鄭州市商品房銷售管理辦法
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2002年11月11日00:00
來源：鄭州市房地產(chǎn)管理局
鄭州市人民政府令
第111號(hào)
《鄭州市商品房銷售管理辦法》業(yè)經(jīng)2002年8月9日市人民政府第12次常務(wù)會(huì)議審議通過，現(xiàn)予公布，自2002年12月1日起施行。
市長 陳義初
2002年10月21日
第一章 總則
第一條 為加強(qiáng)商品房銷售管理，保障商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱商品房銷售包括商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售。
商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價(jià)款的行為。
商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價(jià)款的行為。
第三條 在本市行政區(qū)域內(nèi)商品房銷售及商品房銷售管理應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。
第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房。
第五條 商品房銷售應(yīng)當(dāng)遵循公平和誠實(shí)信用的原則。
第六條 市房地產(chǎn)管理部門是本市商品房銷售管理工作的行政主管部門，其所屬的房地產(chǎn)市場管理機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)本市市區(qū)商品房銷售管理工作。
縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門主管本行政區(qū)域內(nèi)商品房銷售管理工作。
第二章 預(yù)售管理
第七條 商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可證制度。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)向市、縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門申請登記，取得《商品房預(yù)售許可證》后，方可預(yù)售。
禁止偽造、涂改、買賣、轉(zhuǎn)借《商品房預(yù)售許可證》。
第八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)制定商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)載明項(xiàng)目名稱、商品房的位置、樓號(hào)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、交付使用日期、預(yù)售總面積、單元數(shù)、層數(shù)、房型、套數(shù)、預(yù)售價(jià)格及交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并附商品房預(yù)售總平面圖、底層平面圖及標(biāo)準(zhǔn)層平面圖。
第九條 商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）建設(shè)用地已辦理國有土地出讓手續(xù)，并已取得國有土地使用權(quán)；
（二）已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
（三）已辦理建設(shè)工程施工許可證，簽訂建設(shè)工程施工合同，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；
（四）六層以下（含六層）的商品房項(xiàng)目，完成基礎(chǔ)并施工至二層以上（含地下室）結(jié)構(gòu)封頂工程，七至十二層（含十二層）小高層建筑完成三層以上（含地下室）結(jié)構(gòu)封頂工程，十三層以上（含地下室）高層建筑完成五層以上結(jié)構(gòu)封頂工程；
（五）已簽訂商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第十條 申請辦理《商品房預(yù)售許可證》，應(yīng)當(dāng)提交下列證件及材料：
（一）預(yù)售申請書；
（二）營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書；
（三）國有土地使用權(quán)證；
（四）建設(shè)工程規(guī)劃許可證及紅線圖；
（五）建設(shè)工程施工許可證及施工合同；
（六）商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議的有關(guān)材料和預(yù)售款監(jiān)管銀行專用賬戶證明；
（七）商品房預(yù)售方案；
（八）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他證明材料。
第十一條 市、縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售申請及有關(guān)證件、材料后，應(yīng)當(dāng)現(xiàn)場勘驗(yàn)。對符合本辦法第九條規(guī)定條件的，應(yīng)在接到申請后10個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》；對不符合條件的，應(yīng)當(dāng)書面通知申請人，并告知不予核發(fā)的理由。
第十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持下列文件到原發(fā)證機(jī)關(guān)變更《商品房預(yù)售許可證》：
（一）商品房項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同；
（二）原《商品房預(yù)售許可證》；
（三）城市規(guī)劃和土地管理等部門同意變更的有關(guān)手續(xù)；
（四）受讓方的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照；
（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他材料。
轉(zhuǎn)讓的商品房項(xiàng)目符合轉(zhuǎn)讓條件的，市、縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門應(yīng)自受理申請之日起10個(gè)工作日內(nèi)變更《商品房預(yù)售許可證》。
第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更已批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目的名稱、建筑面積、樓號(hào)等事項(xiàng)，應(yīng)持有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件，到原發(fā)證機(jī)關(guān)變更《商品房預(yù)售許可證》。
第十四條 預(yù)售商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示《商品房預(yù)售許可證》或其副本，并以書面形式向預(yù)購人明示下列事項(xiàng)：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名稱、注冊地址及法定代表人；
（二）項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度及竣工交付時(shí)間；
（三）商品房項(xiàng)目及其配套設(shè)施的平面示意圖；
（四）商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)及公共和公用建筑面積的分?jǐn)傓k法；
（五）預(yù)售商品房的價(jià)格及付款辦法；
（六）物業(yè)管理事項(xiàng)；
（七）其他應(yīng)當(dāng)明示的事項(xiàng)。
第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的，受讓方必須是依法成立并符合資質(zhì)等級(jí)要求的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
轉(zhuǎn)讓預(yù)售的商品房項(xiàng)目，受讓方享有原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對預(yù)購人享有的權(quán)利，并承擔(dān)原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對預(yù)購人承擔(dān)的義務(wù)。
已批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起停止預(yù)售商品房；未變更《商品房預(yù)售許可證》，受讓方不得預(yù)售受讓的商品房。
第十六條 預(yù)售的商品房價(jià)格和代收稅費(fèi)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和預(yù)購人約定，并在商品房買賣合同中載明。商品房買賣合同簽訂后，除國家和省規(guī)定新開征的稅費(fèi)外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得向預(yù)購人收取其他費(fèi)用。
第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請《商品房預(yù)售許可證》前，應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目所在地的銀行開立商品房預(yù)售款專用賬戶。開立賬戶時(shí)，房地產(chǎn)市場管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)簽署意見。開立賬戶后，由房地產(chǎn)市場管理機(jī)構(gòu)與開戶銀行、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂監(jiān)管協(xié)議。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有多個(gè)商品房項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)分別開立商品房預(yù)售款專用賬戶。
預(yù)購人交付商品房預(yù)售款時(shí)，應(yīng)當(dāng)直接存入商品房預(yù)售款專用賬戶，憑銀行出具的存款憑證，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)換領(lǐng)交款收據(jù)。
第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的商品房預(yù)售款，在項(xiàng)目竣工前，只能用于購買該項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付該項(xiàng)目建設(shè)的施工進(jìn)度款及法定稅費(fèi)，不得挪作他用、不得用于償還與該項(xiàng)目無關(guān)的債務(wù)。
第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用商品房預(yù)售款，應(yīng)當(dāng)編制用款計(jì)劃，經(jīng)該項(xiàng)目的工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的用款計(jì)劃的真實(shí)性出具證明后，報(bào)房地產(chǎn)市場管理機(jī)構(gòu)審核。
房地產(chǎn)市場管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起5個(gè)工作日內(nèi)作出答復(fù)，對符合前條規(guī)定用途的，應(yīng)當(dāng)同意其使用，并書面通知開戶銀行；對不同意使用的，應(yīng)當(dāng)書面說明理由。
開戶銀行應(yīng)當(dāng)按房地產(chǎn)市場管理機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)同意使用的數(shù)額撥付，并對資金用項(xiàng)進(jìn)行監(jiān)督。
該項(xiàng)目竣工驗(yàn)收一個(gè)月內(nèi)，房地產(chǎn)市場管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)解除對商品房預(yù)售款的監(jiān)管，并書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和開戶銀行，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和開戶銀行接到通知后，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定撤銷該賬戶。
第三章 現(xiàn)售管理
第二十條 商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；
（二）已取得國有土地使用權(quán)；
（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（四）已通過竣工驗(yàn)收；
（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；
（六）供水、供電、供熱、燃?xì)�、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期。
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