據(jù)證券時報5月8日報道，來自某研究機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，“五一”小長假（5月1日至5日）期間，重點18城市二手房日均成交量同比增六成，其中有14個城市同比增長。
增幅最大的是北京，日均同比增長100%，1個城市（杭州）和去年同期持平，3個城市同比下降，降幅最大的為武漢，同比下降13%。
尤其是北京，貝殼研究院的數(shù)據(jù)則顯示，“五一”小長假（5天）北京二手房日均成交量900套，而去年“五一”小長假（4天）日均成交量是450套，同比大漲100%。
上個月深圳的喝茶費、搶房潮就已經(jīng)打響了一線樓市躁動的第一槍，現(xiàn)在北京、上海等地成交量密集提升，市場熱度有開始傳導蔓延的跡象。
根據(jù)相關研究機構(gòu)統(tǒng)計，4月單月，TOP50房企拿地總額3102億元，同比增長0.5%，環(huán)比增長105.0%；Top100房企拿地總額3882億元，同比增長7.2%，環(huán)比增長108.9%。
從拿地金額最多的十家房企看，分別是保利地產(chǎn)、香港置地、中國恒大、龍湖集團、華潤置地、綠城中國、新城控股、招商蛇口、綠地控股、萬科，上述10家房企前4月拿地金額2400億。
從“源頭”的土地市場，到下游的銷售端，樓市真的轉(zhuǎn)勢了嗎？
筆者并不這么看。
在房地產(chǎn)市場，判斷情緒是否出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，最簡單的信號就是看價格，房價的變化才能說明拐點是否來臨。
事實上，深究各家房企的銷售價格，成交量抬升的同時，“降價潮”卻說來就來。
根據(jù)克而瑞日前公布的《2020年1-4月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售操盤榜》，操盤金額排在前20名的企業(yè)，與去年同期進行比較后發(fā)現(xiàn)，七成房企今年前四月的銷售均價低于去年同期水平。
也就是說，70%房企開始了打折行動，這還是頭部的房企，如果考慮到TOP50和TOP100房企，以及大量的中小開發(fā)商，降價的范圍、力度均超出我們的想象。
其中，華潤置地、中國恒大和中國金茂的銷售均價與去年同期相比，下滑了15%以上，保利發(fā)展下滑程度在10%左右。
以華潤置地為例，中房報分析指出：其操盤面積同比下降9.12%，但操盤金額卻同比大幅下降23.87%，這說明華潤置地不是進行了較大力度的降價，就是新推的都是相對去年價格要低的產(chǎn)品線，但銷售的效果相對一般。
恒大也是如此，粗略計算前四個月其銷售均價下滑了近16%，與此同時，銷售面積和銷售額卻分別大漲19%和45%。
這只能說明一個問題：表面上看，各家地產(chǎn)商似乎賺的盆滿缽滿，實際上卻是“以價換量”，冷暖自知，為了加快銷售回款，不得不降價罷了。
這就是樓市里的“冰火兩重天”，外表光鮮，并不意味著內(nèi)在有多體面。
數(shù)據(jù)顯示，2020年房企境內(nèi)的債券、海外的發(fā)債、房地產(chǎn)的信托，加起來預計的債務是1.46萬億，從月度分布來看，一直是逐月上升，債務壓力的峰值在今年7月份。
這可都是需要真金白銀的回款，才能償還的債務，在央行、銀保監(jiān)會三令五申資金不能流入房地產(chǎn)的金融環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資本來就捉襟見肘，再不降價賣房，越來越重的債務該怎么還？
從這個角度看，5月份開始，降價潮非但還會繼續(xù)，力度可能還會更大。
尤其是中西部、東北、東部非核心的三四線城市，大量的中小開發(fā)商因為復工慢、市場回暖慢，至今成交量依然無法跟往年同期相對比，越是在偏遠的地市和縣城，庫存積壓的問題就越嚴重，未來幾個月隨著債務高峰來臨，開發(fā)商打折、降價、特價房、優(yōu)惠的力度也會越來越大。
設想一下，如果你所在的城市均價在萬元左右，A樓盤降價300元每平，B樓盤從95折到打9折，C樓盤以釋放更多特價房的名義降價1000元每平，最終會發(fā)生什么現(xiàn)象？
當然是開啟更大的一輪降價風潮，A樓盤和B樓盤都會暗中向C樓盤看齊，而C樓盤又會因為“先發(fā)優(yōu)勢”，給出更大的優(yōu)惠。
不過，有一點需要注意，降價潮出現(xiàn)的原因，是房企融資渠道不足，加上日益沉重的負債壓力，在7月份之后，當開發(fā)商中期財報壓力、7月份債務償還高峰壓力都緩解之后，樓盤打折的力度自然也會減弱。
這8個字，可以看做央媒對后市房價走向的概括。
評論文章寫道：近年來隨著“房子是用來住的、不是用來炒的”定位持續(xù)深化，中國各地都在主動克服“房地產(chǎn)依賴”的沖動，這增強了房地產(chǎn)調(diào)控的定力，而民眾對于樓市“穩(wěn)”的預期也更加清晰。
從這個角度來理解，從五一至今，一二線樓市的火爆，只是個別城市的回暖，穩(wěn)預期的環(huán)境下，房價反彈的可能性微乎其微。
而大量房企開始默默行動的“打折潮”，5月份可能是剛剛開始，購房者也不要指望降幅有多深，“穩(wěn)中有降”將是絕大部分城市的歸宿。
