商品房面積嚴重縮水，有的商品房則存在嚴重質(zhì)量問題……
在消費者協(xié)會的統(tǒng)計資料中，商品房買賣糾紛被列為當前十大投訴熱點之一，已經(jīng)成
為社會關(guān)注的焦點。但在這些合同糾紛案件的審理過程中，卻由于相關(guān)法律規(guī)定比較原則化，操作性較差，不能有效保護消費者權(quán)益。
日前，最高人民法院公布了《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)，對這些問題進行了明確、具體的規(guī)定。其中，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴重違反誠實信用原則、損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規(guī)定可以適用懲罰性賠償原則�！督忉尅穼⒆�2003年6月1日起施行。集資房、房改房、經(jīng)濟適用房不適用該《解釋》。
其主要內(nèi)容包括：
1.廣告可以成為商品房買賣合同內(nèi)容。
《解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。解釋特別提到，這些說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任。 2.買房子“縮水”3%(含3%)將難以解除合同。
面積3%的誤差是商品房合同中一個重要的尺度，而在現(xiàn)實中，有些買房人不能接受這一誤差比例，要求與房產(chǎn)商解除合同�！督忉尅芬�(guī)定，房子“縮水”3%將難以解除購房合同。
3.受到房產(chǎn)商惡意違約欺詐可以“買一賠一”。
商品房買賣過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)惡意違約和欺詐，致使買房戶無法取得房屋的，將擔負懲罰性賠償責任。
《解釋》第八條規(guī)定，具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任： A.商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
B.商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
《解釋》第九條規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任： A.故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；
B.故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；
C.故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
4.到期不給辦理房產(chǎn)證，購房人可申請賠償。
按合同有關(guān)規(guī)定，購買商品房卻遲遲拿不到房產(chǎn)證，買房戶可向人民法院申請賠償損失。
5.“交鑰匙”就算房屋的交付使用。
房子到底什么時候算是交付使用，這是牽扯到房產(chǎn)買賣雙方實際利益的重要問題，常常引發(fā)“房屋交付使用”糾紛�！督忉尅返谑粭l明確規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。因此，人們常說的“交鑰匙”就算交付使用。 6.商品房質(zhì)量嚴重影響正常居住購房合同可解除。
如果購買的商品房因質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，法院應(yīng)支持買房戶解除房屋買賣合同�！督忉尅返谑䲢l規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。第十三條規(guī)定，因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
7.代理商也要參加糾紛訴訟。
《解釋》第二十二條規(guī)定，如果發(fā)生購房人因為商品房買賣合同與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生糾紛，人民法院將會通知包銷商也參加訴訟。 8.商品房買賣合同確認無效，當事人可請求解除“按揭”貸款。
在商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，當事人可以請求解除“按揭”貸款。
