13招教你勘破樓市陷阱
編輯：南陽樓市網(wǎng)
2002年01月30日00:00
來源：南陽樓市網(wǎng)
13招教你勘破樓市陷阱
1、內(nèi)部認(rèn)購陷阱
內(nèi)部認(rèn)購是指房地產(chǎn)開發(fā)商小規(guī)模、不公開地預(yù)售商品房。由于內(nèi)部認(rèn)購的商品房價格相對較低，從而吸引了許多買房人士。然而，內(nèi)部認(rèn)購的商品房是在開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下銷售的，是不受法律保護(hù)的，購房者的權(quán)益也無法受到法律保障。
點(diǎn)評：
有些開發(fā)商借內(nèi)部認(rèn)購為名，行大量銷售之實(shí)，以便回籠資金，但其銷售行為卻脫離了政府監(jiān)控。
防陷絕招：
既然購房者明白了內(nèi)部認(rèn)購是不合法的變相銷售，那么最好不要購買這類商品房。至于想買低價房的人士或投資者，應(yīng)選擇信譽(yù)好、實(shí)力雄厚、名牌大型樓盤，相對安全一些。
2、配套設(shè)施陷阱———虎頭蛇尾
配套設(shè)施虎頭蛇尾是指房地產(chǎn)開發(fā)商提供的配套設(shè)施在房屋銷售時看似正常運(yùn)作，在業(yè)主入住后就難以避免存在的陷阱。
點(diǎn)評：
為了吸引購房者，開發(fā)商或以市區(qū)已有設(shè)施，為自己宣傳；或自己提供配套設(shè)施為業(yè)主服務(wù)。但由于種種原因，開發(fā)商自己提供的配套設(shè)施成本高，收費(fèi)貴，在樓未售完前，他們虧本提供上述設(shè)施，所以收費(fèi)低廉。一旦房屋出售完畢，物業(yè)管理公司接手管理后，自然費(fèi)用由業(yè)主分?jǐn)�，業(yè)主才知道上了大當(dāng)。比如有些教育設(shè)施因?qū)W生人數(shù)不足，手續(xù)不全，以致不為教育行政部門認(rèn)可，聲稱有配套的中小學(xué)實(shí)際上是不可能有的。
防陷絕招：
購房者要避免配套設(shè)施的虎頭蛇尾，一是購房者應(yīng)冷靜分析各種配套設(shè)施存在的可能性和合理性，不為表面現(xiàn)象所迷惑。如開發(fā)商提供免費(fèi)交通車，能長期免費(fèi)嗎？二是調(diào)查教育設(shè)施是否為教育行政部門所認(rèn)可。三是看周圍是否有替換的配套設(shè)施。假如缺乏上述措施，一旦開發(fā)商提供的配套設(shè)施不配套，麻煩就多了。
3、合同空白處陷阱
合同可能會有空白的地方，合同留有空白處是指房屋買賣合同留有空白處，為開發(fā)商作弊提供了條件。
點(diǎn)評：
在我國房屋買賣慣例中，通常由開發(fā)商將所有合同文本送交房產(chǎn)主管機(jī)關(guān)辦理鑒證手續(xù)，這時開發(fā)商手持所有合同文本，當(dāng)然可以隨心所欲地在合同空白處填上自己需要的內(nèi)容了。購房者即使不承認(rèn)，也是口說無憑，難以伸冤。
防陷絕招：
購房者簽訂合同時，一定要耐心看完全文，遇到空白處應(yīng)填上自己應(yīng)有權(quán)益的內(nèi)容。如無需填寫時，也應(yīng)劃上橫線，防止對方在空白處私自填上對其有利的內(nèi)容。
4、廣告陷阱———合同與廣告不符
預(yù)售合同與廣告不符是指房地產(chǎn)開發(fā)商的商品房預(yù)售合同的內(nèi)容與廣告宣傳不一致。造成合同與廣告不符的原因，有房地產(chǎn)開發(fā)商的，也有房地產(chǎn)銷售代理商的原因。而購房者因常被圖文并茂的廣告吸引，草率簽訂合同，卻不仔細(xì)閱讀合同，想當(dāng)然地認(rèn)為廣告宣傳的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)記載于合同中。
點(diǎn)評：
記住，廣告是代理商發(fā)布，合同是開發(fā)商簽署，倘若代理商急功近利，欺騙開發(fā)商，這樣合同內(nèi)容自然與廣告宣傳不一致。如果購房者不仔細(xì)研究合同，必然跌入陷阱。
防陷絕招：
要避免這種陷阱，就只有把廣告宣傳的內(nèi)容全部載入正式的合同中，才有保證。
5、房地產(chǎn)廣告陷阱———廣告虛假
房地產(chǎn)虛假廣告是指為某種目的，以虛構(gòu)事實(shí)或隱瞞重要事實(shí)的方法發(fā)布的或含有國家禁止內(nèi)容的廣告，欺騙購房者。1996年12月國家工商行政管理局頒布的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》規(guī)定：廣告應(yīng)載明預(yù)售或銷售許可證書號，應(yīng)當(dāng)清楚表示實(shí)際的銷售價及其有效期，應(yīng)以該房地產(chǎn)項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時間來表示距離。房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化、教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。房地產(chǎn)廣告不得利用其他項(xiàng)目的形象、環(huán)境作為本項(xiàng)目的效果，不得含有升值或投資回報的承諾，不得含有裝飾內(nèi)容。
點(diǎn)評：
實(shí)際生活中，工商行政管理部門并不能完全杜絕違反上述規(guī)定的虛假廣告，各種形式的價格欺詐、環(huán)境欺詐比比皆是。例如：房地產(chǎn)廣告上的價格通常并非其真實(shí)價格，實(shí)際售價通常還要高1000到1500元。當(dāng)然，購房者一般都會親臨現(xiàn)場考察，但是，異地的購房者往往因?yàn)榫嚯x遙遠(yuǎn)，僅憑廣告下訂單，難免跌入陷阱。
防陷絕招：
要想避免虛假廣告的陷阱，購房者應(yīng)注意下列幾點(diǎn)：
1、自己或委托親友現(xiàn)場考察，核實(shí)其內(nèi)容。2、仔細(xì)觀察與《商品房預(yù)售許可證》共同使用的設(shè)計圖，與廣告的內(nèi)容相對比是否相符。若廣告中稱小區(qū)有200平方米的自選商場，購房者就從設(shè)計圖上找，若有，才可能是真實(shí)的。3、認(rèn)真研究《商品房預(yù)售合同》的內(nèi)容。在簽訂《房地產(chǎn)認(rèn)購書》和支付定金前，可以要求提供空白預(yù)售合同書，以核實(shí)廣告內(nèi)容是否包含在內(nèi)。房地產(chǎn)開發(fā)商或其代理商往往利用購房者想當(dāng)然地以為廣告的內(nèi)容都會寫入合同的心理，欺騙消費(fèi)者。
6、房屋中介陷阱————提供虛假房源信息騙取介紹費(fèi)
用房屋中介提供虛假房源信息騙取介紹費(fèi)，是指不法的房屋中介機(jī)構(gòu)在收取介紹費(fèi)后，故意提供虛假或無效的房源信息，不提供真實(shí)的中介服務(wù)。
點(diǎn)評：
遇有欺騙，立即投訴，要保留相關(guān)證據(jù)。受理投訴的部門是房地產(chǎn)管理局房屋中介管理所，這是主管部門，有權(quán)處罰中介機(jī)構(gòu)，可免費(fèi)幫受騙的顧客同不良中介機(jī)構(gòu)交涉，并有權(quán)同其他政府部門協(xié)調(diào)處理爭議；還可以向新聞媒體舉報；也可向該機(jī)構(gòu)所在地法院提起訴訟。總之，不應(yīng)吃啞巴虧，什么也不說不做。
防陷絕招：
購房者怎樣防止這類陷阱呢？1、找有信譽(yù)的房屋中介機(jī)構(gòu)�？赏ㄟ^朋友介紹，或通過政府部門、新聞媒體報道，加以了解。最為可行的是，向成功通過中介機(jī)構(gòu)購房、租房的朋友了解其服務(wù)機(jī)構(gòu)的服務(wù)質(zhì)量。2、慎訂書面合同。一要訂立書面合同，否則口說無憑；二要詳細(xì)寫明顧客的要求，越具體明確越好。因?yàn)樗恰坝嗀洏影濉�，或服�?wù)成果標(biāo)準(zhǔn)，沒有它，就無法確認(rèn)房屋中介機(jī)構(gòu)違約；三要確定履行期限；四要規(guī)定中介機(jī)構(gòu)的違約責(zé)任。
7、破產(chǎn)陷阱———假借破產(chǎn)逃債
借破產(chǎn)逃債是許多公司常用的逃債伎倆。如果這些公司真的破產(chǎn)了，那債權(quán)人只好自認(rèn)倒霉�？墒�，他們常常借資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到另一項(xiàng)目中，或隱匿財產(chǎn)，抽逃資金，做假帳造成破產(chǎn)的假象，搞假破產(chǎn)，真逃債。
點(diǎn)評：
在房地產(chǎn)行為中，借破產(chǎn)逃債就更容易了。這是因?yàn)榘l(fā)展商常常以一個項(xiàng)目(樓宇)成立項(xiàng)目公司，如某花園發(fā)展有限公司等，當(dāng)項(xiàng)目有利潤時，他們就分一杯羹，而一旦項(xiàng)目有債務(wù)或訴訟，就讓公司背黑鍋。
防陷絕招：
怎樣防止項(xiàng)目公司借破產(chǎn)逃債呢？業(yè)主可通過下列途徑盡量避免損失：
1、選擇信譽(yù)好的開發(fā)商，要分清股東與公司的關(guān)系。如購買房產(chǎn)時，賣方是有信譽(yù)的開發(fā)商，就好過賣主是開發(fā)商作為股東組建的項(xiàng)目公司，因?yàn)楣蓶|是不幫項(xiàng)目公司還債的。此外，選擇股東有實(shí)力有信譽(yù)的項(xiàng)目公司作賣方，好過選擇股東默默無聞甚至有劣跡的項(xiàng)目公司作賣方。2、明查暗訪項(xiàng)目公司的實(shí)際財產(chǎn)。假帳終歸是假的，如果另有財產(chǎn)存在，就可以執(zhí)行了。3、申請法院查帳。4、找關(guān)系請銀行查帳，尋找資金去向，追究有關(guān)人員的責(zé)任。
8、物業(yè)管理陷阱————強(qiáng)迫業(yè)主接受物業(yè)管理公司
強(qiáng)迫業(yè)主接受物業(yè)管理公司是指房地產(chǎn)開發(fā)商強(qiáng)迫業(yè)主接受其指定的物業(yè)管理公司的服務(wù)，損害業(yè)主權(quán)益的行為。
點(diǎn)評：
這種行為在前幾年普遍存在，現(xiàn)在仍繼續(xù)存在。在簽訂的房屋買賣合同中指定物業(yè)服務(wù)單位，屬商業(yè)搭售行為，而業(yè)主通常是被動的，不真正自愿接受該物業(yè)管理公司的服務(wù)，因?yàn)樗麑υ撐飿I(yè)管理公司及其服務(wù)一無所知。雖然形式上“自愿”簽約，但實(shí)質(zhì)上并非自愿。尤其有的開發(fā)商指定的物業(yè)管理公司依約可以服務(wù)若干年，甚至長達(dá)十年，這等于剝奪了業(yè)主在上述期限內(nèi)選擇服務(wù)者及服務(wù)內(nèi)容的權(quán)利，完全違反了《反不正當(dāng)競爭法》有關(guān)不準(zhǔn)違反購買者意愿，搭售商品或附加其他不合理?xiàng)l件的規(guī)定。
防陷絕招：
怎樣防止房地產(chǎn)開發(fā)商搭售物業(yè)管理服務(wù)呢？一是購房者在簽訂房屋買賣合同時，對指定的物業(yè)管理公司服務(wù)期限超出一年的，應(yīng)提出反對意見，因?yàn)檫@屬于不合理的違反購房者意愿的附加條件；二是如果包括上述條款的房屋買賣合同已簽時，可以該條款違反《反不正當(dāng)競爭法》、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》為由，請求法院判決其無效。
9、物業(yè)管理陷阱————物業(yè)公司亂收費(fèi)
物業(yè)管理公司亂收費(fèi)是指物業(yè)管理公司不依物價局核準(zhǔn)的文件及物業(yè)管理合同，自定標(biāo)準(zhǔn)額外收取業(yè)主費(fèi)用。物業(yè)管理公司亂收費(fèi)，通常表現(xiàn)在下列幾方面：1、超出核準(zhǔn)的價格收取管理費(fèi)。2、擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，賺取收費(fèi)差價。3、擅自增加項(xiàng)目建設(shè)，而將費(fèi)用分?jǐn)偨o業(yè)主。
點(diǎn)評：
前幾年，人們普遍感到物業(yè)管理公司收費(fèi)“猛于虎”，業(yè)主買得起樓住不起樓。現(xiàn)在因政府整頓，稍有好轉(zhuǎn)，但問題并未得到解決。人們已經(jīng)認(rèn)識到，所謂物業(yè)管理公司，應(yīng)是物業(yè)服務(wù)公司，業(yè)主與它之間是買賣關(guān)系。雖然業(yè)主處于買方地位，占有優(yōu)勢，但物業(yè)管理公司作為企業(yè)商家處于強(qiáng)者地位，仍可能損害業(yè)主的利益。
防陷絕招：
怎樣防止物業(yè)管理公司亂收費(fèi)呢？1、業(yè)主積極參與，選出為全體業(yè)主服務(wù)的業(yè)主委員會。依照法律規(guī)定，業(yè)主委員會有權(quán)選聘物業(yè)管理公司。這樣，業(yè)主委員會可以挑選信譽(yù)好的物業(yè)管理公司，或解除與信譽(yù)不好的物業(yè)管理公司之間的合同，并有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理公司的行為，重大事項(xiàng)須經(jīng)業(yè)主大會同意。3、訂好物業(yè)管理合同。物業(yè)管理合同是業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的規(guī)定業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的權(quán)利與義務(wù)的合同。該合同應(yīng)當(dāng)規(guī)定收費(fèi)事項(xiàng)、新建項(xiàng)目的批準(zhǔn)權(quán)、財務(wù)收支公開、合同解除條件等重大事項(xiàng)，以合同限制物業(yè)管理公司的權(quán)力。3、要求物業(yè)管理公司出示有關(guān)收費(fèi)文件。
10擅自改變租賃房屋用途的陷阱
擅自改變租賃房屋用途是指承租人不經(jīng)出租方同意，改變約定的租賃房屋用途，以致出
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