如何搞清定金、違約金和賠償金?
編輯：南陽樓市網(wǎng)
2005年06月21日07:55
來源：南陽樓市網(wǎng)
五一假期，許多人趁著節(jié)假日攜妻帶子全家出動看房。拒悉，五一長假，不少門店陸續(xù)接待了假日看房家庭。相關(guān)法律人員指出．在看房時．很多人隨便簽訂看房協(xié)議、意向書，一些中介公司會對客戶貿(mào)然簽訂協(xié)議而產(chǎn)生的漏洞捉＂扳頭＂．
吳女士吃虧吃在定金協(xié)議簽得有分歧。無—假日，聽說最近有低價房拋出．吳女士和先生一時興起定了兩套房子．總共50萬元，并按合同交付了定金2萬元。過了幾天，當吳女士和朋友談起買房的事情，朋友們都勸吳女士緩緩再買，說不定哪天房子又跌了．心動之下，吳女士向房產(chǎn)中介反悔，并要取回定金2萬元．房產(chǎn)中介斷然回絕，聲稱不履行合同，就沒收總價20%的定金即10萬元。吳女士一聽當場差點昏過去，2萬元怎么變成了10萬元?原來．當初吳女士付2萬元簽訂的是買賣合同，合同的另一方是上家。中介公司利用吳女士不懂得買賣合同與居間合同的區(qū)別，想通過拗掉高額定金的方式讓吳女士繼續(xù)履行合同，自己順理成章地收取中介費。
鄭州房地產(chǎn)交易中心有關(guān)負責人指出，居間合同和買賣合同是兩類完全不同性質(zhì)的合同。前者是提供服務(wù)合同，與經(jīng)紀機構(gòu)簽定 ；后者是轉(zhuǎn)移所有權(quán)的合同．與上家簽定。二者之間大相徑庭．定金收取也相差甚遠。現(xiàn)在吳女士簽定的是買賣合同．按我國法律有關(guān)規(guī)定，約定定金金額與實際交付額不一致的，以后者為準。吳女士違約在先，應(yīng)該承擔的只是2萬元違約金責任。
涉及定金、違約金和賠償金關(guān)系問題的投訴在二手房交易中屢見不鮮。很大一部分原因在于，買賣雙方在簽訂看房協(xié)議、定金協(xié)議、意向書等時，不看清具體條款而隨便落筆，被中介公司抓�。驯ⅲń鹪谖覈缮现挥袃蓚�功能： 一種是作為擔保方式它通過一方當事人向?qū)Ψ浇桓兑欢〝?shù)量的錢款，使合同訂立、履行與定金緊密聯(lián)系，從而使雙方當事人產(chǎn)生心理壓力，促進雙方積極履行合同；另一種是作為違約責任形式，如一方當事人不履行合同或履行合同不符合約定時，承擔定金雙倍返還對方．定金數(shù)額可由當事人自由約定，但上限不得超過合同標的額的２０％。如超過20％，超過部分無效。以吳女士遭遇的這一糾紛可以看出很多中介利用買賣雙方不知情，隨意收取定金．
買賣雙方究竟應(yīng)該如何理解定金、違約金和賠償金三金之間關(guān)系?該負責人舉了這樣一個例子：張三與李四訂立一商鋪租賃合同，張三是出租人，李四是承租人，約定租期2年，租金每月l萬元．李四向張三交付定金l萬元．并要求不得轉(zhuǎn)租，如任何一方違約應(yīng)支付對方違約金l.5萬元．一年后商鋪租金猛漲．王五愿以每月I.2萬元與張三簽訂合同。張三見王五出價更高，便以自己要做生意為由，與李四終止合同。李四無奈，只得另借商鋪，租金損失I萬元，裝修費損失I萬元。按《合同法》第116條,違約金和定金二者不能并用,只能選其一.如選定金,李四可以得到l萬元；如選違約金,是l.5萬元。按《合同法》114條第二款規(guī)定,違約金低于損失的,可要求增加到與損失相當；違約金大大高于損的,可要求適當減少；違約金稍高于損失的,適用違約金。李四損失的是2萬元,加上I萬元定金,總共可以拿回3萬元。
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