《解釋》第3條不利于誠實信用制度的完善
編輯：南陽樓市網(wǎng)
2005年12月20日09:36
來源：樓市網(wǎng)
廣告是否應當被認定為要約一直是商品房買賣糾紛案件中討論的焦點。由于商品房買賣合同標的具有特殊性，廣告在商品房買賣中具有重要作用，因此，對商品房廣告性質(zhì)的認定顯得更加重要。２００３年３月２４日最高人民法院審判委員會第１２６７次會議通過了法釋２００３７號《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱：《解釋》），該《解釋》第３條明確了在商品房買賣中廣告性質(zhì)如何認定的問題，本文將根據(jù)案例論述對《解釋》第３條的理解。
案情簡介
２００３年２月１７日的《中國房地產(chǎn)報》刊登了一篇題為《廣告不實被判降價賠償》 的文章，文章稱：１９９９年４月１５日，濟南市民夏軍與山東金龍地產(chǎn)有限公司簽訂購房合同，夏軍購買金龍公寓１號樓２單元１０１室，夏軍按約交齊了房款，并于同年１０月入住。２０００年底，夏軍以金龍公司違約為由起訴至濟南市歷下區(qū)人民法院，要求金龍公司退房退款并雙倍賠償。原因是夏軍認為由于出賣人交付的房屋與售樓時的宣傳材料不符，行為已構成違約。簽訂合同時，出賣人發(fā)給夏軍一份金龍公寓簡介規(guī)劃圖和廣告宣傳材料。宣傳材料顯示，公寓樓坐北朝南，住宅樓前面只有一棟位于小區(qū)西南角的兩間小建筑樓，樓前是一空場地，沒有標識出任何建筑物。廣告宣稱：公寓內(nèi)集中供熱，熱水直接供應至每一單元。但是，出賣人并沒有在公寓內(nèi)集中供熱，熱水也沒有直接供應到每一個單元。同時，出賣人在業(yè)主入住后，在１號樓前的停車場建了２號樓對外銷售，承諾的綠地處也興建了３號樓。
出賣人答辯：宣傳材料的法律性質(zhì)為要約邀請，而不是要約。要約邀請不具有約束力，不能以不具有拘束力的內(nèi)容認定為違約。
對比分析
首先，判定被告是否違約應當看其是否違反了《商品房買賣合同》的內(nèi)容。但根據(jù)現(xiàn)實當中使用的《商品房買賣合同》 示范文本的規(guī)定內(nèi)容，買受人根本無法了解自己將要購買的商品房公用設施設備的情況以及小區(qū)會所、小區(qū)綠化率、容積率等其余內(nèi)容。從合同內(nèi)容看，出賣人并未違約，那么這是否意味著出賣人只要交付了符合《商品房買賣合同》約定的商品房就履行了義務呢？這就涉及到對出賣人廣告性質(zhì)的認定問題。
正確認定廣告性質(zhì)應當從商品房買賣的特點入手。根據(jù)我國房地產(chǎn)開發(fā)的法律規(guī)定，出賣人在銷售商品房時，小區(qū)規(guī)劃、綠化率、容積率、配套設施、小區(qū)會所等內(nèi)容已經(jīng)以規(guī)劃審批的方式確定。一經(jīng)確定，任何人包括出賣人在內(nèi)非依法律程序都無權做出變更。根據(jù)以上兩點，使廣告在商品房買賣過程中具有非常重要的意義。廣告中承諾小區(qū)集中供熱、熱水直接供應以及公寓樓前綠地等綜合因素無疑對原告購買商品房產(chǎn)生了影響。
根據(jù)商品房買賣的特點及廣告在商品房買賣中的作用，對被告違約責任的認定關鍵在于對廣告性質(zhì)的認定。《解釋》第３條規(guī)定，一項廣告被視為要約，應當同時滿足兩個條件：（１）出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾“具體確定”；（２）并且“說明和允諾”對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有“重大影響”。但是在什么情況下構成“具體確定”，什么情況下構成對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有“重大影響”則屬于法官自由裁量的范圍。同時，我們注意到，《解釋》在此兩個條件之間使用了“并”字，這表明一項廣告只有同時滿足上述條件，才能對出賣人有約束力。這種規(guī)定有可能引發(fā)如下兩個問題：一是本規(guī)定是否是《合同法》第１４條和第１５條在商品房買賣過程中的具體適用。根據(jù)《合同法》第１４條和第１５條的規(guī)定，出賣人的廣告只要內(nèi)容具體確定，并且表明經(jīng)受買人承諾，出賣人就應當履行該要約規(guī)定的義務，則廣告應當被認定為要約。但是，《解釋》第３條將“說明和允諾”對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有“重大影響”作為“要約”的構成要件，突破了《合同法》第１５條的規(guī)定。二是《解釋》對廣告被認定為要約的條件比較苛刻，不利于對買受人利益的保護，如果出賣人的廣告具體明確并且只對商品房價格有重大影響但是并不會對合同的訂立有重大影響時，此項廣告并不會對出賣人產(chǎn)生約束力。
在本案中，原告認為被告的廣告有爭議主要表現(xiàn)在如下兩個方面：一是廣告中顯示住宅樓前為空地，沒有標示出任何建筑物；二是廣告宣稱：小區(qū)集中供熱，熱水直接供應至每一單元。在這兩個內(nèi)容中，法官認為：第一項內(nèi)容不具體明確，第二項內(nèi)容具體明確，但是第二項內(nèi)容不會從根本上對夏軍是否購買商品房產(chǎn)生影響，只對商品房價格有影響。在這種情況下，如果適用《解釋》第３條，出賣人的廣告就不會被認定為“要約”，出賣人將不承擔虛假廣告的民事責任，原告夏軍的利益無法得到保障。
如果出賣人交付的商品房不符合合同的約定，買受人應當采取什么措施維護自身的利益呢？《解釋》第３條規(guī)定：“當事人違反的，應當承擔違約責任�！钡�，出賣人應當承擔責任的具體形式，《解釋》沒有規(guī)定。在這種情況下，買受人可以采取如下措施維護自身利益：
（１）依據(jù)《商品房買賣合同》的約定，拒絕接收不符合約定的商品房�！渡唐贩抠I賣合同》第八條的規(guī)定：出賣人應當將……符合本合同約定的商品房交付買受人。因此，如果買受人有充足的理由認定出賣人在廣告中的表述“具體確定”同時對其訂立合同和商品房價格有重大影響，在出賣人交付的商品房不符合該表述和合同約定時，買受人有權拒絕接收。由此導致的逾期交房的違約責任由出賣人依據(jù)《商品房買賣合同》第九條的約定承擔。但是，“拒絕接收”的權利在實踐當中實際不具有可操作性。買受人在行使此項權利時，必須準確認定出賣人在廣告中的承諾是否構成“要約”，這對于一位普通的買受人而言，具有相當大的難度，如果認定不準確，買受人須承擔遲延接收的違約責任。
（２）買受人對于商品房交付的瑕疵可以追究出賣人的違約責任。出賣人應當承擔什么樣違約責任屬于《商品房買賣合同》約定不明的條款，雙方當事人可以根據(jù)《合同法》第６１條的規(guī)定，進行補充約定；經(jīng)過協(xié)商仍然達不成補充協(xié)議的，由法官遵照《商品房買賣合同》有關條款或者交易習慣自由裁量。
由于本案發(fā)生于《解釋》頒布實施前，法官認為：出賣人在宣傳資料中的表述與事實不符，其行為違背了誠實信用原則。因此，法官依據(jù)誠實信用原則最終做出判決：認為夏軍所購房屋經(jīng)過評估后每平米價格應為８００元／平米，因此，判令被告退款８萬余元。
總結
本案是在《解釋》頒布實施前發(fā)生并判決的，被告最終為其違反誠實信用原則的行為付出了代價。由于廣告在商品房買賣中發(fā)揮的重要作用以及買受人在交易過程中的“弱勢”地位，在廣告性質(zhì)的認定方面，法律應該設置有利于買受人的機制，而賦予出賣人更多的“誠實信用”義務，如此才能有助于社會誠信體制的建立。《解釋》第３條的規(guī)定突破了《合同法》關于“要約”認定的條件，將不利于誠實信用制度的完善。
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