買房四原則:房齡 貸款 成本 風險缺一不可
編輯：南陽樓市網
2005年03月25日07:31
來源：南陽樓市網
1．房齡必須考慮
在人們的投資置業(yè)過程中，比較關注的就是地段，而往往忽視了房屋本身的房齡問題。針對本次的個人貸款利率上調，其主要的目的已經不言自明，銀行一方面是配合國家的宏觀調控政策，減少對過熱行業(yè)房地產的支持力度；另一方面就是為了降低銀行自身的風險。因此，自從去年以來，銀行就已經對房屋的房齡作為其限貸的條件，此次再次上調利率，銀行更是要提高房貸的門檻，房齡過老的房子必然不能得到銀行的支持。為此，提醒購房的小兩口：在進行二手房的選擇中，如果希望得到銀行貸款，就更加要關注房齡。房齡較新的二手商品房存在的折舊風險就相對較小，使得再次進行轉售的時候能夠比較容易出售，同時同一地段升值給房屋帶來的附加值也能夠更高。
2．選好貸款服務機構
在利率風險很難把握的情況下，完全可以委托專業(yè)的貸款服務機構進行貸款事宜的辦理，一方面專業(yè)貸款服務機構擁有較強的金融貸款知識，可以對消費者進行貸款方式的設計；另一方面就是專業(yè)貸款服務機構同金融系統(tǒng)之間有密切的合作關系，讓他們進行購房貸款的操作能夠更加容易、簡便、安全。比如“鏈家”就成立了專門的金融服務中心，一方面能夠幫助購房者在公積金貸款與商業(yè)貸款之間進行最優(yōu)的選擇；另一方面就是可以幫助購房者辦理特別煩瑣的公積金貸款服務，從而能夠給辦理公積金貸款的客戶降低利率上調帶來的高利息風險。
3．進行投資成本的全面估算
從購房成本來看，一方面除了需要考慮眼前既定的收入成本之外，還需要有一個更長遠的收入成本預算。我們來看一下再次調高個人住房貸款利率與去年加息前產生的房產投資成本變動。若一個人購房的總房款為50萬元，首付比例為30％，貸款本金為35萬元，采用等額本息還款的方式進行償還，則其不同貸款年限的成本變動如附表。
從表中，我們可以發(fā)現(xiàn)，貸款年限越長，利率變動造成成本的增加值越大。也就是說假設利率上調一個百分點，貸款35萬元，10年期，則每月最低的成本增加為173．25元；如果是20年期，則每月成本增加為197．85元。
4．等額本金還款風險小
在目前的個人房貸還款過程中，絕大多數的人都是采用等額本息的還款方式，一方面是由于自我國住房貸款推出以來，到去年還沒有經歷過利率的調整，因此，人們對于利率的變動風險意識并不強；另一方面就是從銀行的操作方式來看，等額本息還款操作更加簡便。但是，隨著利率市場化的推進，等額本息還款方式在利率持續(xù)上調的前提下，其還款壓力是越來越大的；而等額本金還款方式不同，其受利率的影響比較小，即使利率平穩(wěn)上調，但是每月的還款額還是逐漸減少的。因此，在利率不穩(wěn)定的前提下，購房者應該選擇等額本金的還款方式。
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