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　　編者按

　　宏觀調(diào)控在今年3月份明確指向房地產(chǎn)行業(yè)之后，各類調(diào)控政策頻出，對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響巨大。最為突出的表現(xiàn)在上海市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，新房成交量持續(xù)下降，對(duì)發(fā)展商產(chǎn)生了相當(dāng)大的壓力。而普通購(gòu)房者在政策調(diào)控面前選擇持幣待購(gòu)，等待價(jià)格下降后購(gòu)買成為普遍的心理狀況。一位地產(chǎn)行業(yè)中的資深人士向記者生動(dòng)地描述說(shuō)，“這個(gè)市場(chǎng)像是一鍋已經(jīng)煮好的肉，鍋邊都擠滿了人，大家都等待著湯涼了，再一哄而上去分食�！�

　　針對(duì)上海地產(chǎn)市場(chǎng)目前的狀況，上海最大的地產(chǎn)企業(yè)--綠地集團(tuán)目前的情況和觀點(diǎn)在地產(chǎn)企業(yè)中具有相當(dāng)大的代表性，因此記者專訪了綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良。

　　政策回顧

　　2005年3月26日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，共有八條意見，簡(jiǎn)稱“舊國(guó)八條”。

　　2005年4月27日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，研究進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控問(wèn)題，簡(jiǎn)稱“新國(guó)八條”。

　　2005年5月11日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》，其中針對(duì)投機(jī)性和投資性購(gòu)房等房地產(chǎn)交易行為加大了調(diào)控力度

　　記者：您如何看待目前中央政府對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)調(diào)控政策？

　　張玉良：國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了七部委的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》很全面，雖然不少內(nèi)容和上海的政策是疊加的，但力度和強(qiáng)度則明顯加強(qiáng)，同時(shí)，如此密集的政策發(fā)布給市場(chǎng)的心理影響也是很大的，它們?cè)跓o(wú)形中又一次強(qiáng)化了政策的力度。

　　國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)的七部委意見一共有八條，但大多數(shù)新聞單位在報(bào)道時(shí)候都把重點(diǎn)放在了5%全額營(yíng)業(yè)稅這一點(diǎn)上，并沒(méi)有把積極發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房等其他意見做一個(gè)充分的說(shuō)明。

　　此外，各種經(jīng)濟(jì)人士也粉墨登場(chǎng)，斷言上海下跌50%，北京下跌30%，以片概全，以訛傳訛的發(fā)表所謂的高論。一些新聞報(bào)道上海一天狂跌3000元／平方米，這些鼓噪轉(zhuǎn)移和放大了政策的殺傷力，讓人誤解房?jī)r(jià)將全線的大幅度的下跌，使得正常消費(fèi)受到阻嚇。

　　記者：那么您認(rèn)為《意見》的核心內(nèi)容是什么，目前對(duì)上海地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了哪些影響？

　　張玉良：宏觀政策的目的是有保有壓，對(duì)投機(jī)性炒房是遏制，對(duì)投資性購(gòu)房是控制，對(duì)普通商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房是鼓勵(lì)，對(duì)超越國(guó)情、超越經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的住房消費(fèi)是合理引導(dǎo)和調(diào)控。但由于各種原因，普通消費(fèi)者并沒(méi)有認(rèn)識(shí)其中的差別，而是片面的理解為國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)的全面打壓。

　　與今年第一季度普遍看漲的態(tài)勢(shì)不同，目前有超過(guò)70%的上海市民看空樓市(一份萬(wàn)人問(wèn)卷調(diào)查為72.8%)，雖然投機(jī)客離場(chǎng)了，投資客收手了，但真正的消費(fèi)者也持幣觀望，消費(fèi)預(yù)期被完全扭轉(zhuǎn)。

　　相對(duì)今年第一季度，上海房?jī)r(jià)非理性的30%高幅增長(zhǎng)，3月份本市宏觀政策出臺(tái)后，4月份房地產(chǎn)市場(chǎng)立竿見影。

　　而且在調(diào)控政策下，市場(chǎng)出現(xiàn)了四個(gè)健康的變化：一是上海虛高的高價(jià)房的價(jià)格的確降下來(lái)了，二是過(guò)熱的總投資規(guī)模也下來(lái)了，三是銷售結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，中低價(jià)房開始成為房市的中流砥柱，四是炒房的開始離場(chǎng)了，樓市泡沫開始消退。

　　記者：通過(guò)您的分析，是否認(rèn)為對(duì)地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)已經(jīng)達(dá)到。

　　張玉良：首先目前已經(jīng)遏制了投機(jī)、抑制了投資，市場(chǎng)泡沫被擠壓，我認(rèn)為政策目的已經(jīng)達(dá)成。

　　面對(duì)一系列政策，市場(chǎng)反映迅速，短期成交量出現(xiàn)急劇的下滑，浮在泡沫最表層的小資金投機(jī)者最先離場(chǎng)，目前到售樓處看房的大多數(shù)為自用，市場(chǎng)泡沫在消退。

　　但是政策也造成了消費(fèi)恐慌、自用市場(chǎng)嚴(yán)重傷及，政策的效用開始受偏移、受擴(kuò)大。目前，消費(fèi)進(jìn)入抑制階段，大多數(shù)消費(fèi)者想購(gòu)買的不購(gòu)買了，想改善的不改善了。按照先前普遍認(rèn)同的20%-30%投機(jī)客的比例，目前成交量消減了60%-70%，則說(shuō)明新的政策不但驅(qū)除了投機(jī)資金，也誤傷了自用客戶。

　　記者：您認(rèn)為調(diào)控政策已經(jīng)傷及到自住購(gòu)房者，那么這些購(gòu)房者心態(tài)何時(shí)能夠恢復(fù)？

　　張玉良：短期內(nèi)恐慌依舊，市場(chǎng)很難恢復(fù)。根據(jù)上海市場(chǎng)的特殊性，受供應(yīng)量限制的影響，如果沒(méi)有大的不利因素，房?jī)r(jià)下跌的空間應(yīng)該不大，但在未來(lái)，受買漲殺跌的公眾心理影響，房?jī)r(jià)會(huì)有一定程度的震蕩，市場(chǎng)成交量將繼續(xù)處于低迷狀態(tài)，

　　由于房?jī)r(jià)預(yù)期看跌，市場(chǎng)短期內(nèi)將很難恢復(fù)元?dú)�。但由于�?shí)質(zhì)性消費(fèi)需求仍然存在，當(dāng)消費(fèi)者普遍確認(rèn)并預(yù)期市場(chǎng)轉(zhuǎn)好且能夠達(dá)到預(yù)期的保值漲幅時(shí)，將會(huì)陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)，預(yù)計(jì)4季度以后才有可能出現(xiàn)這種反映。

　　目前二手市場(chǎng)成交價(jià)是業(yè)主與客戶相互博弈的結(jié)果，只有當(dāng)一手房?jī)r(jià)同目前市場(chǎng)能夠接受的二手成交價(jià)基本持平后，即一手房?jī)r(jià)跌幅達(dá)到25%左右后，才能恢復(fù)預(yù)期成交量，并出現(xiàn)反彈。

　　從中長(zhǎng)期看，房市軟著陸的時(shí)間不會(huì)很長(zhǎng)。2003年以來(lái)延續(xù)至今的宏觀調(diào)控其實(shí)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的軟著陸，很大程度上已經(jīng)或正在消化了周期性風(fēng)險(xiǎn)，如果處理適度，消化適當(dāng)，新的發(fā)展周期將不會(huì)太遠(yuǎn)。只要外貿(mào)增速不減，GDP增長(zhǎng)不變，房地產(chǎn)的真實(shí)需求就沒(méi)有理由萎縮。

　　記者：作為發(fā)展商，而且是上海最大的發(fā)展商，您希望調(diào)控政策能向哪個(gè)方向發(fā)展，能產(chǎn)生什么樣的效果？

　　張玉良：宏觀政策對(duì)投機(jī)性炒房是遏制，對(duì)投資性購(gòu)房是控制，對(duì)普通商品住宅是鼓勵(lì)。

　　宏觀調(diào)控目的是保持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，防止房?jī)r(jià)大起大落，并努力調(diào)整結(jié)構(gòu)，這就要求有保有壓。

　　對(duì)普通商品住宅，上海的實(shí)施細(xì)則也出臺(tái)了，積極貫徹七部委《意見》的精神，持續(xù)鼓勵(lì)消費(fèi)，應(yīng)該是正確的舉措。有一些正在實(shí)施和馬上要實(shí)施的優(yōu)惠政策，應(yīng)該大力宣傳，努力幫助普通消費(fèi)者樹立市場(chǎng)信心。

　　記者：對(duì)目前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，綠地集團(tuán)作為負(fù)責(zé)任的發(fā)展商，希望政府能發(fā)揮什么樣的作用？

　　張玉良：首先是希望后續(xù)政策應(yīng)該清晰明朗，給消費(fèi)者一個(gè)正確的市場(chǎng)預(yù)期。房?jī)r(jià)的恐慌性下跌，不是所有的人愿意看到的，它的危害性是顯而易見的。新八條的目的是為了打擊投機(jī)行為，維護(hù)正常消費(fèi)行為，它也不希望整體市場(chǎng)出現(xiàn)下滑。

　　其次是增加中低檔商品房和商務(wù)樓供應(yīng)，以改善市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)。繼續(xù)加快市政府明確的“兩個(gè)1000萬(wàn)平方米”建設(shè)力度和適當(dāng)發(fā)展商務(wù)樓的建設(shè)。健康的市場(chǎng)要積極培育，從供給角度講，應(yīng)該認(rèn)真執(zhí)行城市規(guī)劃和土地規(guī)劃，著重增加中低價(jià)位、中小戶型普通商品住房建設(shè)的用地供給。

　　另外，更重要的是堅(jiān)持輿論導(dǎo)向的科學(xué)理性。這個(gè)很重要，對(duì)政府的聲音消費(fèi)者聽不清晰，理解不全。健康的市場(chǎng)迫切需要加強(qiáng)輿論導(dǎo)向，至少在主要宣傳陣地，應(yīng)該把政府的政策和用意講全了，講透了，而不僅僅是為了吸引眼球而刻意的裁剪。(記者 李小剛)