鄭州市房屋建筑面積測算及共有共用建筑面積分攤規(guī)則
編輯：南陽樓市網(wǎng)
2002年06月13日00:00
來源：南陽樓市網(wǎng)
一、一般規(guī)定
(一)房屋面積測算的內(nèi)容
房屋面積測算包括房屋建筑面積、使用面積、產(chǎn)權(quán)面積、共有共用建筑面積等的測算。
(二)房屋的建筑面積
房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且層高在2.20米以上(含2.20米，下同)，有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固的永久性建筑。
(三)房屋的使用面積
房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影面積計算。
(四)房屋的產(chǎn)權(quán)面積
房屋產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由市、縣(市)房產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認定。
(五)房屋的共有共用建筑面積
房屋共有共用建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。
二、房屋建筑面積測算范圍
(一)計算全部房屋建筑面積的范圍
1.永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。
2.房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其樓梯間、電梯間等，其層高在2.20米以上的部位計算建筑面積。
3.穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計算建筑面積。
4.樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算建筑面積。
5.房屋天面上，屬永久性建筑，且層高在2.20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。
6.挑樓、規(guī)劃部門批準的全封閉陽臺按其外圍水平投影面積計算建筑面積。
7.屬永久性結(jié)構(gòu)并作為主要通道的室外樓梯，均按各層水平投影面積計算建筑面積。
8.與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算建筑面積。
9.房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算建筑面積。
10.地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20米以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻)外圍水平投影面積計算建筑面積。
11.有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算建筑面積。
12.玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。
13.屬永久性建筑的有柱車棚、貨棚等，按柱的外圍水平投影面積計算建筑面積。
14.依坡地建筑的房屋，利用吊腳所做的架空層，有圍護結(jié)構(gòu)，層高在2.20米以上的部位計算建筑面積。
15.有伸縮縫的房屋，若該縫與室內(nèi)相通，伸縮縫也計算建筑面積。
16.體育館、影劇院等房屋按實際層數(shù)計算建筑面積。體育場(館)看臺下空間加以利用的，其凈高超過2.00米的，計算其建筑面積(多層按多層計算)。
(二)計算一半建筑面積的范圍
1.與房屋相連的有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。
2.獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。
3.未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。
4.有頂蓋、不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。
5.樓內(nèi)有樓梯，室外樓梯按其水平投影面積的一半計算建筑面積。
(三)不計算建筑面積的范圍
1.層高小于2.20米的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20米的地下室和半地下室。
2.突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻垛、勒腳、臺階、無柱雨蓬等。
3.房屋之間無上蓋的架空通廊。
4.房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池等。
5.建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。
6.騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。
7.利用引橋、高架路、高架橋路面或坡面作為頂蓋建造的房屋。
8.活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。
9.獨立煙囪、亭、塔、罐、池及地下人防干、支線。
10.與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。
11.臨街樓底層用作遮陽避雨或通行、與房屋相連的、有上蓋無柱的走廊或檐廊。
12.僅用作通風采光的天井。
三、成套房屋建筑面積測算
(一)成套房屋建筑面積
成套房屋建筑面積由成套房屋套內(nèi)建筑面積和分攤所得共有共用建筑面積兩部分組成。
(二)成套房屋套內(nèi)建筑面積
成套房屋套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺面積三部分組成。
1.套內(nèi)房屋使用面積
套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算：
(1)套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。套內(nèi)使用面積還包括非住宅綜合樓內(nèi)的攤位、柜臺、精品屋、寫字間等空間面積。
(2)套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。
(3)不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。
(4)內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。
2.套內(nèi)墻體面積
套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。
3.套內(nèi)陽臺建筑面積
套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影面積全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影面積的一半計算建筑面積。
(三)共有共用建筑面積測算
1.共有共用建筑面積的組成
共有共用建筑面積包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢房屋服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。
共有共用建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。
獨立使用的地下室、車棚、車庫等和為多幢房屋服務(wù)的管理用房、公共用房以及作為人防工程的地下室都不計入共有共用建筑面積。
2.共有共用建筑面積的計算方法
整幢房屋的建筑面積扣除整幢房屋各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢房屋服務(wù)的管理用房、公共用房以及人防工程等建筑面積，即為整幢房屋的共有共用建筑面積。
(四)共有共用建筑面積的分攤方法
1.共有共用建筑面積分攤原則及基本規(guī)定
(1)產(chǎn)權(quán)各方有合法產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；無合法產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可依相關(guān)房屋的建筑面積比例進行分攤。
(2)房屋共有共用建筑面積分攤以幢為單位，僅限于分攤本幢房屋內(nèi)的共有共用建筑面積。與本幢房屋不相連以及為多幢房屋服務(wù)的變電室、設(shè)備間、水泵房、門衛(wèi)房等管理用房，不得分攤到本幢房屋內(nèi)。
(3)房屋共有共用建筑面積分攤后，不劃分各戶分攤面積的具體部位。共有共用建筑面積一經(jīng)分攤，任何人不得侵犯或改變其原始設(shè)計的使用功能。
(4)共有共用建筑面積按以下規(guī)定分攤：
①多層住宅樓原則上采用一級分攤，如有一梯一戶的單元應(yīng)采用多級分攤。
②商住樓、非住宅綜合樓，其房屋內(nèi)各部位使用功能差異較大，應(yīng)根據(jù)其用途不同按相關(guān)面積比例進行多級分攤。
③商住樓的商用部位的樓梯間(不含商業(yè)自用的)和突出屋面的樓梯間由全樓分攤；住宅部位的樓梯間由住宅分攤。
2.共有共用建筑面積分攤計算公式
按相關(guān)建筑面積進行共有或共用面積分攤，計算公式如下：
δSi＝K·Si
K＝∑δSi ∑Si
式中：K——為共有共用建筑面積的分攤系數(shù)；
Si——為各單元參加分攤的建筑面積，m2(單位為平方米，下同)；
δSi——為各單元參加分攤所得的分攤面積，m2；
∑δSi——為需要分攤的分攤面積總和，m2；
∑Si——為參加分攤的各單元建筑面積總和，m2。
3.住宅樓共有共用建筑面積的分攤方法
住宅樓以幢為單元，依照上述方法和計算公式，根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋應(yīng)分攤的共有共用建筑面積。
4.商住樓共有共用建筑面積的分攤方法
首先根據(jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能，按各自的建筑面積將全幢樓的共有共用建筑面積分攤成住宅和商業(yè)兩部分，即住宅部分分攤得到的全幢樓共有共用建筑面積和商業(yè)部分分攤得到的全幢樓共有共用建筑面積，然后住宅和商業(yè)部分將所得的分攤面積再各自進行分攤。
住宅部分：將分攤得到的全幢樓共有共用建筑面積，加上住宅部分本身的共有共用建筑面積，依照上述方法和公式，按各套的建筑面積分攤計算各套房屋的分攤面積。
商業(yè)部分：將分攤得到的全幢樓共有共用建筑面積，加上本身的共有共用建筑面積，按各層套內(nèi)的建筑面積依比例分攤至各層，作為各層共有共用建筑面積的一部分，加至各層的共有共用建筑面積中，可以得到各層總的共有共用建筑面積；然后再根據(jù)層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例分攤至各套，求出各套房屋分攤得到的共有共用建筑面積。
5.非住宅綜合樓共有共用建筑面積的分攤方法
非住宅綜合樓共有共用建筑面積按照各自的功能，參照上述商住樓的分攤計算方法進行分攤。
四、房屋建筑面積測算精度及要求
(一)測算精度
房屋建筑面積測算中誤差Ms不超過下式計算結(jié)果：
Ms＝±(0.04 S ＋0.003S)
式中：Ms——房屋建筑面積測算中誤差，m2；
S——房屋建筑面積，m2；
房屋建筑面積測算的限差為兩倍中誤差。
(二)測算要求
量距應(yīng)使用經(jīng)過檢定合格的卷尺、激光測距儀或其他能達到相應(yīng)精度的儀器和工具。房屋邊長尺寸以米為單位，取至0.01米。
各類房屋建筑面積測算必須獨立測算兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果；房屋建筑面積測算以平方米為單位，取至0.01平方
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