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這應(yīng)該是目前人們最為關(guān)注的樓市話題了。

最近樓市傳出各種信號(hào)：

土拍市場(chǎng)火熱，地價(jià)走高；

新開盤項(xiàng)目火爆，出現(xiàn)帶著口罩排隊(duì)看房的現(xiàn)象，

3月網(wǎng)簽連增、價(jià)格止跌回穩(wěn)，二手房市場(chǎng)回溫。

……

于是，我們聽到有人高喊“明年房?jī)r(jià)要暴漲了，再不買又要買不起了”，不少販賣焦慮的聲音再起……

市面上也有從不同角度分析當(dāng)下購(gòu)房邏輯的，但是沒有一個(gè)是針對(duì)咱剛需的，今天，咱不妨一起來一場(chǎng)“疫情下，剛需買房邏輯思考”，一起看看

2020年北京樓市發(fā)展趨勢(shì)將會(huì)如何？

是否是剛需和剛改們?nèi)胧械暮脵C(jī)會(huì)？

01

高價(jià)不限價(jià)商品房地塊頻出

4月15日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)掛牌2宗“不限價(jià)”宅地，地塊位于豐臺(tái)區(qū)分鐘寺板塊，總出讓面積47.58萬㎡，起始總價(jià)77億！

L-39地塊：建設(shè)用地面積17831.971平方米，起始價(jià)29.56億元，起始樓面價(jià)5.36萬/平。

L-41地塊：建設(shè)用地面積29750.725平方米，起始價(jià)47.44億元，起始樓面價(jià)5.36萬/平。

77億！這是北京豐臺(tái)區(qū)單價(jià)“地王”的誕生！

值得注意的是，本次掛牌的兩宗地塊均為不限價(jià)地塊。位置好，起始樓面價(jià)上來就是5.36萬/平！據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2017年以來，北京豐臺(tái)區(qū)共計(jì)成交16宗住宅用地（含1宗招標(biāo)），其中，最高成交樓面價(jià)為3月27日掛牌的分鐘寺地塊為L(zhǎng)24、L26，位于本次兩宗地塊的北側(cè)，起始樓面價(jià)5.32萬/平。而此次漲了400元，再次刷新了豐臺(tái)區(qū)最高紀(jì)錄。

然而，不只是豐臺(tái)地王的誕生，疫情之下，一種令人思考的現(xiàn)象是“北京一季度土拍卻逆疫火熱�！�

據(jù)克爾瑞統(tǒng)計(jì)，今年一季度北京以672億元的土地出讓總金額領(lǐng)銜全國(guó)多個(gè)城市，僅次于上海。由于3月份無土地成交，相當(dāng)于2020年前兩個(gè)月，北京土拍攬金672億元，刷新了歷史記錄。同時(shí)不限價(jià)地塊、優(yōu)質(zhì)地塊密集供應(yīng)，房企拿地?zé)崆楦邼q。

疫情沖擊下的房地產(chǎn)，奈何在北京不限價(jià)地塊頻出？北京開始慌了？

這背后對(duì)未來一段時(shí)間的樓市走勢(shì)又具有什么信號(hào)意義？

02

背后原因

有人要問了：地價(jià)漲了，房?jī)r(jià)會(huì)否也會(huì)水漲船高？

上周的文章預(yù)告中，血拼哥已經(jīng)揭示了這種現(xiàn)象背后的邏輯。正是因?yàn)槭芤咔橛绊懯袌?chǎng)不穩(wěn)，所以政府才會(huì)拿出“尖貨”用高價(jià)穩(wěn)市場(chǎng)。劃重點(diǎn)：不限價(jià)地塊的出現(xiàn)不是為了炒高房?jī)r(jià)，而是為了穩(wěn)樓市。

如何佐證這個(gè)邏輯？

先一起回顧一下前幾年的土地市場(chǎng)：

2016年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展火熱，土拍市場(chǎng)“地王”現(xiàn)象頻頻發(fā)生。為了控制房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱發(fā)展，2016年年底，北京對(duì)土地市場(chǎng)拍賣規(guī)則進(jìn)行創(chuàng)新：

除自住房用地外，北京土地交易市場(chǎng)基本都有統(tǒng)一的限制，即“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”，當(dāng)土地價(jià)格達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，轉(zhuǎn)入“競(jìng)自持面積、競(jìng)配建比例”，當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)自持面積比例達(dá)到設(shè)定的預(yù)設(shè)比例時(shí)，轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序。

自2017年開始，北京土拍市場(chǎng)就進(jìn)入了全面限價(jià)階段，限價(jià)地塊基本分布在五環(huán)附近配套欠完善地區(qū)，此時(shí)的土地供應(yīng)策略意在調(diào)控過熱的市場(chǎng)。

也就是說，當(dāng)市場(chǎng)熱了，政府就要出臺(tái)一系列的調(diào)控限制政策，而現(xiàn)在的形勢(shì)則是，北京土拍市場(chǎng)正在從全面限價(jià)階段開始有所放松。

這是自上而來傳導(dǎo)出的信號(hào)，但卻不是房?jī)r(jià)要漲的信號(hào)！

糾正一個(gè)錯(cuò)誤的邏輯：不能說一旦政策寬松房?jī)r(jià)又會(huì)上漲。即使，我們看到現(xiàn)在各方面都在放松，銀行、地方，但是，嚴(yán)防洪水流入樓市，高層仍然沒有放松。

中國(guó)的樓市并非是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，非市場(chǎng)的政策因素可以說完全決定了樓市走勢(shì)。上面好不容易維持的天平不會(huì)因?yàn)橐咔樵�因輕易讓其失衡。我們始終要清楚認(rèn)識(shí)一點(diǎn)，房地產(chǎn)仍是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的壓艙石和穩(wěn)定器，疫情后，房地產(chǎn)行業(yè)更需發(fā)揮“穩(wěn)定器”的作用。

如今，不限價(jià)地塊頻出，且地塊位置一個(gè)比一個(gè)好，我們有理由推測(cè)，目前的市場(chǎng)依舊趨穩(wěn)，房?jī)r(jià)不會(huì)暴漲。

03

剛需何去何從

當(dāng)收起房?jī)r(jià)大漲大跌的幻想，老百姓實(shí)在不必?fù)?dān)心。

引用央視財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)的評(píng)論：當(dāng)下樓市，第一，管理層不要擔(dān)心；第二，老百姓不要擔(dān)心；第三，開發(fā)商不要幻想；第四，炒房者要警醒。

在當(dāng)下企穩(wěn)的樓市市場(chǎng)形勢(shì)下，依舊有利于剛需入市。

目前疫情還在全球蔓延，改變了全球經(jīng)濟(jì)圖景，而中國(guó)已經(jīng)打完了疫情防控的上半場(chǎng)，正逐步恢復(fù)生產(chǎn)，基本走向了正�；�。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)復(fù)工進(jìn)程也在加快，部分房地產(chǎn)開發(fā)商已陸續(xù)復(fù)工。

幾點(diǎn)入市基礎(chǔ)分析：全球開啟貨幣寬松模式，央行放水的同時(shí)，各地接連出臺(tái)樓市調(diào)控政策。而目前北京樓市，調(diào)整已經(jīng)是相當(dāng)充分了，樓市里基本沒有什么風(fēng)險(xiǎn)存在。與此同時(shí)，開發(fā)商也急于推出一系列營(yíng)銷活動(dòng)。

2020年樓市或?qū)⑹菣M盤的一年，對(duì)很多現(xiàn)在首套置業(yè)的人來講，建議今年真的可以好好看看。

另外，改善型目前是可以出手的，只要是好的城市，沒有特別大的問題。

一線城市，北上廣深，深圳房?jī)r(jià)一直在逆疫上漲，北上廣幾乎已經(jīng)到房?jī)r(jià)底部，長(zhǎng)期來看，疫情過后微漲仍是可期待的。

另，購(gòu)房前，一定要好好研究城市房地產(chǎn)的基本面。多方渠道了解市場(chǎng)形成自己堅(jiān)定的判斷，多聽來自于中介、開發(fā)商以及媒體專家的看法風(fēng)向，綜合意見以后再做決定。

而當(dāng)你已經(jīng)基本有了一個(gè)判斷以后，也無須猶豫，該上車就上車。