業(yè)界觀察：房?jī)r(jià)拐點(diǎn)將在明年二季度顯現(xiàn)？
編輯：南陽(yáng)樓市網(wǎng)
2004年12月27日07:28
來(lái)源：
我就當(dāng)前房?jī)r(jià)問(wèn)題的系列文章《中國(guó)地產(chǎn)界不要再自欺欺人飲鴆止渴了》、《自住者買(mǎi)不起投資者租不出 真的沒(méi)泡沫？》、《現(xiàn)階段房?jī)r(jià)下跌真的不是好事？》以及《購(gòu)買(mǎi)力透支已近極限 房?jī)r(jià)由漲轉(zhuǎn)跌已悄然來(lái)臨 》在媒體發(fā)表后，在業(yè)內(nèi)外引起了很大的反響。許多讀者和一些業(yè)內(nèi)人士紛紛前來(lái)詢(xún)問(wèn)，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)到底會(huì)在何時(shí)真正顯現(xiàn)？
要想完全正確地預(yù)測(cè)和回答這一問(wèn)題，應(yīng)該說(shuō)是很難的。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)運(yùn)行中存在太多的不確定因素，而任何大的因素的改變都足以影響經(jīng)濟(jì)運(yùn)行偏離其原有的軌道。因此，一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于房?jī)r(jià)走勢(shì)諸如此類(lèi)的問(wèn)題，最多只能作出趨勢(shì)的預(yù)測(cè)，而要想完全準(zhǔn)確地預(yù)見(jiàn)到拐點(diǎn)顯現(xiàn)在某個(gè)具體的時(shí)間，這是件困難的事情。
但是盡管如此，既然有這么多人那么想知道房?jī)r(jià)由漲轉(zhuǎn)跌這個(gè)拐點(diǎn)真正顯現(xiàn)的具體時(shí)間。我在此還是冒一下險(xiǎn)，大膽預(yù)言一下，這個(gè)拐點(diǎn)可能顯現(xiàn)的具體時(shí)間。
根據(jù)我的分析和判斷——在今后半年，如果沒(méi)有特別重大意外事情的發(fā)生，那么，房?jī)r(jià)由漲而跌的拐點(diǎn)，則很可能會(huì)在明年第二季度真正顯現(xiàn)。這一方面是基于理論的分析，而更多的則是基于對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的判斷。
控制房?jī)r(jià)上漲對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)意義重大
按照中央宏觀調(diào)控抑止部分行業(yè)投資過(guò)熱的正確部署，銀監(jiān)會(huì)和央行今年以來(lái)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)已采取了一系列有效措施——
在去年6月13日，央行發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)[2003]121號(hào)）基礎(chǔ)上，今年3月份提高存款準(zhǔn)備金率，4月份提高開(kāi)發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的資本金，“五一”期間暫時(shí)停貸，“五一”后對(duì)房貸提高門(mén)檻，封殺炒房團(tuán)批量按揭，對(duì)投資性購(gòu)房和高檔別墅實(shí)行限制執(zhí)行商業(yè)貸款利率和降低貸款成數(shù)， 內(nèi)部對(duì)違規(guī)放貸進(jìn)行清查，央行一次次發(fā)出防范風(fēng)險(xiǎn)的警告，銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，10月28日晚央行宣布從10月29日起加息，……
我們只要仔細(xì)分析一下，其實(shí)不難看出，所有這些措施，從根本上來(lái)講，都是在為經(jīng)濟(jì)軟著陸做鋪墊，做引導(dǎo)的。
近年來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)一直保持著持續(xù)快速健康發(fā)展的勢(shì)頭。但是，不可否認(rèn)的是，在這個(gè)過(guò)程中，中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行也出現(xiàn)了一些矛盾和問(wèn)題。這主要反映在兩個(gè)方面：一是城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡問(wèn)題，于是中央采取了加強(qiáng)農(nóng)業(yè)、促進(jìn)農(nóng)民增收的有效措施；二是固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快的問(wèn)題，于是中央采取了經(jīng)濟(jì)、法律和一些必要的行政措施，以抑制一些行業(yè)的盲目擴(kuò)張和低水平重復(fù)建設(shè)。
大家知道，本輪經(jīng)濟(jì)部分行業(yè)投資過(guò)熱，很大程度上是由房地產(chǎn)引起的。雖然，這里的房地產(chǎn)是個(gè)大房地產(chǎn)的概念，也就是說(shuō)，這個(gè)房地產(chǎn)里面既包含商品住宅的生產(chǎn)，也包括了非商品住宅的生產(chǎn)。但是，我們不能否認(rèn)的是，一些城市房?jī)r(jià)的非理性上漲，不光已經(jīng)給當(dāng)?shù)鼐用竦纳顜?lái)了直接的傷害，引起了當(dāng)?shù)鼐用竦膰?yán)重不滿(mǎn)，成為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中諸多矛盾的交匯點(diǎn)，而且也已經(jīng)對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)構(gòu)帶來(lái)了很大的傷害，甚至已嚴(yán)重威脅到國(guó)家的金融安全。
試想想看，如果讓這種房?jī)r(jià)高漲的勢(shì)頭一直保持下去。資本存在著天生的逐利性，受利益驅(qū)動(dòng)的影響，其必然的結(jié)果是，一方面是大量的資金蜂擁而入房地產(chǎn)市場(chǎng)，出現(xiàn)所謂的“三外”搶灘房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性繁榮；另一方面，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性繁榮的誘導(dǎo)下，房地產(chǎn)上游關(guān)聯(lián)行業(yè)的投資隨時(shí)都有可能迅速反彈。而房地產(chǎn)上游的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，大部分恰恰就是本次宏觀調(diào)控所要抑制的投資過(guò)熱的對(duì)象。
要知道，目前宏觀調(diào)控雖然已取得了明顯的成效，但是必須清醒看到，現(xiàn)在，宏觀調(diào)控所取得的成效依然是初步的，宏觀調(diào)控仍處在關(guān)鍵階段。新開(kāi)工項(xiàng)目很多，新的投資規(guī)模依然居高不下，一些地方以投資求發(fā)展的沖動(dòng)和欲望依然強(qiáng)烈，投資再度膨脹的壓力仍然存在。
因此，遏制止住房?jī)r(jià)的非理性上漲，不光直接關(guān)系到民生，符合廣大人民群眾的切身利益，同時(shí)也是本輪宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重大內(nèi)容。由于房地產(chǎn)有著宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)向標(biāo)的說(shuō)法，所以，甚至可以說(shuō)，從某個(gè)角度講，經(jīng)濟(jì)能不能成功實(shí)現(xiàn)軟著陸在很大程度上取決于房?jī)r(jià)能不能成功實(shí)現(xiàn)軟著陸。
先前有些經(jīng)濟(jì)學(xué)家所稱(chēng)，宏觀調(diào)控都是短期的，最多不會(huì)超過(guò)二年。事實(shí)證明這是完全錯(cuò)誤的。這錯(cuò)估了中央繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控的決心。
12月3日至5日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京舉行。會(huì)議提出的明年經(jīng)濟(jì)工作六項(xiàng)主要任務(wù)中的第一項(xiàng)就是要“繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，確保經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展�！倍岢龅拿髂杲�(jīng)濟(jì)工作的總體要求中，給人印象最深的一點(diǎn),就是強(qiáng)調(diào)要以人為本，樹(shù)立全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的發(fā)展觀。會(huì)議指出,這既是經(jīng)濟(jì)工作必須長(zhǎng)期堅(jiān)持的重要指導(dǎo)思想,也是解決當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中諸多矛盾必須遵循的基本原則。
房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的真實(shí)判斷
前些天，《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》發(fā)表了一篇很好的文章《泡沫破裂會(huì)帶來(lái)什么？》。在該文中，作者指出：請(qǐng)開(kāi)發(fā)商或開(kāi)發(fā)商利益同盟中人就泡沫問(wèn)題發(fā)表見(jiàn)解，是媒體一個(gè)讓人驚異的行為。幾乎可以斷言，凡是開(kāi)發(fā)商利益集團(tuán)的觀點(diǎn)，都不值得老百姓關(guān)注，因?yàn)樗隙ú豢陀^。
這話(huà)也許說(shuō)得絕對(duì)了點(diǎn)，但事實(shí)卻往往如此。試想想看，又有幾個(gè)開(kāi)發(fā)商會(huì)在自己手中留有空置房時(shí)去宣稱(chēng)房地產(chǎn)存在泡沫？又有幾個(gè)開(kāi)發(fā)商會(huì)在自己手中留有空置房時(shí)去預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)即將下跌？
揭開(kāi)迷霧說(shuō)真相，在本節(jié)里，讓我們著重來(lái)看看一些房地產(chǎn)企業(yè)、中央銀行、海外基金對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的有關(guān)真實(shí)判斷吧。
1、一些房地產(chǎn)企業(yè)
那么，在開(kāi)發(fā)商或開(kāi)發(fā)商利益同盟中人對(duì)明年房?jī)r(jià)一片喊漲之聲中，一些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)心對(duì)明年房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷又是怎樣的呢？其實(shí)際行動(dòng)又是如何的呢？
上市企業(yè)是房地產(chǎn)企業(yè)中的佼佼者，他們的判斷應(yīng)該具有代表性和先導(dǎo)性。
*ST京西日前公告，將全資子公司北京市門(mén)頭溝區(qū)建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司的全部資產(chǎn)整體轉(zhuǎn)讓?zhuān)槐本┏墙▽⑺直本┏墙ǚ康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司49.5%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給控股股東；上海梅林轉(zhuǎn)讓正林房產(chǎn)60%的股權(quán)；云大科技近日也將云南百年置業(yè)房地產(chǎn)公司45%的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓?zhuān)蝗煞莘謨纱螌⑺秩毋懛康禺a(chǎn)公司75%的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給合作方，轉(zhuǎn)讓后公司在房地產(chǎn)業(yè)再無(wú)投入；……
在九十月份，陸陸續(xù)續(xù)已經(jīng)有將近十多家上市公司從房地產(chǎn)行業(yè)中或從計(jì)劃項(xiàng)目中退出。各家公司退出房地產(chǎn)行業(yè)的理由各有不同，但是，相當(dāng)一部分上市公司之所以決定退出房地產(chǎn)行業(yè)，主要是出于減少虧損源的目的。據(jù)多家公司工作人員的介紹，這些公司之所以決定退出房地產(chǎn)行業(yè)是因?yàn)閲?guó)家有關(guān)部門(mén)新近出臺(tái)的資金、土地政策已經(jīng)抬高了行業(yè)門(mén)檻，并認(rèn)為對(duì)該行業(yè)的前景目前看不明白。
當(dāng)然，在十多家上市公司紛紛退出房地產(chǎn)行業(yè)的同時(shí)，行業(yè)內(nèi)的幾個(gè)大型上市公司并沒(méi)有隨之動(dòng)搖，而是一如既往地在房地產(chǎn)行業(yè)中繼續(xù)運(yùn)作，并開(kāi)始出現(xiàn)了互相合作的趨勢(shì)。（為何會(huì)出現(xiàn)這種“互相合作”的趨勢(shì)？在下面“海外基金”這一塊里，我們將對(duì)“海外基金”的行為作些簡(jiǎn)單分析；這個(gè)分析有助于理解這個(gè)“互相合作”里面所蘊(yùn)含的真實(shí)意義）
2、中央銀行
由于房地產(chǎn)行業(yè)涉及面太廣，坦率地說(shuō)，即便是一般專(zhuān)業(yè)人士，如果沒(méi)有相對(duì)廣博的知識(shí)和敏銳的眼光，也很難憑借自己的力量對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)作出分析判斷的。對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，如果真的非常要想知道房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)、預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的漲跌走勢(shì)，其實(shí)最簡(jiǎn)便有效的方法就是細(xì)心察看央行的行動(dòng)。
這不光是因?yàn)檠胄杏兄慌嬲咚降慕?jīng)濟(jì)學(xué)家，而且更主要的是央行作為中央銀行畢竟承擔(dān)著“維護(hù)金融穩(wěn)定”的天職。而央行的這一天職，從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，同平民百姓的利益其實(shí)是一致的。
那么央行的判斷又是如何的呢？
在10月28日那個(gè)晚上，央行宣布自10月29日起開(kāi)始加息時(shí)，很多人包括許多專(zhuān)家學(xué)者只注意到了《中國(guó)人民銀行決定上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率、進(jìn)一步推進(jìn)利率市場(chǎng)化》，但是卻忽略了同時(shí)發(fā)布的《中國(guó)人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人就上調(diào)人民幣基準(zhǔn)利率答記者問(wèn)》。
而其實(shí)，在這個(gè)答記者問(wèn)里，蘊(yùn)含著極其豐富的內(nèi)容，其中有一句話(huà)是最耐人尋味的——此次利率調(diào)整，個(gè)人住房公積金貸款和商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款利率上調(diào)幅度小于貸款基準(zhǔn)利率的調(diào)幅。這樣做既有利于房地產(chǎn)業(yè)的供求平衡和健康發(fā)展，又能適當(dāng)照顧貸款購(gòu)房者的切身利益。
對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有所了解的人，不難知道，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，提升按揭貸款的利率，打壓的是對(duì)房屋的需求；而提升一般貸款利率，打壓的是房地產(chǎn)投資，也就是對(duì)房屋的供應(yīng)。按央行的說(shuō)法，按揭貸款利率上調(diào)的幅度小于貸款基準(zhǔn)利率的調(diào)幅，有利于房地產(chǎn)業(yè)的供求平衡和健康發(fā)展。換言之，即對(duì)房屋需求打壓力度要小于對(duì)房屋供應(yīng)的打壓力度，才有利于房地產(chǎn)業(yè)的供求平衡和健康發(fā)展。如此說(shuō)來(lái)，央行對(duì)今后房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的判斷，明顯是供大于求的。央行如此做法的目的，自然主要是防范房?jī)r(jià)的下跌。
然而，大家都知道的一個(gè)事實(shí)是，近段時(shí)間來(lái)，對(duì)房?jī)r(jià)“逢漲必警”的也是央行。這么看來(lái)，央行又是最怕房?jī)r(jià)上漲，希望房?jī)r(jià)下跌的。
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