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任志強:不敢說政策錯了 但政府的市場分析是錯的
編輯:南陽樓市網(wǎng) 2004年12月17日07:34 來源:南陽樓市網(wǎng)
相對于房地產(chǎn)投資而言,100萬元也許并不是一個了不起的數(shù)字,連北京參加投標(biāo)的保證金都要5000多萬。但如果讓企業(yè)拿出100萬元做一份研究報告,則不是一個小數(shù)字了。那么是什么原因使企業(yè)發(fā)生了對研究報告的興趣和關(guān)注,并有足夠的動力讓幾個不同的組織能結(jié)合到一起共同進(jìn)行一項事先并不可能知道預(yù)期結(jié)果的風(fēng)險試探。

     中國有句古詩“春暖鴨先知”,其意味深長。本來作為第一線從事直接投資、生產(chǎn)并面對面接觸消費者的人最清楚市場的脈搏,但對市場的各種評價與議論卻是由各種各樣既不承擔(dān)投資風(fēng)險,又大權(quán)在握可以左右政策的雞定調(diào)。也許應(yīng)該稱他們?yōu)轱w上天的“雄鷹”,但“雄鷹”未必比“丑小鴨”更清楚春的到來。為讓市場的信息對稱;為了城鎮(zhèn)建設(shè)的未來;為了證明實踐是檢驗真理的唯一標(biāo)準(zhǔn);為了以證視聽;實踐者們決定聯(lián)合起來共同出資請專業(yè)的獨立研究機構(gòu),既不從上向下站在政府的立場,也不從下向上站在發(fā)展商的立場,而是公正的站在消費者的立場上出一份完整的研究報告。

    于是我們組織了REICO工作室。我們不能說是企業(yè)和社團(tuán)組織在做政府應(yīng)做的事,但市場經(jīng)濟(jì)中,行業(yè)組織和企業(yè)恰恰可以替代政府做市場應(yīng)做的事。由企業(yè)組成的行業(yè)協(xié)會本就應(yīng)維護(hù)行業(yè)的利益,而公正的認(rèn)識和評價市場的現(xiàn)狀與發(fā)展就是維護(hù)行業(yè)基本利益的平臺。對市場現(xiàn)狀認(rèn)識的不同自然會讓政府出臺與市場運營主體認(rèn)識相悖的相關(guān)政策和相關(guān)游戲規(guī)則,市場中就會出現(xiàn)兩種不同的力量,社會將更多的時間和精力浪費在上下政策之間的博弈中,或者放在更多的尋租過程中。以政府為主導(dǎo)的市場經(jīng)濟(jì),自然也會在博弈中更多的發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用而不是市場的自我調(diào)節(jié)作用。

     為什么同是一個市場卻會產(chǎn)生不同的認(rèn)識結(jié)果呢?其一,是相互之間信息的不對稱。一線的人更理解具體的市場,國家管理者更理解宏觀的統(tǒng)計數(shù)字,資料信息的基礎(chǔ)不同自然會產(chǎn)生分析的結(jié)果不同。其二,是各自的利益相關(guān)性不同,認(rèn)識問題的角度不同,所使用的分析方法不同,自然也會產(chǎn)生結(jié)果的差異。為解決上述兩者的矛盾,于是我們用一個兩者都不是的專業(yè)研究組合去完成這樣一份報告。

    嚴(yán)格的說我國有數(shù)字殘缺的統(tǒng)計年鑒,但卻從來沒有一份公正全面的分析報告。于是行業(yè)組織者和企業(yè)聯(lián)合起來共同出資每年向市場提供一份綜合性的年度報告,并力爭讓這份報告不僅為國內(nèi)的發(fā)展商服務(wù)、為國際的投資人服務(wù)、也為世界各國了解中國的房地產(chǎn)市場和中國建設(shè)的未來服務(wù)。

    總有人對房地產(chǎn)市場說三道四,總有人對開發(fā)商進(jìn)行丑化的攻擊,好像房地產(chǎn)是個垃圾桶,中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的所有臟水都可以往這個桶里倒。鋼材價格上漲是房地產(chǎn)的事;鋼、鋁、水泥投資過速是房地產(chǎn)的事;電不夠用了也是房地產(chǎn)的事;信貸增速和風(fēng)險還是房地產(chǎn)的事;農(nóng)民失地是房地產(chǎn)的事;拆遷征地上訴是房地產(chǎn)的事;虛假廣告是房地產(chǎn)的事;連政府官員的腐敗也成了房地產(chǎn)的事。中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的問題幾乎沒有一件不能把臟水扣在房地產(chǎn)的頭上。因此歷史上中國政府每次的宏觀調(diào)控都是從停緩建、壓縮建設(shè)規(guī)模、控制建設(shè)信貸出發(fā),死死的咬住房地產(chǎn)不放。從房地產(chǎn)在中國市場上出生的那一天起,就從來沒有不被指責(zé)而能過上一天清閑的日子。

    也許房地產(chǎn)作為推動中國市場經(jīng)濟(jì)改革的先鋒,確實尚存在著各種各樣的問題。尤其是中國本來就是剛剛開始建立市場規(guī)則和相關(guān)法律的過渡階段。自然市場中那個“看不見的手”還沒有成形,尚不能充分的發(fā)揮作用。面對市場轉(zhuǎn)型過程中的問題要公正的全面分析,而不能因怕摔跤而放棄了學(xué)步,也不能任人隨便的評說。起碼行業(yè)中的經(jīng)營主體應(yīng)知道自己的存在、知道行業(yè)的地位與發(fā)展。

    幾年的連續(xù)探索,今天終于有了個結(jié)果,一份由民間資助研究的行業(yè)報告將出臺了。出資人也許并不能預(yù)先知道可能出現(xiàn)的研究結(jié)果會對現(xiàn)有市場中的各種爭論產(chǎn)生什么樣的結(jié)果與影響,但我們都愿意相信這樣一個公正的研究,尊重這樣一個研究的勞動。但已經(jīng)完成的初稿和結(jié)論都讓我們吃驚。雖然鴨和鷹之間無法直接溝通、交流各自對春的感覺,但現(xiàn)代信息技術(shù)會用第三者的語言將對春的認(rèn)知告訴社會。

    我們不敢說中國政府宏觀調(diào)控的政策錯了,也不敢說央行壓縮房地產(chǎn)投資和消費信貸的政策錯了,但報告的結(jié)論讓我們知道其碼這些政策出臺的前提條件——對現(xiàn)有市場狀況的分析和認(rèn)識——錯了。表面看起來的房地產(chǎn)投資高速增長的背后,還有著大量投資轉(zhuǎn)換的替代作用。在我國房地產(chǎn)建設(shè)和供給方式市場化及建設(shè)方式結(jié)構(gòu)性調(diào)整過程中,全國房屋建設(shè)的施工面積和竣工面積自1998——2003年都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于GDP的增長幅度,其中竣工總量的增長尚不到GDP增長幅度 的50%。房地產(chǎn)的投資增長在扣除原非房地產(chǎn)建設(shè)資金的替代之后更遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是今年高達(dá)30%左右的增長率。

    關(guān)于房價的增長和購買力的增長在報告的分析中都同樣得出了與現(xiàn)有市場中的各種評論完全不同的結(jié)論。當(dāng)更多的學(xué)者、專家和政府官員都愿意更多的與國際接軌,總想用國際通行的指標(biāo)來做國內(nèi)的情況分析時,常常在一知半解或未對國內(nèi)統(tǒng)計數(shù)字進(jìn)行國際標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整時對比使用,會使計算的結(jié)果產(chǎn)生巨大的偏差。為此,報告中完全按照國際慣例的標(biāo)準(zhǔn)引入了六個重要的指標(biāo),其中多個指標(biāo)是國內(nèi)首次使用的。

    重新定義的“房價收入比”正確的反映了我國現(xiàn)有房價和家庭收入的關(guān)系;“住房自有化率”調(diào)整了住房私有化率的缺陷,更真實的反映了現(xiàn)有住房的基礎(chǔ)情況;“住房可支付性指數(shù)”比“房價收入比”更能直觀的反映家庭對房價的價格承受能力,并增加不同地區(qū)的可比性;“住房需求的收入彈性”不但能預(yù)測住房需求待征和住房需求的未來發(fā)展,并且可以根據(jù)居民收入的增長判斷住房需求的潛力;“存量房屋空屋率”更直接的解決了長期困擾市場和屢被指責(zé)的“空置率”概念不清的問題;“增量房屋吸納率”則不但有利于了解宏觀市場,同時可以有利于地區(qū)或城市微觀市場的預(yù)警。

    報告給定了中國未來的空間分析,中國的房地產(chǎn)在與世界發(fā)達(dá)國家同發(fā)展階段的對比中尚落后50—60年,在GDP的比重中約相差5-7倍,增長彈性尚遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于相對標(biāo)準(zhǔn)。中國的房地產(chǎn)不是發(fā)展太快而是發(fā)展太慢了,未來的發(fā)展空間尚需要各方努力,也許報告會讓所有人都重新認(rèn)識今天。

    報告的全部內(nèi)容將在12月初的住交會上正式面世,會讓更多的人知道這一研究的成果。我們不在乎有多少人會對報告說好,只想清楚的讓所有人知道真實的市場和真實現(xiàn)狀。當(dāng)這些經(jīng)過分析之后的數(shù)字公布于眾時,每個人都會通過自己的思維對市場給出一個重新的定論,這就是報告的目的。

    報告推翻了一些市場現(xiàn)存的結(jié)論,總會有更多的不同意見的。古有“指鹿為馬”,今天卻只能是“指馬為馬”了,公開的信息將對社會開放。


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