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地產(chǎn)黑幕——銀行被貸成了黑色
編輯：南陽樓市網(wǎng) 2005年05月09日15:00 來源：南陽樓市網(wǎng)
記者：“多少錢可以操作一個(gè)樓盤？”

    李�。骸耙粋�(gè)號(hào)稱總成本1億元的樓盤，開發(fā)商的實(shí)際總成本不超過1000萬元。有背景的人連這1000萬元都可以不用出，他們自有辦法�！�

    拿到批文后，開發(fā)商開始到銀行融資�！拔覀兊某杀竞屯饨缢私獾某杀静灰粯�，對(duì)于一個(gè)開發(fā)商，他們的實(shí)際成本主要由兩部分組成，公關(guān)費(fèi)和關(guān)系，二者缺一不可�！逼渌杀救绾谓鉀Q？“銀行貸款�！�

    為了鼓勵(lì)投資，國家金融政策曾對(duì)房地產(chǎn)大幅傾斜，但這種政策傾斜成了房地產(chǎn)商投機(jī)的最佳途徑。按規(guī)定，銀行貸款的前提是開發(fā)商前期投入25%的資金，但“他們才沒那么傻�！�

    一房地產(chǎn)公司副總告訴記者，銀行的人會(huì)對(duì)開發(fā)商進(jìn)行指點(diǎn)。比如向開發(fā)商透露只有銀行內(nèi)部才知道的“打分制度”，這是對(duì)開發(fā)商資質(zhì)認(rèn)定的一個(gè)重要指標(biāo)，不允許向外透露，但我們會(huì)先打聽誰是經(jīng)辦人，然后通過特殊渠道把他們請(qǐng)來。他們會(huì)告訴我們分?jǐn)?shù)是否達(dá)標(biāo)，并指導(dǎo)如何修改資產(chǎn)負(fù)債表以提高分?jǐn)?shù)便于貸款。這樣，我們就神不知鬼不覺地成了資產(chǎn)優(yōu)良的公司。

    “這個(gè)環(huán)節(jié)最關(guān)鍵，一旦打通就意味著成功了一半。”

    開發(fā)商通過抵押批文和樓盤從銀行獲取建設(shè)資金后，接下來就是用“假按揭”套取更多資金。其典型操作手法是，搜集員工的身份證或一些不知情的人的身份證，簽訂虛假售房合同，然后和真合同混在一起從銀行獲得按揭貸款。

    記者：“銀行不會(huì)懷疑？”

    李�。骸罢f句實(shí)話，所謂無商不奸。我們這套把戲他們清楚得很。但拿人手短，只要能騙過國家，他們自然會(huì)睜只眼閉只眼。一個(gè)樓盤如果運(yùn)作順利，一般兩年半就可以賣完。隨著銷售結(jié)束，這些見不得人的東西自然煙消云散�！�

    對(duì)此，記者采訪了銀行界有關(guān)人士，并梳理了一下房地產(chǎn)公司的資金流向，發(fā)現(xiàn)樓盤銷售實(shí)際上在假按揭階段就已完成。先期的抵押貸款可以讓開發(fā)商的資金退出來，而按揭貸款則讓他們提前獲得利潤(rùn)，后期銷售不過是把銀行的貸款填平而已。買方和賣方的關(guān)系在這個(gè)過程中悄悄發(fā)生了轉(zhuǎn)移，而建筑成本和樓盤風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上由銀行承擔(dān)，這就是房地產(chǎn)商津津樂道的“空手套白狼”.這也不難解釋諸多房地產(chǎn)老板為什么能夠攜款潛逃.

    “如果銷售不理想怎么辦？抵押給銀行，按市價(jià)評(píng)估�！�

    據(jù)了解，西部某城市一銀行支行行長(zhǎng)是個(gè)中高手，她和開發(fā)商串通一氣瘋狂貸款，短短幾年，違規(guī)貸出資金幾個(gè)億。事發(fā)后，她迅速和開發(fā)商達(dá)成攻守同盟，補(bǔ)辦抵押手續(xù)，對(duì)抵押樓盤高額評(píng)估，結(jié)果抵押的樓盤價(jià)值高于貸出資金，該行長(zhǎng)毫發(fā)無傷，甚至要求官復(fù)原職！

    以上違規(guī)操作的后果是：銀行的呆賬，房地產(chǎn)開發(fā)商欠款曾在其中占了24%，與之相比，老百姓按揭欠款只占了0.4%.如此巨大的落差只能用機(jī)制缺陷來解釋。

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