今年上半年，以收緊融資為特點(diǎn)的樓市調(diào)控再度升級，在監(jiān)管層一系列的動(dòng)作和表態(tài)后，銀行貸款、信托等渠道大幅收縮，盡管海外融資升溫，但顯然無法彌補(bǔ)缺口。與此同時(shí)，償債高峰期即將出現(xiàn)，房企正面臨“糧草告急”的境況。
做為應(yīng)對，房企選擇在銷售端發(fā)力。今年7-10月的四個(gè)月間，全國商品房銷售規(guī)模均高于去年同期。受此影響，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前10月，全國商品房銷售面積增幅首次由負(fù)轉(zhuǎn)正。
10月房地產(chǎn)投資累計(jì)增速較上月小幅回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，仍高達(dá)10.3%。其中，由于開發(fā)商采取了搶施工搶銷售的應(yīng)對策略，施工面積和銷售面積增長均有所加快。
“開發(fā)商在很努力地賣房，但資金壓力并沒有真正緩解。”上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)如此評論。
“賣房”、“回款”成為熱詞
由于去年基數(shù)較高，加之“小陽春”未能如約而至，今年上半年，樓市的整體表現(xiàn)不及去年同期。
從下半年開始，反彈出現(xiàn)。7月至10月，全國商品房銷售面積連續(xù)四個(gè)月高于去年同期，從而使得前10月的銷售規(guī)模一舉由負(fù)轉(zhuǎn)正。
統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年前10月，全國商品房銷售面積133251萬平方米，同比增長0.1%，今年以來首次正增長；商品房銷售額124417億元，增長7.3%，增速提高0.2個(gè)百分點(diǎn)，并連續(xù)四個(gè)月擴(kuò)大。
值得一提的是，不少房企在9月和10月加大促銷力度，“以價(jià)換量”的情況頗為常見。8月末，恒大推出覆蓋全國多數(shù)樓盤項(xiàng)目的價(jià)格營銷策略，集團(tuán)旗下的區(qū)域公司均參與營銷。從實(shí)際效果看，恒大以價(jià)格讓步換來9月831億的銷售紀(jì)錄。10月，恒大又賣出了900億的行業(yè)紀(jì)錄。
由于國內(nèi)融資大幅受限，海外融資難以填補(bǔ)缺口，“賣房”已成為房企回籠資金的主要渠道。“公司上下，今年提的最多的詞就是‘銷售’、‘回款’。”北京某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，“抓銷售、促回款”已經(jīng)成為整個(gè)行業(yè)的主旋律，一些房企除了考核銷售規(guī)模以外，也把回款率列為一項(xiàng)硬性考核指標(biāo)。
抓回款的效果顯而易見。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年前10月，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款的增速分別達(dá)到9.4%和14.1%。而在上半年，這兩項(xiàng)指標(biāo)的增速分別為9.0和11.1%。
在房企的資金來源中，這兩項(xiàng)幾乎占了一半。
但總體來看，銷售升溫并未令資金狀況真正改善。今年前10月，房地產(chǎn)企業(yè)到位資金14.5億元，同比增長7.0%，增速在9月短暫提高后再度下滑。
壓力還將持續(xù)一段時(shí)間。恒大研究院的報(bào)告顯示，2019年至2021年，房企逐步迎來償債高峰期。從兌付規(guī)模來看，這三年的到期債務(wù)規(guī)模分別為6.1萬億元、5.9萬億元和3.4萬億元。
前述房企人士表示，從財(cái)務(wù)模型來看，除了少數(shù)大中型房企外，很多企業(yè)的現(xiàn)金流都有很大的下降風(fēng)險(xiǎn)，部分房企的現(xiàn)金流已經(jīng)很難覆蓋短期負(fù)債。
房銷增速回升
由于資金不甚寬裕，房企的投資步伐受到了制約。統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年前10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資109603億元，同比增長10.3%，增速比1-9月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。自5月以來，該指標(biāo)增速一直保持整體下降的局面，目前已是年內(nèi)最低。
同期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積18383萬平方米，同比下降16.3%；土地成交價(jià)款9921億元，下降15.2%。今年以來，房企的拿地規(guī)模一直處于負(fù)增長狀態(tài)。
“審慎投資”是行業(yè)現(xiàn)階段的主要指導(dǎo)思想。11月11日，新城控股召開今年第二次臨時(shí)股東大會，管理層透露了近期的拿地策略：“穩(wěn)健應(yīng)對，踩準(zhǔn)節(jié)奏拿地”。
到今年10月，新城控股的銷售規(guī)模已經(jīng)突破2000億，但公司下半年的拿地明顯減少。根據(jù)已披露的數(shù)據(jù)，7月到10月，新城控股的拿地?cái)?shù)量分別為12宗、0宗、1宗、0宗。
上海易居研究院指出，今年10月，31家典型房企中，大部分拿地力度低于1-9月平均水平。其中，恒大、碧桂園、融創(chuàng)、萬科等“第一軍團(tuán)”單月拿地銷售比不足0.1。另有7家房企毫無斬獲，其中便包括新城控股、雅居樂、陽光城等千億房企。
該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，這些企業(yè)本身土儲充裕，放緩節(jié)奏主要是為“匹配當(dāng)下的節(jié)奏，降低銀根收緊風(fēng)險(xiǎn)”。
嚴(yán)躍進(jìn)指出，如果未來融資環(huán)境沒有根本改善，房企現(xiàn)有的策略還將繼續(xù)實(shí)行下去，即“收縮投資、加速銷售”。
按照慣例，房地產(chǎn)企業(yè)往往在年末加大銷售力度，從而沖擊年度銷售目標(biāo)。且過去10年來，12月的銷售規(guī)模一直是年度最高點(diǎn)。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，到前10月，今年房企的銷售目標(biāo)完成情況相對較好，但因?yàn)闃鞘邢滦�，企業(yè)會繼續(xù)強(qiáng)化銷售，從而將收入結(jié)轉(zhuǎn)至明年乃至后年。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)同這一觀點(diǎn)。他表示，在這一動(dòng)力下，今年的商品房銷售面積有望超過去年的歷史峰值，銷售金額也很可能突破15萬億大關(guān)，再創(chuàng)新高。
2016年至2018年，商品房銷售規(guī)模連續(xù)三年創(chuàng)下新高。2018年，商品房銷售面積171654萬平方米，商品房銷售額149973億元。
