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古曉：通脹預(yù)期推高樓價(jià)繼續(xù)上漲 各區(qū)房?jī)r(jià)分化加速
編輯：南陽(yáng)樓市網(wǎng) 2009年12月29日11:25 來(lái)源：南陽(yáng)樓市網(wǎng)
在近日南陽(yáng)樓市網(wǎng)主辦的《樓市對(duì)話(huà)》欄目中，南陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)資深人士，南陽(yáng)向陽(yáng)房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理古曉就2009年的南陽(yáng)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及2010年的南陽(yáng)房?jī)r(jià)走勢(shì)發(fā)表了自己的看法。

     古曉就南陽(yáng)2009年的房地產(chǎn)走勢(shì)從三個(gè)方面簡(jiǎn)單闡述了自己的個(gè)人看法。古曉認(rèn)為，南陽(yáng)09年承接2008年的銷(xiāo)售趨勢(shì)。應(yīng)該說(shuō)從06年，國(guó)家的調(diào)控政策出臺(tái)比較密集，三四線(xiàn)城市與一二線(xiàn)城市不同，受?chē)?guó)家調(diào)控政策影響比較�。粚�(duì)于政策調(diào)控有時(shí)候市場(chǎng)反應(yīng)大概要七至九個(gè)月才能真正顯現(xiàn)。當(dāng)時(shí)雖然出臺(tái)了國(guó)六條、國(guó)八條，但是南陽(yáng)地產(chǎn)銷(xiāo)售還是一片火爆。真正出現(xiàn)地產(chǎn)銷(xiāo)售寒流的是08年初到09年，這些因素造成09年初地產(chǎn)銷(xiāo)售開(kāi)端遲滯。主因是市場(chǎng)形勢(shì)不好，再加上南陽(yáng)地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于政策調(diào)整應(yīng)對(duì)不夠及時(shí)。不過(guò)陳陳相因，也由于政策面的影響，09年后半年，包括全球金融危機(jī)、寬松的貨幣政策，大家開(kāi)始規(guī)避資產(chǎn)的貶值，所以才有房地產(chǎn)業(yè)今年四季度的翹首飆升現(xiàn)象。“說(shuō)實(shí)話(huà)，咱們國(guó)家居民投資產(chǎn)品還是很缺乏的，通脹的預(yù)期造成了全國(guó)及咱們?nèi)木�(xiàn)城市四季度地產(chǎn)交投轉(zhuǎn)熱�！�

     古曉認(rèn)為2010年房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格是一個(gè)穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)。也是因?yàn)樯厦娣N種方面的影響和推動(dòng)，再加上從2006年到2009年三年南陽(yáng)第二輪的建設(shè)周期接近結(jié)束，現(xiàn)房供給漸緊。“所以我認(rèn)為南陽(yáng)2010年地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格會(huì)比較樂(lè)觀。”

     “我考察過(guò)一些大城市的房產(chǎn)品質(zhì)及配套，覺(jué)得方方面面還是比南陽(yáng)好的多。咱們南陽(yáng)房產(chǎn)品質(zhì)還處于初級(jí)階段，說(shuō)句業(yè)界不太愛(ài)聽(tīng)的話(huà)，咱南陽(yáng)還屬于“價(jià)高質(zhì)次”的狀態(tài)，所以2010年房地產(chǎn)業(yè)界最需要的提升的是品質(zhì)和一些附加值方面的東西。咱們看南陽(yáng)的地產(chǎn)成品，大體只稱(chēng)得上算個(gè)房子，沒(méi)有做足品質(zhì)、概念功夫。首先是品質(zhì)方面，產(chǎn)品粗糙缺乏細(xì)致；再一個(gè)是概念上，千篇一律，同質(zhì)化比較嚴(yán)重。估計(jì)10年以后，行業(yè)界將逐步意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題。老百姓將在下一步能看到更好、更多的品質(zhì)盤(pán)、細(xì)分的新概念盤(pán)。在這個(gè)方面提升上來(lái)以后，南陽(yáng)的地產(chǎn)發(fā)展形式將趨于成熟！”

     展望未來(lái)幾年的發(fā)展趨勢(shì)，古曉認(rèn)為地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格估計(jì)還會(huì)兒小幅上升�！耙�?yàn)樵蹅冎袊?guó)經(jīng)濟(jì)狀態(tài)還達(dá)不到老百姓有更多投資渠道的選擇。房子在未來(lái)五年左右還是老百姓首選投資產(chǎn)品，黃金，股票等產(chǎn)品投資風(fēng)險(xiǎn)太高。從投資房子來(lái)說(shuō)，大不了自己住，改善住房環(huán)境，所以還是一個(gè)首選，因?yàn)檫@個(gè)穩(wěn)健�！�

     “像2009年開(kāi)端不好，許多企業(yè)銷(xiāo)售策略調(diào)整不是很及時(shí)，像桂花城的價(jià)格訂的不是很高，最后四季度利用價(jià)格杠桿又調(diào)上來(lái)了，正好趕上國(guó)家實(shí)施寬松的貨幣政策。也印證了我剛才的‘現(xiàn)階段地產(chǎn)還是比較穩(wěn)健的投資’說(shuō)法。”

     在預(yù)測(cè)南陽(yáng)的地產(chǎn)銷(xiāo)售趨勢(shì)時(shí)，古曉認(rèn)為未來(lái)5年左右相應(yīng)是個(gè)比較好的階段�！澳详�(yáng)今年為了籌備農(nóng)運(yùn)會(huì)項(xiàng)目總體投資660多億，別小看這個(gè)數(shù)字，它是財(cái)政收入的若干倍。所以，未來(lái)三兩年城市的整體形象一定會(huì)高速提升。如果說(shuō)06年南陽(yáng)百畝稱(chēng)為大盤(pán)，到那時(shí)候才是真正的大盤(pán)時(shí)代來(lái)了！以后項(xiàng)目開(kāi)發(fā)都是近五百畝或五百畝以上。剛才代總說(shuō)，國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)投資大企好多到了南陽(yáng)，是悄悄進(jìn)入的。這樣一來(lái)，對(duì)市場(chǎng)規(guī)范、對(duì)行業(yè)自律、對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都是一個(gè)促進(jìn)；那就是你（本地地產(chǎn)商）建的不好，我（進(jìn)入南陽(yáng)的品牌地產(chǎn)商）就建的比你好，你賣(mài)的不好，我賣(mài)的就比你好！對(duì)咱業(yè)界促進(jìn)和老百姓選擇都是一件好事�！�

     對(duì)于今年年底國(guó)家的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，古曉認(rèn)為影響最大的是二手房營(yíng)業(yè)稅的調(diào)整�！皟赡暾{(diào)整成了五年，控制新房過(guò)熱炒作，抑制投機(jī)資金。我認(rèn)為具體到三、四線(xiàn)城市影響還是比較大的。首先我們看市場(chǎng)上房子的購(gòu)買(mǎi)的結(jié)構(gòu)。剛性需求50%到60%，改善性需求是20%，投資型需求是20%，就是這20%，才起到推波助瀾大作用，也是一種利潤(rùn)示范作用。房子價(jià)格是炒上去的，大家趨之若鶩去購(gòu)買(mǎi)，才會(huì)越炒越熱�！�

     古曉還笑言國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，“好似自己家的孩子，不聽(tīng)話(huà)了想打兩下，又不敢打的太重，打重了又心疼，又不敢打的太狠。因?yàn)槭侵е袠I(yè)，GDP占六點(diǎn)多吧，地方財(cái)稅收入又在40%以上，溫總理說(shuō)要保八，如果抑制過(guò)激，就難以保證，政府要平衡民生，只有抑制過(guò)熱過(guò)快的地產(chǎn)價(jià)格，不過(guò)政策對(duì)一、二線(xiàn)城市仰制作用較大，因?yàn)橐�、二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)也確實(shí)離譜，對(duì)于全國(guó)地產(chǎn)行業(yè)，是支持發(fā)展的，只是要求價(jià)格不要太瘋狂。政策是一定要出臺(tái)，也是為了平衡民生關(guān)系，那么增福就會(huì)慢下來(lái)，對(duì)于亟需購(gòu)房的民眾也有好處的。”

     “政策這一塊，政府要增加對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的大力供給。政府從78年以來(lái)，一直是搞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，肯定不會(huì)再回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)；所以就是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)、民生保障相補(bǔ)充。明年大概就是5%到10%的增長(zhǎng)幅度。資產(chǎn)會(huì)更加堅(jiān)挺一點(diǎn)，因?yàn)樨泿庞型涱A(yù)期，所以我以為還是會(huì)漲。只是幅度較小。”

     最后，古曉在預(yù)測(cè)南陽(yáng)今后的房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)中，強(qiáng)調(diào)城市在在地理位置分區(qū)上的差別�！拔磥�(lái)要以老城區(qū)為核心，形成商業(yè)地產(chǎn)配套為主、高品質(zhì)的樓盤(pán)集群。我們的身份代表不了開(kāi)發(fā)商的下一步理念，我們主要還是沿著剛才說(shuō)的分區(qū)趨勢(shì)和價(jià)格趨勢(shì)來(lái)展開(kāi)。從地理位置上分，未來(lái)將更加明晰，參照武漢三鎮(zhèn)模式,如前面所說(shuō)南陽(yáng)以人民路、新華路、工業(yè)路、中州路合圍區(qū)域輻射范圍為核心，形成一個(gè)老城商業(yè)區(qū)并最終發(fā)展為如漢口的商業(yè)中心集群。行政辦公中心將東移到獨(dú)山大道以東、312國(guó)道以南、濱河路以西的區(qū)域。遠(yuǎn)期連接河?xùn)|成為如武昌的行政文化區(qū)域集群，白河南岸將形成生態(tài)工業(yè)園及配套生活區(qū)域集群。

     臨濱河路的東區(qū)，未來(lái)發(fā)展?jié)摿蛢r(jià)格升值較大，品質(zhì)盤(pán)和規(guī)模盤(pán)將集中涌現(xiàn)，區(qū)域配套、市政道路等對(duì)它支持都會(huì)發(fā)揮杠桿效應(yīng)；一般來(lái)講，一個(gè)城市市政配套及道路到位的話(huà)，可以帶動(dòng)區(qū)域的投資發(fā)展。市政配套投資一個(gè)億能帶動(dòng)近10個(gè)億的發(fā)展。所以敬請(qǐng)大家關(guān)注未來(lái)待開(kāi)發(fā)的東區(qū)區(qū)塊及高標(biāo)準(zhǔn)市政配套區(qū)塊。那將是地產(chǎn)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)！”

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