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　　這個(gè)司法解釋是迄今最為有效、最為直接、最為全面、力度最大的保障廣大購(gòu)房人士的法律文件，不僅會(huì)全面地保護(hù)進(jìn)行商品房買賣合同糾紛訴訟的當(dāng)事人，也必然會(huì)深刻地影響到商品房交易中很多方法、觀念、利害關(guān)系，促使各方當(dāng)事人依法辦事，依法維權(quán)，是廣
大購(gòu)房人士目前所能得到的最好保障。

　　關(guān)于虛假?gòu)V告、承諾

　　《解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任�！�

　　這個(gè)規(guī)定說(shuō)明了這樣的內(nèi)容：一般的廣告和宣傳資料只是要約邀請(qǐng)，是吸引購(gòu)房人士來(lái)談判，提出購(gòu)房意向的東西，因而不具有法律約束力。

　　但是，如果開(kāi)發(fā)商是對(duì)自己開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋數(shù)量、面積、綠地、配套設(shè)施設(shè)備等作出了明確的說(shuō)明，或者開(kāi)發(fā)商對(duì)這些方面問(wèn)題作出了明確的承諾，并且消費(fèi)者是由于這些賣點(diǎn)而喜愛(ài)這個(gè)樓盤，從而愿意購(gòu)買或者愿意支付相對(duì)比較高的價(jià)格，那么開(kāi)發(fā)商的這些說(shuō)明、承諾就應(yīng)該是對(duì)商品房買賣合同的訂立、房屋價(jià)格的確定具有重大影響的內(nèi)容，即便這些內(nèi)容沒(méi)有最終落實(shí)到商品房買賣合同中，也等同于合同約定。如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有履行或者沒(méi)有全面履行之，則購(gòu)房人士有權(quán)狀告開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　現(xiàn)實(shí)意義：廣大的購(gòu)房人士不要漠視自己的權(quán)利，購(gòu)房過(guò)程中應(yīng)當(dāng)保存好比較重要的樓書、廣告等宣傳資料，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的某些關(guān)鍵的承諾等，應(yīng)當(dāng)落實(shí)到書面文字上來(lái)。只有這樣，才能有理有據(jù)，最大限度地保護(hù)自己的合法權(quán)益。

　　關(guān)于定金

　　《解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人�！卑凑铡稉�(dān)保法》以及最高人民法院有關(guān)擔(dān)保法的司法解釋，當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)雙倍返還定金。

　　實(shí)際上很多開(kāi)發(fā)商制作的認(rèn)購(gòu)書中，僅僅規(guī)定了購(gòu)房人士一方的義務(wù)，即在幾日內(nèi)不簽訂買賣合同的話，就不退還定金。這是把定金作為一個(gè)圈套約束購(gòu)房人。有些開(kāi)發(fā)商以定金為要挾，不與購(gòu)房人士談判合同條款或者強(qiáng)迫接受自己的條件，很多人感覺(jué)只要交了定金，就身不由己了。

　　根據(jù)《解釋》的規(guī)定，如果當(dāng)事人雙方都沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，但是無(wú)法訂立購(gòu)房合同的，開(kāi)發(fā)商不能扣留定金，購(gòu)房人士也不能要求雙倍返還定金，而是返還定金原數(shù)。

　　我個(gè)人認(rèn)為，如果貸款銀行無(wú)法貸款，或者無(wú)法按照購(gòu)房人士預(yù)期的額度、年限貸款，或者購(gòu)房人士因病無(wú)法繼續(xù)購(gòu)房，或者買賣雙方無(wú)法就買賣合同內(nèi)容達(dá)成一致，這都不應(yīng)該算是哪一方的過(guò)錯(cuò)，在這些情形中，不應(yīng)該扣留購(gòu)房人士交付的定金。

　　現(xiàn)實(shí)意義：《解釋》只規(guī)定了“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，比較原則化。實(shí)踐中可能出現(xiàn)歧義，購(gòu)房人士也好、開(kāi)發(fā)商也好，都有必要在收受定金的過(guò)程中予以明確，以免埋下日后糾紛的隱患。

　　關(guān)于雙倍賠償

　　我們說(shuō)這個(gè)司法解釋保障力度最大，主要是因?yàn)椤督忉尅分袕牧硗獾慕嵌却_立了雙倍賠償?shù)脑瓌t。

　　《解釋》第八條規(guī)定：“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人

　　未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人�！�

　　《解釋》第九條規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：(一)故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；(三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)�！�

　　這些需要賠償?shù)那樾沃饕�是一些欺詐購(gòu)房人士的情況，雖沒(méi)有直接確定雙倍賠償?shù)脑瓌t，并且適用這種賠償?shù)那樾蜗鄬?duì)比較少，但是不超過(guò)已付房款一倍的賠償力度已相當(dāng)高了。

　　需要說(shuō)明的是預(yù)售許可證的問(wèn)題，對(duì)于沒(méi)有預(yù)售許可證的后果，《解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”這明確說(shuō)明了開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有預(yù)售許可證的情況下簽訂的房屋買賣合同一般屬無(wú)效合同。

　　但是并不是說(shuō)，只要購(gòu)房人士購(gòu)買了尚無(wú)預(yù)售許可證的房子就能得到相當(dāng)于兩倍房款的賠償。必須是開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有銷售許可證的情況下，采取欺詐手段，故意隱瞞事實(shí)、或者虛構(gòu)證明，使得購(gòu)房人士誤認(rèn)為其具有合法銷售房屋的資格，導(dǎo)致最終合同無(wú)效的，才能要求開(kāi)發(fā)商給于重大賠償。

　　現(xiàn)實(shí)意義：很多開(kāi)發(fā)商的銷售人員拿出來(lái)一個(gè)預(yù)售許可證的復(fù)印件晃晃，就開(kāi)始賣房了。仔細(xì)的購(gòu)房人士最好能夠保留一份復(fù)印件什么的，關(guān)鍵的時(shí)候，這樣的證據(jù)真是太厲害了。