚴(yán)厲查處資金違規(guī)流入樓市，這在《2020年，樓市調(diào)控第一槍來了》一文中有詳細(xì)論述。
同時(shí)，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布網(wǎng)貸管理辦法征求意見稿，提出網(wǎng)貸額度不得超過20萬元，且網(wǎng)貸不得用于購房及償還住房抵押貸款、股票債券期貨等投資。
外防內(nèi)堵，這正是這一次不同于2008年和2015年之處。
02
央行為何著重強(qiáng)調(diào)“房住不炒”和“房不刺激”？
原因在于，今年以來，為扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，貨幣政策出現(xiàn)明顯松綁。今年以來，央行已經(jīng)進(jìn)行3次降準(zhǔn)、2次LPR降息，市場流動(dòng)性不是一般寬松。
央行數(shù)據(jù)顯示，截至2020年4月末，M2余額209.35萬億元,同比增長11.1%，創(chuàng)下2017年1月以來新高。
M2相當(dāng)于廣義貨幣，由現(xiàn)金、活期存款和定期存款構(gòu)成。M2史無前例突破200萬億，且增速重回兩位數(shù)，說明貨幣寬松已經(jīng)上路。
M2增速陡升，是不是意味著樓市即將迎來新一波上行？
雖說M2擴(kuò)張是樓市上行的必要條件，但并非充要條件，不是每一次M2擴(kuò)張都會(huì)帶動(dòng)地產(chǎn)上行。
一則，去年4月份M2處于低位，這次增速擴(kuò)張有季節(jié)性因素存在。
二則，雖然貨幣在擴(kuò)張，但M2-M1剪刀差擴(kuò)大。M1主要是活期存款，代表企業(yè)擴(kuò)張活力，剪刀差說明什么，可謂不言而喻。
三則，這一輪貨幣擴(kuò)張，主要是政府信用和企業(yè)信用在擴(kuò)張，而以房貸為主的居民中長期貸款并沒有出現(xiàn)明顯增加。
03
貨幣寬松之下，宏觀杠桿率已出現(xiàn)明顯提升。
對(duì)此，央行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)前應(yīng)當(dāng)允許宏觀杠桿率有階段性的上升。這主要是為了有效推進(jìn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，實(shí)際上為未來更好地保持合理的宏觀杠桿率水平創(chuàng)造了條件。
這段話未嘗沒有道理。畢竟，這一輪杠桿率攀升有特殊原因。
一是GDP出現(xiàn)下行，一季度全國GDP同比下降6.8%，個(gè)別沿海城市下降9%以上。
杠桿率相當(dāng)于債務(wù)與GDP之比。債務(wù)擴(kuò)張，而GDP下滑，分母變小而分子變大，杠桿率自然出現(xiàn)大幅上升。（參閱《最新GDP排行》）
二是貨幣正在寬松，但這一次加杠桿的主力不再是房地產(chǎn)，而是政府和企業(yè)。
今年以來，地方政府債券大幅擴(kuò)張，赤字率隨之攀升，而實(shí)體貸款利率不斷下行，企業(yè)債務(wù)有所擴(kuò)張，而居民杠桿率相對(duì)穩(wěn)定，這正是基于恢復(fù)經(jīng)濟(jì)的需要。
據(jù)《2020年一季度宏觀杠桿率報(bào)告》，2020年我國一季度宏觀杠桿率為259.3%，比上年末上升13.9個(gè)百分點(diǎn)，增幅顯著。
其中，政府部門杠桿率從2019年末的38.3%上升至40.5%，非金融企業(yè)部門杠桿率從151.3%上升至161.1%。
不過，居民杠桿率從2019年末的55.8%升至57.7%，僅上漲1.9個(gè)百分點(diǎn)。
所以，可預(yù)料的是，貨幣還會(huì)持續(xù)松綁，實(shí)體利率有望進(jìn)一步下行，樓市利率也有望隨之下行，但大松綁尚未出現(xiàn)政策信號(hào)。
04
寬松，并不意味著大水都會(huì)流到房地產(chǎn)。
2009年和2015年的兩輪寬松，都帶動(dòng)樓市的大幅上行。這背后，除了寬松之外，更有樓市調(diào)控的全面松綁作為配合，各路資金借此流入房地產(chǎn)，自然帶動(dòng)房價(jià)上行。
這一次不同。在寬松落地之前，決策部門已為樓市筑上了超級(jí)攔水大壩。
早在去年，央行就創(chuàng)設(shè)了1年期LPR（實(shí)體利率）和5年期LPR（房貸利率），將樓市利率與實(shí)體利率分離，通過非對(duì)稱降息，為樓市定向調(diào)控提供可能。
事實(shí)早已證明了這一點(diǎn)。
自新LPR模式落地以來，1年期LPR累計(jì)調(diào)整了5次，累計(jì)下調(diào)46個(gè)基點(diǎn)，而5年期LPR僅調(diào)整了3次，累計(jì)下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)。（參閱《樓市“非對(duì)稱”降息，再提“房住不炒”》）
顯然，只有貨幣寬松而無樓市松綁作為配合，只要嚴(yán)打資金違規(guī)流入樓市而不放開口子，房地產(chǎn)固然能在寬松時(shí)代雨水均沾，但很難大水漫灌，離刺激式上漲還有很遠(yuǎn)距離。
樓市維穩(wěn)而不刺激，解困而不重啟，托底而不松綁，正當(dāng)如此。
