房貸門前多了道坎兒
編輯：南陽樓市網(wǎng)
2005年04月03日17:15
來源：南陽樓市網(wǎng)
最高人民法院審判委員會(huì)第1330次會(huì)議討論通過了《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》， 2005年1月1日開始實(shí)施。此規(guī)定的實(shí)施對(duì)于消費(fèi)者來說是一個(gè)人性化的舉措，但是對(duì)于開發(fā)商與銀行來說，卻是一個(gè)不小的沖擊。鑒于此，2005年2月，交通銀行率先采取了應(yīng)對(duì)措施。
3月25日上午，一位在河南鄭州未來大廈上班的葛先生給記者打來電話，說他在交通銀行鄭州分行房地產(chǎn)交易中心個(gè)貸辦理處辦理個(gè)人房貸抵押貸款時(shí)，工作人員要求他填寫一份《安置承諾書》。在《安置承諾書》里，有一條明確規(guī)定：“本人同意將……作為借款人的第二居所，如果借款人未履行借款合同項(xiàng)下的義務(wù)且貴行處置抵押房產(chǎn)的，本人同意借款人及其所撫養(yǎng)家屬居住、使用安置房屋。”
葛先生是外地人，沒有第二套房產(chǎn)做抵押，但是交通銀行鄭州分行的工作人員告訴他，沒有第二套房產(chǎn)做抵押也可以填這份《安置承諾書》。葛先生很疑惑，為什么非要簽署這樣的《安置承諾書》呢？為此，記者進(jìn)行了深入采訪。
消費(fèi)者：貸款要簽“承諾書”
交通銀行鄭州分行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人告訴記者，這樣的《安置承諾書》是2005年2月份開始實(shí)施的。這樣做也是為了規(guī)避銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。在《安置承諾書》上簽完字，就等于承認(rèn)了自己有第二套房產(chǎn)，一旦沒有能力還款時(shí)，所貸款房產(chǎn)就得任由銀行處置，這主要是為了規(guī)避前一段最高人民法院頒布的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）所帶來的信貸風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)椋罡呷嗣穹ㄔ撼雠_(tái)的《規(guī)定》第六條明確表示：從2005年1月1日起，在民事執(zhí)行案件中，被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。
“從字面上理解，所需的居住房屋是被執(zhí)行人僅擁有一套住房。如果貸款人由于種種原因無法還款，代表債權(quán)人的銀行通過人民法院可以查封，但不能變賣、抵債。那么，欠債者可以居住其中，銀行對(duì)此將無計(jì)可施。”交通銀行鄭州分行一位個(gè)貸部經(jīng)理對(duì)記者說。同時(shí)他還說，這種“一處房產(chǎn)不可抵債”的做法看似保護(hù)了消費(fèi)者的權(quán)益，無疑也將刺激惡意欠貸者的潛在意識(shí)，銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)必然會(huì)增加，銀行肯定要采取相應(yīng)的措施來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)此，河南坦言律師事務(wù)所的夏霖律師指出，在此條款中，“保障被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品”究竟該如何界定，是根據(jù)人均最低居住面積去定，還是根據(jù)房屋實(shí)際價(jià)格確定，《規(guī)定》都沒有具體的實(shí)施細(xì)則，將導(dǎo)致法院根據(jù)可能無法界定而不對(duì)超出生活必需的房屋變賣抵債。至于交通銀行最新的《安置承諾書》，雖然看似侵占了消費(fèi)者的權(quán)益，但也是商業(yè)銀行規(guī)避信貸風(fēng)險(xiǎn)的一種方式，不存在違法性。另外，工商銀行鄭州分行個(gè)貸處負(fù)責(zé)人表示，《規(guī)定》尚有許多內(nèi)容需要細(xì)化，比如說“必需”住房面積是多少，政府或銀行能不能給貸款人提供過渡時(shí)期的廉租房，提供廉租房后能不能處置抵押房等。
銀行：采取措施是必然
一位不愿意透露姓名的銀行人士透露，面對(duì)無法估計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)，各大小銀行都開始針對(duì)新規(guī)定制定新的防范應(yīng)對(duì)措施，部分銀行已經(jīng)采取了緊縮房貸甚至停止房貸的措施，但多數(shù)銀行還在觀望中，不過貸款門檻的提高已經(jīng)成了銀行防范風(fēng)險(xiǎn)的必須手段。
受《規(guī)定》的影響，交通銀行率先采取相應(yīng)對(duì)策。針對(duì)今年新司法解釋可能出現(xiàn)的局面，交通銀行要求分行對(duì)現(xiàn)在已經(jīng)具備執(zhí)行條件的房屋盡快實(shí)施拍賣或者抵債，對(duì)已經(jīng)提出訴訟的，要爭取盡快結(jié)案進(jìn)入執(zhí)行程序。交通銀行鄭州分行還表示，不排除對(duì)還貸能力、還貸意愿相對(duì)較弱的貸款人要求兩套房產(chǎn)辦理抵押貸款�！艾F(xiàn)在最好是借款人拿兩套房子做抵押，只貸一套的錢�！鄙暾�(qǐng)抵押貸款、借款，除了用于抵押的房子，還必須有其他可供居住的房子，這無疑提高了初次購房者的房貸門檻。
房貸門檻的提高，特別是對(duì)初次購房者審核條件的提高似乎成為銀行防范風(fēng)險(xiǎn)的主要應(yīng)對(duì)措施。某商業(yè)銀行鄭州分行的有關(guān)負(fù)責(zé)人向記者透露，目前初步形成了新的房貸政策，對(duì)60平方米以下的購房者一律停止放貸。60～80平方米以內(nèi)的房子，對(duì)購房者謹(jǐn)慎放貸，80平方米特別是100平方米以上的購房者則寬松放貸。另外，提高首次付款比例也納入銀行考慮的措施之一。如果一旦這樣的局面成為主流，將會(huì)對(duì)很多未購房者造成極大的不公平，因?yàn)殂y行防范風(fēng)險(xiǎn)謹(jǐn)慎房貸甚至停止放貸，欲購房的市民將無錢可貸，甚至?xí)纬韶毟环只M(jìn)一步拉大的可能，政府需要采取其他有力措施來保證消費(fèi)者和銀行的風(fēng)險(xiǎn)都降到最低。
強(qiáng)制性拍賣既損害了借款人的信譽(yù),也增加了銀行的工作難度，對(duì)住房市場化和住房消費(fèi)信貸化剛剛起步的我國房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)來說，都會(huì)造成不必要的麻煩和損失。但銀行并不是沒有能力采取雙贏的措施來規(guī)避雙方的風(fēng)險(xiǎn)以保證雙方的利益。據(jù)有關(guān)報(bào)道，現(xiàn)在上海和北京部分銀行表示，要求首付款為30%，至少5萬元。這樣即便貸款人出現(xiàn)還款問題，銀行也可以用這筆資金為其安排其他住所，滿足生活必需要求，再處置抵押房產(chǎn)，銀行不至于形成不良貸款。在鄭州，消費(fèi)者也期待銀行不要只是一味地躲避風(fēng)險(xiǎn)，從而忽視了消費(fèi)者、尤其是外地人在本市的生存問題。部分專業(yè)人士建議，鄭州的銀行應(yīng)該像上海和北京一樣尋求一種雙贏的措施，保證雙方的利益。當(dāng)然，更多的是提醒消費(fèi)者要量力購房，不要給自己以后的生活造成不必要的麻煩。
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