在計(jì)算商品房的建筑面積時(shí)，哪些范圍應(yīng)計(jì)入建筑面積
編輯：南陽樓市網(wǎng)
2004年07月05日14:07
來源：南陽樓市網(wǎng)
1.在計(jì)算商品房的建筑面積時(shí)，哪些范圍應(yīng)全部計(jì)入建筑面積？
（1）永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總各計(jì)算。
（2）房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其樓梯間、電梯間等，其層高在2.20米以上的部位計(jì)算建筑面積。
（3）穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。
（4）樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算建筑面積。
（5）房屋天面上，屬永久性建筑，且層高在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。
（6）挑樓、規(guī)劃部門批準(zhǔn)的全封閉陽臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。
（7）屬永久性結(jié)構(gòu)并作為主要通道的的室外樓梯，均按各層水平投影面積計(jì)算建筑面積。
（8）與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。
（9）房屋間永久性的封閉的架空通廊，均按外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。
（10）地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20米以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。
（11）柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。
（12）玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。
（13）屬永久性建筑的有車棚、貨棚等，按柱的外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。
（14）依坡地建筑的房屋，利用吊腳所做的架空層，有維護(hù)結(jié)構(gòu)，層高在2.20米以上的部位計(jì)算建筑面積。
（15）有伸縮縫的房屋，若該縫與室內(nèi)相通，伸縮縫也計(jì)算建筑面積。
（16）體育館、影劇院等房屋按其實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。體育場（館）看臺(tái)下空間加以利用的，其凈高超過2.00米的，計(jì)算其建筑面積（多層按多層計(jì)算）。
2.在計(jì)算建筑面積時(shí)哪些應(yīng)按其面積的一半來計(jì)算，哪些不應(yīng)計(jì)算建筑面積？
（1）應(yīng)計(jì)算一半建筑面積的包括：①與房屋相連的有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。②獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。③未封閉的陽臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。④有頂蓋、不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。⑤樓內(nèi)有樓梯，室外樓梯按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。
（2）不計(jì)算建筑面積的范圍包括：①層高小于2.20米以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20米的地下室和半地下室。②突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、臺(tái)階、無柱雨蓬等。③房屋之間無上蓋的架空通廊。④房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、游泳池等。⑤建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。⑥騎樓、過街樓的底層用做道路街巷通行的部分。⑦利用引橋、高架路、高架橋路面或坡面作為頂蓋建造的房屋。⑧活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡易房屋。⑨獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池基地下人防干、支線。⑩與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。
3.購買商品房時(shí)，應(yīng)分?jǐn)偰男┕灿薪ㄖ娣e？哪些共有建筑面積不應(yīng)分?jǐn)偅?br>
建筑面積包括共有建筑面積的分?jǐn)�，分�(jǐn)偣灿薪ㄖ娣e的多少直接影響著購房者實(shí)際使用面積的大小。因此，購房者應(yīng)知道哪些建筑面積應(yīng)該分?jǐn)�，哪些建筑面積不應(yīng)該分?jǐn)偂?br>
購房者應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e有：各產(chǎn)權(quán)戶共有的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、值班警衛(wèi)室，以及為整幢房屋的公共用房和管理用房均作為共有部位計(jì)算建筑面積；另外，套與公共建筑之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半，為共有建筑面積。購房者不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫等和為多幢房屋服務(wù)的管理用房、公共用房以及作為人防工程的地下室也不應(yīng)分?jǐn)偂?br>
4.共有建筑面積的分?jǐn)偸侨绾斡?jì)算的？
根據(jù)建筑物的性質(zhì)不同，共有建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算方法也有所不同，主要有以下兩種：
（1）多層商品住宅樓中各套內(nèi)應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)（幢）=共有建筑面積/各套內(nèi)建筑面積之和。
（2）多功能綜合樓中各套應(yīng)分?jǐn)偟牡墓灿薪ㄖ娣e：共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)（幢）=本幢房屋共有建筑面積/幢內(nèi)各功能區(qū)建筑面積之和。本功能區(qū)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e=本功能自有建筑面積×共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)（幢）。共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)（功能區(qū)）=本功能區(qū)獨(dú)用的共有建筑面積+本功能區(qū)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e/本功能區(qū)內(nèi)各套建筑面積之和。同功能區(qū)內(nèi)某戶（套）分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e=同功能區(qū)內(nèi)某套建筑面積×共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)（功能區(qū)）
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