根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù),今年1至3月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資21963億元,同比下降7.7%,商品房銷售面積21978萬平方米,同比下降26.3%,商品房銷售額20365億元,同比下降24.7%。但需要注意的是,這幾項(xiàng)指標(biāo)的降幅與1至2月時(shí)相比均有所收窄,其中房地產(chǎn)開發(fā)投資額收窄8.6個(gè)百分點(diǎn),商品房銷售面積收窄13.6個(gè)百分點(diǎn),商品房銷售額收窄11.2個(gè)百分點(diǎn)。
這說明隨著新冠肺炎疫情防控形勢(shì)逐步好轉(zhuǎn),社會(huì)生產(chǎn)生活秩序加快恢復(fù),房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)一樣,已開始逐步恢復(fù)元?dú)。截至目前,在保障疫情防控需要,?duì)到訪人員進(jìn)行體溫測(cè)量和信息登記的基礎(chǔ)上,廣州各地樓盤營(yíng)銷中心和中介門店已基本恢復(fù)正常營(yíng)業(yè)狀態(tài),樓市成交狀況也已有所起色。
由于新冠肺炎疫情導(dǎo)致春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)和三月傳統(tǒng)“小陽春”行情未能出現(xiàn),因此即將到來的“五一”假期也讓人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交狀況備受期待。
廣州樓市已逐步恢復(fù)
疫情導(dǎo)致銷售中心和房產(chǎn)中介停業(yè),使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成交也一度陷入停滯。
以一手房成交數(shù)據(jù)為例,網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心監(jiān)控陽光家緣網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示,在廣州,今年1月一手房網(wǎng)簽量為3775套,同比去年1月下降25.12%。
需要注意的是,1月樓市成交主要仰賴于春節(jié)前疫情防控形勢(shì)尚不嚴(yán)峻的階段,1月22日當(dāng)天實(shí)現(xiàn)的網(wǎng)簽量仍有72套,但從1月24日起,一手房成交量一直處于零星個(gè)位數(shù),彼時(shí)受到春節(jié)假期和疫情持續(xù)發(fā)展的影響,房地產(chǎn)相關(guān)銷售業(yè)務(wù)均已暫停。
由于疫情造成春節(jié)假期被延長(zhǎng),網(wǎng)簽處于個(gè)位數(shù)的局面一直持續(xù)到2月9日。到了2月10日,網(wǎng)簽套數(shù)終于站上兩位數(shù),達(dá)到25套,這與廣州2月10日開啟復(fù)工進(jìn)程相吻合。隨后,廣州一手房單日網(wǎng)簽套數(shù)開啟了波動(dòng)爬升的進(jìn)程,并在2月19日單日突破百套。但由于彼時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)因疫情防控要求未能完全恢復(fù)正常辦公和銷售,最終2月一手房共計(jì)網(wǎng)簽1340套,同比去年下降了61.34%。
從3月6日開始,除個(gè)別日期外,廣州一手房單日網(wǎng)簽量已基本坐穩(wěn)百套以上的水平,其中有5天單日網(wǎng)簽量超過300套,最高的3月31日網(wǎng)簽量達(dá)到450套。盡管3月5877套成交量與去年9174套相比仍然縮水35.94%,但仍然與往年3月一手房成交量偏多的規(guī)律相似。
截至4月27日,廣州4月一手房網(wǎng)簽量已有4994套,達(dá)到去年4月全月網(wǎng)簽量的65.57%,一手房市場(chǎng)逐步復(fù)蘇的跡象已經(jīng)非常明顯。而在廣州二手房市場(chǎng),根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部的統(tǒng)計(jì),3月份廣州二手房中介網(wǎng)簽量3328宗,是2月的3.6倍。盡管同比去年仍然下降43%,但從成交走勢(shì)來看,截至3月底網(wǎng)簽量連續(xù)8周上漲。
住宅去化周期約11.7個(gè)月
盡管廣州樓市在復(fù)蘇,但和去年對(duì)比來看,各月成交量仍有較大幅度的縮水。也有機(jī)構(gòu)指出,這與去年上半年的“小陽春”行情密切相關(guān)。
從2017年廣州“3·17”“3·30”兩輪新政發(fā)布后,2018年3月至4月的成交量同比明顯下滑,但到了2019年3月,網(wǎng)簽量與2018年同期相比又上漲了41.64%,出現(xiàn)了一波“小陽春”行情。當(dāng)時(shí)有機(jī)構(gòu)分析稱,3月一手房成交明顯上漲主要是由于增城、南沙等地網(wǎng)簽量明顯增加,另外中心城區(qū)的荔灣、白云等地同樣網(wǎng)簽數(shù)字較高。另外,當(dāng)時(shí)的廣州已通過調(diào)控政策基本遏制了“雙合同”現(xiàn)象,網(wǎng)簽速度也有所加快。
不過受大環(huán)境的影響,2019年廣州一手房市場(chǎng)也出現(xiàn)了罕見的“上半年成交量高于下半年”的現(xiàn)象,與往年相比有較大的差別,廣州中原研究發(fā)展部分析認(rèn)為去年年初市場(chǎng)利好扎堆出臺(tái),且2017年以來加大供應(yīng)的住宅用地陸續(xù)開發(fā)并開售,當(dāng)時(shí)以“五一”假期為分界點(diǎn),下半年開始,廣州一手市場(chǎng)便逐步轉(zhuǎn)涼。
相比去年,今年疫情影響下的房地產(chǎn)市場(chǎng)顯得更為特殊。陽光家緣數(shù)據(jù)顯示,截至4月25日,廣州全市住宅可售貨量64398套,總面積759.2萬平方米,以近半年的銷售速度計(jì)算,住宅去化周期約11.7個(gè)月。
目前一手市場(chǎng)“上新”的步伐也在加快。根據(jù)廣州中地行的不完全統(tǒng)計(jì),5月廣州全市共有38個(gè)項(xiàng)目有動(dòng)作,6個(gè)全新開盤,10個(gè)開放營(yíng)銷中心,3個(gè)開放樣板間,19個(gè)舊盤加推,合計(jì)約5551套貨量。中心城區(qū)以白云區(qū)為主力,東部的黃埔、增城,南部的番禺、南沙則共同呈現(xiàn)出百花齊放的態(tài)勢(shì)。
“五一”成交或影響后續(xù)判斷
廣州中地行分析稱,對(duì)于開發(fā)商而言,已經(jīng)被疫情影響了整個(gè)季度的銷量,“五一”假期是要抓住的重要節(jié)點(diǎn)。再加上疫情影響下大部分人可能不會(huì)選擇出游,反而成了去看房的一個(gè)好時(shí)機(jī),相信“五一”有望形成今年第一波成交小高峰。
廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為,今年“五一”和5月市場(chǎng)成績(jī)單具有“特殊意義”——可更準(zhǔn)確判斷當(dāng)前買家入市意欲,為各大開發(fā)商未來操盤策略作參考。
雖然3月疫情穩(wěn)定后市場(chǎng)成交走出一波連升態(tài)勢(shì),但進(jìn)入4月以來,受清明假期、開發(fā)商優(yōu)惠力度收窄等因素影響,部分區(qū)域復(fù)蘇速度有所放緩,周成交出現(xiàn)回調(diào)。而在“五一”假期和整個(gè)5月,樓市各價(jià)格段、各區(qū)產(chǎn)品供應(yīng)相對(duì)充足,通過其成交表現(xiàn)即可更客觀、準(zhǔn)確判斷當(dāng)前買家心態(tài),對(duì)市場(chǎng)而言實(shí)屬一次“大考驗(yàn)”,同時(shí)對(duì)全年走勢(shì)判斷具有重要意義。
就當(dāng)前供求雙方情況而言,雖然今年“五一”推新量不及去年,但綜合節(jié)前開發(fā)商供貨態(tài)度以及買家積極性,今年“五一”市場(chǎng)環(huán)境將比去年“十一”有明顯改善,加上一季度積壓的購置需求釋放,5月成交在3月、4月基礎(chǔ)上進(jìn)一步復(fù)蘇的可能性較高。
另外對(duì)購房者而言,4月貸款基礎(chǔ)利率LPR下調(diào)也將產(chǎn)生一定的刺激作用。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,降息下,大部分購房者很可能會(huì)因?yàn)榻迪⒌挠绊懀?至6月出現(xiàn)一次類似2019年初“小陽春”的概率已經(jīng)越來越大。