3省份房地產投資負增長
2019年1—9月，全國房地產開發(fā)投資98008億元，同比增長10.5%，增速與1—8月持平，一舉結束了5—8月該指標同比增速持續(xù)回落的情況。其中，1—9月住宅投資72146億元，增長14.9%，增速持平。
日前，國家統(tǒng)計局公布31省份前9月房地產開發(fā)投資情況。從房地產投資累計值來看，1—9月，廣東、江蘇、浙江繼續(xù)保持領先，廣東以11464.44億元穩(wěn)居第一，江蘇以9239.16億元緊隨其后。
從增速來看，安徽、廣東、山東、湖南、內蒙古、吉林、福建、四川、山西、天津、貴州、廣西、云南、西藏等14省份增速跑贏全國。其中，西藏、云南、廣西增速位列前三甲，分別為40.9%、29.7%和28.7%。
另外17省份增速均低于10%，其中，海南、寧夏、河北3地同比為負增長，分別為-28.1%、-10.4%、-1.1%。
為減少經(jīng)濟對房地產的依賴，海南對房地產屢下重手。自去年6月以來，海南房地產投資持續(xù)保持負增長，進入今年后增速下降趨勢尤為明顯。
今年9月，海南房地產再出禁令。9月16日印發(fā)的《海南省產業(yè)準入禁止限制目錄 (2019年版)》針對房地產業(yè)提出的管理措施為：禁止建設房地產開發(fā)經(jīng)營中的產權式酒店；生態(tài)保護紅線區(qū)內建設商品房；利用海岸帶可開發(fā)的一線土地、新批填海土地建設商品住宅；五指山、保亭、白沙、瓊中4個中部生態(tài)核心區(qū)市縣開發(fā)建設外銷房地產項目。
監(jiān)管嚴懲銀行信托資金違規(guī)輸血房地產
今年以來，監(jiān)管機構對“涉房貸”違規(guī)監(jiān)管不斷強化。
5月，銀保監(jiān)會發(fā)布2019年銀行機構“鞏固治亂象成果 促進合規(guī)建設”工作要點，其中明確列出了房地產行業(yè)政策相關的各項違法違規(guī)行為，包括未嚴格審查房地產開發(fā)企業(yè)資質，違規(guī)向“四證”不全的房地產開發(fā)項目提供融資；個人綜合消費貸款、經(jīng)營性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房等。
7月6日，銀保監(jiān)透露，針對近期部分信托公司房地產信托業(yè)務增速過快、增量過大的情況，銀保監(jiān)會于近日對部分信托公司開展了約談警示。要求這些信托公司控制業(yè)務增速，提高風險管控水平。
8月，銀保監(jiān)會下發(fā)《關于開展2019年銀行機構房地產業(yè)務專項檢查的通知》表示，因部分城市房價過熱、房地產信貸規(guī)模過高的原因，監(jiān)管將展開房地產貸款業(yè)務專項檢查，尤其針對銀行通過表外、同業(yè)等渠道輸血房地產市場的違規(guī)行為，將面臨監(jiān)管嚴格處罰。
9月3日，銀保監(jiān)會主席郭樹清表示，聚焦打好防范化解金融風險攻堅戰(zhàn)，多措并舉化解高風險金融機構風險，持續(xù)整治網(wǎng)絡借貸等互聯(lián)網(wǎng)金融風險，堅決打擊非法金融活動，遏制房地產金融化泡沫化傾向，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險的底線。
據(jù)《中國證券報》10月14日報道，近期，銀行、信托等頻頻被開出大額罰單，違規(guī)案由均涉及資金流入樓市。前三季度(以發(fā)布日期計)，各級銀保監(jiān)系統(tǒng)對銀行業(yè)機構(不含個人)共開出罰單1214張。其中“涉房”貸款罰單數(shù)量超過120張，合計罰沒金額已超過1億元，百萬級別的罰單頻現(xiàn)。
據(jù)中新經(jīng)緯記者不完全統(tǒng)計，今年以來，已經(jīng)有17家信托公司因業(yè)務違規(guī)收到銀保監(jiān)會罰單，總計罰單為33張。從處罰原因來看，信保合作、房地產業(yè)務是重點違規(guī)領域。
在貸款方面，房地產領域貸款增速一直在“壓縮”。10月15日，央行調查統(tǒng)計司司長阮健弘在前三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上表示：截至9月末，房地產貸款余額為43.3萬億元，同比增長了15.6%，比上年末回落了4.4個百分點，增速已經(jīng)連續(xù)14個月回落。
在監(jiān)管壓力下，三季度房地產信托遭遇“急剎車”。據(jù)用益金融信托研究院報告，三季度房地產信托募集資金1529.18億元，環(huán)比減少27.50%；從月度數(shù)據(jù)來看，房地產類信托在7月和8月中下滑的情形較突出，8月募集規(guī)模下滑至400億元線，9月募集規(guī)模略有回升，達到455.55億元。
用益金融信托研究院指出，監(jiān)管趨嚴已是下半年集合信托市場的主基調，而作為監(jiān)控的重點領域，房地產信托業(yè)務短期內難以逆轉頹勢。
在融資收緊的環(huán)境下，房企融資成本也在持續(xù)上漲。
克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，若剔除碧桂園發(fā)行的一筆利率為4.5%的債權，9月，95家典型房企的單月融資成本為6.83%，境外融資成本為7.50%，分別環(huán)比上升1.22和0.55個百分點。截至9月房企新增債券類融資成本7.03%，較2018年全年上升0.50個百分點。
根據(jù)中原地產研究中心的統(tǒng)計，今年以來，恒大、佳兆業(yè)、景瑞、花樣年、弘陽地產、正榮地產、陽光城、朗詩、新湖、泛海、當代置業(yè)、融信等多家房企美元融資成本超過10%。
四季度投資增速或有降低
中原地產研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年1—9月，全國房地產調控政策高達415次！相比2018年1—9月的385次上漲了7.79%，平均每個工作日有2次以上的房地產調控，刷新了歷史記錄。國家統(tǒng)計局國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長毛盛勇10月18日表示，房地產的定位很明確“房住不炒”，也不把房地產作為短期拉動刺激經(jīng)濟的手段。房地產的發(fā)展，總的來看是平穩(wěn)、健康、有序的。
國研中心房地產研究員劉衛(wèi)民表示，在房地產調控的作用下，“金九銀十”的成色可能與往年相比明顯不足了，隨著一系列房地產調控政策的發(fā)酵，可能在后續(xù)一些開發(fā)企業(yè)包括一些項目的以價換量的力度還會繼續(xù)加強，未來房地產市場將呈現(xiàn)繼續(xù)調整的態(tài)勢。
除房地產開發(fā)投資回暖外，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速也有所回暖，1—9月的同比增速，比1—8月加快0.5個百分點，同樣結束了5—8月以來，這一指標同比增速回落的情況。
“從開發(fā)企業(yè)到位資金情況來看，銷售回款成為開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流改善的主要方式，1—9月，定金及預收款增長9%，個人按揭貸款增長13.6%，較1—8月均有明顯上漲，推動開發(fā)企業(yè)到位資金上漲7.1%，增速加快0.5個百分點。但國內貸款增速比上月下降0.7個百分點，自籌資金增速僅有3.5%，顯示出開發(fā)企業(yè)融資環(huán)境進一步收緊，資金壓力仍非常大。”諸葛找房副總裁苑承建表示，預計4季度，開發(fā)企業(yè)會采取更加積極主動的以價換量策略，房地產銷售將保持平穩(wěn)，全年銷售數(shù)據(jù)將與去年持平或小幅下降；融資環(huán)境收緊進一步影響開發(fā)企業(yè)的投資預期及投資能力，新開工面積或進一步下降，開發(fā)投資增速在當前水平略有下降。
華泰證券報告指出，資金來源方面，銷售回款短期可能保持穩(wěn)健，但整體資金面趨緊。開發(fā)環(huán)節(jié)而言，房企拿地可能偏謹慎，開工走低、竣工回升的趨勢或繼續(xù)演進，施工重心整體后移。預計四季度房地產投資單季同比增速可能降至4%左右(前值9.3%)，全年累計投資同比增速降至9%左右。
