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房產(chǎn)投訴六大檔案 專家支招一一破解
編輯：南陽樓市網(wǎng) 2005年03月25日09:31 來源：南陽樓市網(wǎng)
一年一度的“3·15”又熱熱鬧鬧地過去了，又一批不守誠(chéng)信甚至坑蒙拐騙的不法開發(fā)商在此期間受到了媒體格外的“關(guān)照”。在這幾天里，在過去的一年里，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，哪些是購(gòu)房者投訴的熱點(diǎn)，這些問題的產(chǎn)生根源是什么，應(yīng)如何避免？本報(bào)為此對(duì)這些投訴做了一些梳理，希望對(duì)欲購(gòu)房者有所啟示，有所幫助。與往年相比，2004年房產(chǎn)的投訴熱點(diǎn)也發(fā)生了一些變化。其中，認(rèn)購(gòu)金難退投訴高居榜首，此外，延期交房、延期辦證、變更設(shè)計(jì)等問題也成為投訴新熱點(diǎn)。

    投訴熱點(diǎn)一:

    [認(rèn)購(gòu)金難退]

    可退的認(rèn)購(gòu)金不給退了

    ——買房子首先要簽訂“商品房認(rèn)購(gòu)書”，然后支付一定的購(gòu)房訂金，如果你不購(gòu)買這房子，訂金將無償退還，但現(xiàn)在有很多房產(chǎn)公司卻不愿意退還這訂金。

    投訴人：施先生

    去年，施先生跟一家開發(fā)商簽訂了“商品房認(rèn)購(gòu)書”，購(gòu)買他們一套110平方米左右的房子，當(dāng)時(shí)約定的價(jià)格是2880元/平方米，并明確施先生所訂房源的房號(hào)、建筑面積和周邊的規(guī)劃。開發(fā)商要求每位業(yè)主交納1萬元“認(rèn)購(gòu)保證金”，“如果你沒購(gòu)買這房子，我們會(huì)全額退還。”銷售部有關(guān)負(fù)責(zé)人解釋。

    幾天后，當(dāng)房產(chǎn)公司通知施先生去簽訂購(gòu)房合同時(shí)，施先生發(fā)現(xiàn)自己原先訂購(gòu)的那套房子外面的風(fēng)景不見了。原先在規(guī)劃中，那套房子前面是小區(qū)中心花園，但開發(fā)商告訴施先生現(xiàn)在中心花園搬到他房子的后面了。因?yàn)橐?guī)劃有了調(diào)整，施先生要求退房。但售樓小姐告訴他，退房可以，但這訂金不能退還，將作為違約金賠償給房產(chǎn)公司。不是前幾天還說可以退的嗎？怎么今天馬上就不行了，哪有這種事？

    專家支招：合同一旦簽訂，對(duì)雙方都具有約束力，任何一方都不得擅自變更或解除。每位購(gòu)房者在簽訂合同前都應(yīng)慎重全面考慮。其次，不要輕信房產(chǎn)商的口頭承諾，施先生就是吃了這個(gè)虧。有關(guān)訂金與定金的約定，法律規(guī)定是很明確的：支付定金的一方如果不履行合同，就無權(quán)要求返還定金；收取定金的一方如果不履行合同就應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

    投訴熱點(diǎn)二：

    [變更設(shè)計(jì)]

    廚房“搬”到客廳里

    ——好不容易找到自己中意的房子，一口氣買了兩套。等到拿著鑰匙開門一看，和建筑設(shè)計(jì)圖上的完全不一樣——廚房“站”到了客廳的中間，門變“苗條”了，衛(wèi)生間變小了。

    投訴人：劉先生

    2002年11月，劉先生等待已久的樓盤終于開盤了，他一口氣就預(yù)訂了這個(gè)樓盤的兩套房子，一套自己住，一套將來留給孩子結(jié)婚用。

    2004年5月，當(dāng)劉先生拿到新房鑰匙滿懷欣喜地打開新家的門時(shí)，愣住了：這個(gè)廚房怎么會(huì)在客廳的中間呢？

    再細(xì)細(xì)一看，問題還不止這些：原本應(yīng)當(dāng)是全封閉的陽臺(tái)現(xiàn)在不封閉了；85厘米寬的大門縮水成了75厘米；衛(wèi)生間變小了，儲(chǔ)藏室變小了，陽臺(tái)也變小了……

    專家支招：這是一起典型的通過設(shè)計(jì)變更的途徑侵害消費(fèi)者權(quán)益的案例，購(gòu)房者劉先生完全可以退房并要求房產(chǎn)商賠償由此引起的一切損失(包括房?jī)r(jià)漲價(jià)部分的差價(jià))。按照現(xiàn)行的商品房買賣合同的內(nèi)容約定，房產(chǎn)商有設(shè)計(jì)變更的話應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知購(gòu)房者，購(gòu)房者有自由選擇退房或認(rèn)可的權(quán)利；房產(chǎn)商在設(shè)計(jì)變更后，如果沒有及時(shí)通知購(gòu)房者，便是一種違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。 投訴熱點(diǎn)三：

    [合同違約]

    簽過合同的房子又漲了

    ——與開發(fā)商簽訂了“商品房認(rèn)購(gòu)書”，以為這套房子準(zhǔn)是自己的了，結(jié)果不到一個(gè)月，開發(fā)商的提價(jià)通知就到了：不加價(jià)，就視為自動(dòng)放棄購(gòu)買房子。

    投訴人：顧女士

    2004年5月份，顧女士看中了近郊的一套房子，樓盤品質(zhì)還是不錯(cuò)的，價(jià)格也在自己可以承受的范圍之內(nèi)。怕房子被人買走，顧女士當(dāng)場(chǎng)就訂了一套，簽訂了“商品房認(rèn)購(gòu)書”，支付了5萬元訂金。而且顧女士還特別留意看了房號(hào)、坐落、建筑面積、房屋銷售單價(jià)等，并明確規(guī)定，開發(fā)商在取得有關(guān)銷售文件后即與客戶辦理有關(guān)購(gòu)房付款手續(xù)。

    還不到一個(gè)月時(shí)間，顧女士突然收到開發(fā)商的信，說是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房?jī)r(jià)普遍見漲，所以她買的那套房子也要漲價(jià)了，每平方米要漲300元，而且限定顧女士一周之內(nèi)交房款，否則就視為放棄該套房子。顧女士心里怎么也接受不了：都已經(jīng)簽了認(rèn)購(gòu)書的房子怎么說漲價(jià)就漲價(jià)呢？

    專家支招：購(gòu)房者顧女士完全可以拒絕房產(chǎn)商單方面提出的每平方米漲300元的無理違約要求。顧女士簽訂的“商品房認(rèn)購(gòu)書”里面對(duì)房號(hào)、坐落、建筑面積、房屋銷售單價(jià)等都作了明確約定，這是雙方一致的意思表示，對(duì)雙方都具有約束力。在沒有取得對(duì)方的同意前，任何一方都不能擅自變更，否則就是一種違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

    投訴熱點(diǎn)四：

    [延期辦證]

    住了8個(gè)月的房子沒“出生證”

    ——按照合同，房子交付使用后60日內(nèi)應(yīng)當(dāng)將三證辦出交到業(yè)主手中。2004年6月房子交付使用，問產(chǎn)權(quán)什么時(shí)候辦出，說七八月份；8月份打電話詢問，竟說是還要再過幾個(gè)月才能辦出樓盤項(xiàng)目的總證。

    投訴人：楊先生

    2003年6月11日和2003年9月15日，楊先生分別購(gòu)買了同一個(gè)樓盤的一套住宅和一套商鋪。按合同，這兩套房子的交付期限都是2004年6月，而且當(dāng)時(shí)還約定房子交付使用后60日內(nèi)，房子的三證就要交到業(yè)主手中，如果因?yàn)殚_發(fā)商的原因造成產(chǎn)權(quán)證書不能在雙方約定的期限內(nèi)取得時(shí)，開發(fā)商將對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行一定的賠償。

    房子倒是按合同規(guī)定的日期如期交付了，但是承諾將在房子交付使用后60日內(nèi)辦出的三證卻遲遲未見蹤影。交房時(shí)楊先生曾問房產(chǎn)公司三證什么時(shí)候辦出，房產(chǎn)公司的回答是七八月份；結(jié)果到了8月底，楊先生還沒有收到三證，于是又打電話去問，房產(chǎn)公司這次的回答竟然是還要再過幾個(gè)月才能辦出整個(gè)樓盤的總證。當(dāng)楊先生提出按合同規(guī)定，應(yīng)當(dāng)對(duì)他進(jìn)行一定賠償?shù)臅r(shí)候，房產(chǎn)公司有關(guān)工作人員卻推托 工作忙，沒有時(shí)間來具體調(diào)查。

    專家支招：關(guān)于延期辦證這個(gè)問題，最高人民法院在《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定得很明確：由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；(二)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日，合同沒有規(guī)定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付房款總額，參照中國(guó)人民建設(shè)銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。綜上所述，責(zé)任是非均已明確。楊先生可以先行協(xié)商，如協(xié)商不成，可以通過訴訟(或仲裁)程序達(dá)到維權(quán)目的。

    剩余兩個(gè)“檔案”是啥,且聽下回樓市分解。

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