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對(duì)于此次疫情對(duì)樓市的影響，中指院認(rèn)為，短期預(yù)判來(lái)看，市場(chǎng)量?jī)r(jià)存在下調(diào)的壓力但仍具韌性，隨著疫情得到控制將回歸平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)。

2003年SARS與此次肺炎對(duì)樓市的影響有和差異？

主要有兩方面：宏觀基本面存在較大差異；樓市所處的階段以及政策環(huán)境和調(diào)控力度也有所不同。

中指市場(chǎng)研究總監(jiān)曹晶晶指出，宏觀基本面存在較大差異。2003年國(guó)家經(jīng)濟(jì)正處于高速發(fā)展階段，GDP增速保持在9%以上。但當(dāng)前經(jīng)濟(jì)面臨很大的下行壓力，2019年全年GDP增速下滑到6.1%。疫情的爆發(fā)對(duì)餐飲、旅游等行業(yè)也產(chǎn)生了比較大的直接沖擊，這也進(jìn)一步加大了經(jīng)濟(jì)下行的壓力。

樓市所處的階段以及政策環(huán)境和調(diào)控力度也有所不同。從所處階段來(lái)看，2003年SARS爆發(fā)的時(shí)候，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于市場(chǎng)化發(fā)展的起步階段，市場(chǎng)規(guī)模比較小，增長(zhǎng)比較快。從1999年到2009年，商品房的銷(xiāo)售面積復(fù)合增速20%以上，發(fā)展到今天，2019年商品房銷(xiāo)售面積17.2億平方米，是2003年市場(chǎng)規(guī)模的5.1倍，銷(xiāo)售金額也是2003年的20倍以上，市場(chǎng)規(guī)模再大幅增長(zhǎng)的動(dòng)力已減弱。

市場(chǎng)的政策環(huán)境也存在較大的差異。2003年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策環(huán)境較為寬松，但最近這幾年，在全國(guó)房住不炒的基調(diào)影響下，整體政策面較為嚴(yán)格，需求的釋放也更為理性。房企的開(kāi)發(fā)體量也發(fā)生了較大的變化，2003年房企整體規(guī)模較小，發(fā)展到今天，2019年百億房企已超過(guò)152家，千億房企已達(dá)36家，大型企業(yè)在市場(chǎng)的規(guī)模體量突出，且很多企業(yè)采取高周轉(zhuǎn)策略，在這一情況下，企業(yè)面臨資金回籠壓力，而現(xiàn)金流吃緊的情況，對(duì)企業(yè)而言影響較大，同時(shí)也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。

在市場(chǎng)環(huán)境變化情況下，樓市情況走勢(shì)何如發(fā)展？

由于當(dāng)前樓市本身已處在穩(wěn)步調(diào)整通道，短期在新型肺炎疫情影響下，經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，疊加售樓處關(guān)閉、中介機(jī)構(gòu)暫停營(yíng)業(yè)等，購(gòu)房需求主動(dòng)或被動(dòng)釋放動(dòng)力減弱，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易規(guī)模短期將出現(xiàn)回落，尤其是今年上半年或一季度。區(qū)域?qū)用妫�疫情較為嚴(yán)重的省市，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求受到的抑制也將更加明顯。但考慮到房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮的穩(wěn)定器、壓艙石等重要作用，其整體規(guī)模將具備較強(qiáng)韌性。

曹晶晶指出，通過(guò)《疫情對(duì)購(gòu)房需求影響》的問(wèn)卷調(diào)查，對(duì)線上網(wǎng)友3000份問(wèn)卷結(jié)果看，在無(wú)疫情情況下，有49%網(wǎng)友表示在春節(jié)期間以及接下來(lái)的一個(gè)月有購(gòu)房計(jì)劃，整體需求依然存在。受疫情影響，推遲購(gòu)房計(jì)劃的比例達(dá)到70%。因此，我們認(rèn)為整體購(gòu)房需求會(huì)延遲入市。參與調(diào)研網(wǎng)友中，有43%的網(wǎng)友表示會(huì)考慮網(wǎng)上售樓處去看房、購(gòu)房，因此這也需要房企在短期內(nèi)加強(qiáng)線上營(yíng)銷(xiāo)。

對(duì)全國(guó)市場(chǎng)而言，短期的市場(chǎng)調(diào)整是不可避免的，包括返鄉(xiāng)置業(yè)以及傳統(tǒng)的三四月小陽(yáng)春也會(huì)受到一定的影響，交易規(guī)模短期會(huì)出現(xiàn)回落，此外樓市處于調(diào)整通道，因此相比2003年非典期間，此次疫情對(duì)市場(chǎng)影響會(huì)更大。

市場(chǎng)調(diào)整多久才會(huì)恢復(fù)需要看疫情發(fā)展情況綜合來(lái)看，從目前情況看，如果2月份疫情能夠得到基本控制，整體影響應(yīng)該會(huì)延續(xù)到一季度，市場(chǎng)最快會(huì)在二季度逐步恢復(fù)。

房?jī)r(jià)方面，需求短期疲軟或?qū)��?dǎo)致房?jī)r(jià)存下調(diào)壓力，但部分重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)已穩(wěn)步調(diào)整一段時(shí)間，在“穩(wěn)房?jī)r(jià)”政策下，繼續(xù)大幅下行的空間有限，房?jī)r(jià)整體仍將處在平穩(wěn)運(yùn)行狀態(tài)。

對(duì)不同區(qū)域來(lái)說(shuō)，三四線城市在錯(cuò)過(guò)了返鄉(xiāng)置業(yè)之后，三四線城市整體面臨的調(diào)整壓力會(huì)較大，對(duì)一二線及重點(diǎn)城市群及強(qiáng)三線城市來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)韌性更強(qiáng)，恢復(fù)也會(huì)較快，需求會(huì)延遲入市，受疫情影響大的城市的恢復(fù)時(shí)間則更長(zhǎng)一些。

疫情對(duì)一二級(jí)市場(chǎng)的影響幅度有多大？

曹晶晶表示，對(duì)新房市場(chǎng)而言，影響是短期的，主要影響在一季度，二季度至下半年市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)逐步回溫的態(tài)勢(shì)，銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)也會(huì)是相應(yīng)順延的過(guò)程。對(duì)二手房市場(chǎng)而言，由于受到帶看量的影響，二手房在量和價(jià)上都面臨比較大的下調(diào)壓力。從量的恢復(fù)角度看，很多大中城市的購(gòu)買(mǎi)力都通過(guò)二手房置換的過(guò)程購(gòu)買(mǎi)新房，因此在市場(chǎng)恢復(fù)正常之后，掛牌量和成交量會(huì)逐步恢復(fù)。

疫情影響下，房企如何應(yīng)對(duì)？

緊盯營(yíng)銷(xiāo)，關(guān)注回補(bǔ)需求釋放，疫情消除及時(shí)開(kāi)盤(pán)；強(qiáng)化線上能力，強(qiáng)化線上辦公與營(yíng)銷(xiāo)。同時(shí)擇機(jī)補(bǔ)貨，緊密監(jiān)測(cè)各城市地市變化，獲取高性價(jià)比項(xiàng)目。

中指企業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理白彥軍表示，2003年，銷(xiāo)售額最高的房企全年銷(xiāo)售額是62億元，2019年的最高銷(xiāo)售額是2003年的100倍，企業(yè)在目前面臨的客戶、合作伙伴完全是不一樣的量級(jí)。

受疫情影響，防護(hù)第一位，但房企既定要交付的項(xiàng)目因?yàn)殚_(kāi)工節(jié)奏和時(shí)間原因要延后，后續(xù)會(huì)面臨客戶投訴、反饋，對(duì)房企而言會(huì)帶來(lái)更多挑戰(zhàn)，房企需做預(yù)案。

本輪疫情對(duì)全國(guó)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)都帶來(lái)一定影響，尤其比較嚴(yán)重的災(zāi)區(qū)，營(yíng)銷(xiāo)受到影響更大，開(kāi)盤(pán)節(jié)奏和節(jié)點(diǎn)均受到一定影響。因此，企業(yè)應(yīng)隨時(shí)關(guān)注疫區(qū)的恢復(fù)和政策調(diào)整。之前抑制的需求會(huì)有一波回補(bǔ)的需求釋放，企業(yè)應(yīng)做好開(kāi)盤(pán)的準(zhǔn)備，抓住特定市場(chǎng)中的回補(bǔ)放量機(jī)會(huì)，促進(jìn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售去化。

同時(shí)，受本輪疫情影響，多數(shù)房企停止售樓處銷(xiāo)售活動(dòng)，同時(shí)轉(zhuǎn)向線上銷(xiāo)售：通過(guò)全民營(yíng)銷(xiāo)APP和線上小程序，24小時(shí)為客戶提供看房、選房、認(rèn)購(gòu)、置業(yè)顧問(wèn)等服務(wù)。房企應(yīng)強(qiáng)化線上服務(wù)能力，降低線下沖擊帶來(lái)的負(fù)面影響，提升線上辦公與營(yíng)銷(xiāo)能力。

截止目前，全國(guó)多個(gè)城市發(fā)文要求企業(yè)推遲開(kāi)工時(shí)間，并發(fā)文要求暫定房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，預(yù)計(jì)2020年樓市交易小陽(yáng)春難現(xiàn)。

同時(shí)，節(jié)后疫情緩解消除后，部分城市的土地市場(chǎng)將會(huì)迎來(lái)新的機(jī)會(huì)，房企應(yīng)擇機(jī)獲取優(yōu)質(zhì)土地資源，為后期市場(chǎng)的釋放準(zhǔn)備充足的糧草。

疫情影響下，地產(chǎn)監(jiān)管政策有沒(méi)有放松可能？金融財(cái)政政策是否會(huì)放寬？

中指控股CEO、中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)調(diào)“房住不炒、因城施策”。在疫情影響下，我們認(rèn)為，不同的地區(qū)，在因城施策下會(huì)給予相對(duì)靈活的政策。

中信建投證券研究發(fā)展部房地產(chǎn)行業(yè)分析師江宇輝認(rèn)為，2019年底開(kāi)始政策已經(jīng)出現(xiàn)積極信號(hào)，2020年積極信號(hào)會(huì)延續(xù)。2019年以來(lái)中央對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)堅(jiān)持“房住不炒”并提出“三穩(wěn)”目標(biāo)，在因城施策下，部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市的房地產(chǎn)政策逐步收緊，但也有部分城市在限價(jià)、限購(gòu)等政策上作出調(diào)整。2020年，我們認(rèn)為一些政策偏緊的城市會(huì)逐步開(kāi)始做一些政策微調(diào)、放寬來(lái)穩(wěn)定樓市。

江宇輝指出，當(dāng)前隨著房地產(chǎn)行業(yè)整體的下行以及去化的回落，加之疫情爆發(fā)的一月份，百?gòu)?qiáng)房企的銷(xiāo)售同比下滑7%，房企的資金鏈承壓。整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的資金流動(dòng)性會(huì)受到挑戰(zhàn)，因?yàn)槿谫Y進(jìn)一步收緊的可能性不大，在整體防范風(fēng)險(xiǎn)的情況下，化解行業(yè)的杠桿壓力，保障整個(gè)行業(yè)資金面平穩(wěn)運(yùn)行這一思路會(huì)在未來(lái)逐步清晰，整個(gè)行業(yè)的政策在邊際上的改善是值得期待的，在疫情沖擊下，我們認(rèn)為也會(huì)在這方面加大力度。在疫情相對(duì)嚴(yán)重的1~2月份，對(duì)房企而言是一個(gè)資金的考驗(yàn)窗口。