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出現(xiàn)在3月31日業(yè)績會(huì)的恒大主席許家印心情不錯(cuò)。他高調(diào)宣布了今年8000億、三年后萬億的銷售目標(biāo)，對(duì)公司2019年凈利下滑和負(fù)債高企的問題也沒有回避，稱“即使利潤下滑，恒大也還是排名前三的房企”“恒大不存在現(xiàn)金流問題”。

恒大由此成了第一個(gè)公開提出萬億銷售的房企。此前，萬科也曾提出“萬億大萬科”，但主要指的是市值和價(jià)值。

給許家印帶來信心的是恒大于今年2月啟動(dòng)的線上“全民”售房，在2月份助力恒大實(shí)現(xiàn)450億元銷售，是唯一一家在嚴(yán)重疫情下實(shí)現(xiàn)銷售增長的龍頭房企。

而高達(dá)2.9億平方米的土地儲(chǔ)備，是恒大的業(yè)績和利潤之源。許家印表示，為了實(shí)現(xiàn)高增長和降負(fù)債目標(biāo)，恒大未來三年將努力去化，使土地儲(chǔ)備負(fù)增長，控制在2億平方米左右；同時(shí)有息負(fù)債每年減少1500億元。

許家印稱，2020年對(duì)恒大來說，是極其重要的一年，因?yàn)榘l(fā)展模式要轉(zhuǎn)變了。接近恒大的人士表示，這意味著恒大要從注重規(guī)模增長的進(jìn)取型房企，轉(zhuǎn)變?yōu)榉�(wěn)健型房企，未來希望能實(shí)現(xiàn)業(yè)績和利潤的穩(wěn)定增長。

疫情下的樂觀

一周前，恒大曾發(fā)布盈利預(yù)警，2019年全年，公司核心凈利潤約為408億元，同比下降約48%；凈利潤預(yù)計(jì)約為335億元，同比下降約50%。

對(duì)此，管理層沒有回避。首先是因?yàn)?018年的基數(shù)較高，同比增長了100%。

其次，恒大總裁夏海鈞稱，全年利潤下降，主要是由于售價(jià)較低的清尾銷售樓宇在2019年交樓結(jié)轉(zhuǎn)，使得交樓單價(jià)下降所導(dǎo)致。

許家印進(jìn)一步補(bǔ)充，凈利潤是可以通過交樓結(jié)算調(diào)節(jié)的。2017、2018年，恒大凈利潤大幅增長，完全兌現(xiàn)了對(duì)戰(zhàn)略投資者的承諾。在今年1月，重組深深房繼續(xù)延期，恒大和部分戰(zhàn)投又簽了延期一年的合同，公司希望保證2020年的凈利潤承諾（不低于600億）有充分的把握。

“今年、明年我們的凈利潤應(yīng)該都還是在行業(yè)前列�！痹S家印說。

在業(yè)績會(huì)上，許家印強(qiáng)調(diào)，2020年是恒大的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)折之年，新的發(fā)展戰(zhàn)略是“高增長、控規(guī)模、降負(fù)債”，這也是2017年公司從重視規(guī)模轉(zhuǎn)向規(guī)模＋效益的深化。

高負(fù)債是恒大由來已久的問題。財(cái)報(bào)顯示，截至2019年末，恒大的凈負(fù)債率為159.3%。對(duì)此，許家印坦承，恒大負(fù)債率確實(shí)偏高，公司未來三年的主題、核心就是降負(fù)債。

為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，恒大首次公布了三年突破萬億元的目標(biāo)�！敖衲晡覀儗�(duì)外公布的是6500億元，內(nèi)部指標(biāo)是8000億，2022年達(dá)到1萬億。”許家印透露。

按此計(jì)算，恒大今年的銷售增長將在30%以上。

與此同時(shí)，恒大將嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備的規(guī)模。截至2019年末，恒大土地儲(chǔ)備是2.93億平方米，未來希望每年減少3000萬平方米，三年減少9000萬平方米，將總的土地儲(chǔ)備控制在2億平方米左右。按照這個(gè)目標(biāo)，以后三年每年新增的土地儲(chǔ)備大概是4000萬平方米左右，以前則是6000萬-8000萬平方米。

也就是說，恒大將通過加快銷售回款和減少買地等投資、支出，來實(shí)現(xiàn)降負(fù)債的要求。

據(jù)夏海鈞測(cè)算，按照百分之七八十%的回款率，未來三年每年能夠有兩千億左右的現(xiàn)金余額，計(jì)劃每年減少有息負(fù)債1500億元，今年力爭(zhēng)減少2000億元。最終在2022年實(shí)現(xiàn)總負(fù)債規(guī)模降到4000億元以下，負(fù)債率降到行業(yè)中低的水平。

若真的實(shí)現(xiàn)，預(yù)計(jì)恒大的凈負(fù)債率將降到70%左右。

“換道超車”進(jìn)行時(shí)

在地產(chǎn)主業(yè)之外，開發(fā)商的多元化轉(zhuǎn)型也是外界關(guān)注的焦點(diǎn)，而恒大在過去兩年大手筆投入新能源汽車，備受矚目。

許家印表示，恒大去年就確立了以地產(chǎn)為基礎(chǔ)，文化旅游、健康養(yǎng)生為兩翼，新能源汽車為龍頭的產(chǎn)業(yè)格局，同時(shí)宣布五年內(nèi)不再進(jìn)入任何新的產(chǎn)業(yè)。

因此，新能源汽車是恒大轉(zhuǎn)型的重中之重�！皬牡禺a(chǎn)到汽車，我們的‘換道超車’已布局完畢�！痹S家印說，在新賽道中，恒大的目標(biāo)是在三到五年實(shí)現(xiàn)實(shí)力最強(qiáng)、規(guī)模最大的世界新能源汽車集團(tuán)。

許家印透露，在去年投資汽車200億后，今年還計(jì)劃投資不超過100億元，明年不超過100億元，也是出于審慎的考慮。

汽車之外，恒大也進(jìn)入了健康等產(chǎn)業(yè)。2019年擁有24個(gè)健康產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，未來三年計(jì)劃實(shí)現(xiàn)恒大養(yǎng)生谷布局70個(gè)。

恒大旅游集團(tuán)打造的恒大童世界的15個(gè)項(xiàng)目已布局完成，預(yù)計(jì)2022年起陸續(xù)實(shí)現(xiàn)開業(yè)，而恒大水世界未來三年將在全國布局20-30個(gè)項(xiàng)目。

不過，像所有的房企多元化一樣，恒大轉(zhuǎn)型新能源汽車行業(yè)暫未盈利，恒大健康2019年仍錄得虧損。

恒大首席財(cái)務(wù)官潘大榮表示，這種虧損是階段性、暫時(shí)性的，未來兩年公司將繼續(xù)投資，并改善經(jīng)營。

恒大的養(yǎng)生谷和文旅項(xiàng)目，也要借助與主業(yè)的協(xié)同，實(shí)現(xiàn)盈利和發(fā)展。目前這種以產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)項(xiàng)目的模式，在房地產(chǎn)行業(yè)都是處于探索階段，盈利模式也尚未成型。

在三五年內(nèi)甚至十年八年內(nèi)，所有的開發(fā)商都還將在開發(fā)業(yè)務(wù)的紅海中搏殺。而在今年遭受疫情后，市場(chǎng)關(guān)注龍頭房企對(duì)疫情的判斷。此前，其他房企傳遞的信息并不十分樂觀。

對(duì)此夏海鈞表示，受疫情影響，二月份房地產(chǎn)的銷售額和銷售面積基本都下降了40%，投資也下降了40%。主要是全國各地的售樓部全面關(guān)閉，不能賣房子。這種影響預(yù)計(jì)還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。

在這樣的形勢(shì)下，他認(rèn)為，今年全球都是大規(guī)模的量化寬松，中國現(xiàn)在還是逐漸放松，“小步快跑”，但房地產(chǎn)行業(yè)“房住不炒”的既定國策不會(huì)有改變，再想回過去1996-2016年的黃金二十年是不可能了，必須將房地產(chǎn)的金融屬性去掉。

對(duì)開發(fā)商而言，16萬億左右的市場(chǎng)銷售“大餅”已經(jīng)見頂，市場(chǎng)集中度只會(huì)繼續(xù)提升，中小開發(fā)商大量會(huì)被兼并收購。

恒大去年市場(chǎng)占有率達(dá)到了3.8%，前三大開發(fā)商已經(jīng)占到了12.6%，預(yù)計(jì)未來三至五年會(huì)增加到20%左右。

而在達(dá)到萬億的銷售之后，超大型開發(fā)商會(huì)進(jìn)入穩(wěn)定增長的階段。這也是恒大所追求的目標(biāo)。