樓市有何陷阱？有關(guān)人士透露購房寶典
編輯：南陽樓市網(wǎng)
2004年06月16日15:31
來源：南陽樓市網(wǎng)
1、內(nèi)部認購陷阱
內(nèi)部認購是指房地產(chǎn)開發(fā)商小規(guī)模、不公開地預售商品房。由于內(nèi)部認購的商品房價格相對較低，從而吸引了許多買房人士。然而，內(nèi)部認購的商品房是在開發(fā)商未取得《商品房預售許可證》的情況下銷售的，是不受法律保護的，購房者的權(quán)益也無法受到法律保障。點評：有些開發(fā)商借內(nèi)部認購為名，行大量銷售之實，以便回籠資金，但其銷售行為卻脫離了政府監(jiān)控。防陷絕招：
既然購房者明白了內(nèi)部認購是不合法的變相銷售，那么最好不要購買這類商品房。至于想買低價房的人士或投資者，應選擇信譽好、實力雄厚、名牌大型樓盤，相對安全一些。
2、配套設施陷阱虎頭蛇尾
配套設施虎頭蛇尾是指房地產(chǎn)開發(fā)商提供的配套設施在房屋銷售時看似正常運作，在業(yè)主入住后就難以避免存在的陷阱。點評：為了吸引購房者，開發(fā)商或以市區(qū)已有設施，為自己宣傳；或自己提供配套設施為業(yè)主服務。但由于種種原因，開發(fā)商自己提供的配套設施成本高，收費貴，在樓未售完前，他們虧本提供上述設施，所以收費低廉。一旦房屋出售完畢，物業(yè)管理公司接手管理后，自然費用由業(yè)主分攤，業(yè)主才知道上了大當。比如有些教育設施因?qū)W生人數(shù)不足，手續(xù)不全，以致不為教育行政部門認可，聲稱有配套的中小學實際上是不可能有的。防陷絕招：購房者要避免配套設施的虎頭蛇尾，一是購房者應冷靜分析各種配套設施存在的可能性和合理性，不為表面現(xiàn)象所迷惑。如開發(fā)商提供免費交通車，能長期免費嗎?二是調(diào)查教育設施是否為教育行政部門所認可。三是看周圍是否有替換的配套設施。假如缺乏上述措施，一旦開發(fā)商提供的配套設施不配套，麻煩就多了。
3、合同空白處陷阱
合同可能會有空白的地方，合同留有空白處是指房屋買賣合同留有空白處，為開發(fā)商作弊提供了條件。點評：在我國房屋買賣慣例中，通常由開發(fā)商將所有合同文本送交房產(chǎn)主管機關(guān)辦理鑒證手續(xù)，這時開發(fā)商手持所有合同文本，當然可以隨心所欲地在合同空白處填上自己需要的內(nèi)容了。購房者即使不承認，也是口說無憑，難以伸冤。防陷絕招：購房者簽訂合同時，一定要耐心看完全文，遇到空白處應填上自己應有權(quán)益的內(nèi)容。如無需填寫時，也應劃上橫線，防止對方在空白處私自填上對其有利的內(nèi)容。
4、廣告陷阱合同與廣告不符
預售合同與廣告不符是指房地產(chǎn)開發(fā)商的商品房預售合同的內(nèi)容與廣告宣傳不一致。造成合同與廣告不符的原因，有房地產(chǎn)開發(fā)商的，也有房地產(chǎn)銷售代理商的原因。而購房者因常被圖文并茂的廣告吸引，草率簽訂合同，卻不仔細閱讀合同，想當然地認為廣告宣傳的內(nèi)容應當記載于合同中。點評：記住，廣告是代理商發(fā)布，合同是開發(fā)商簽署，倘若代理商急功近利，欺騙開發(fā)商，這樣合同內(nèi)容自然與廣告宣傳不一致。如果購房者不仔細研究合同，必然跌入陷阱。防陷絕招：要避免這種陷阱，就只有把廣告宣傳的內(nèi)容全部載入正式的合同中，才有保證。
5、房地產(chǎn)廣告陷阱廣告虛假
房地產(chǎn)虛假廣告是指為某種目的，以虛構(gòu)事實或隱瞞重要事實的方法發(fā)布的或含有國家禁止內(nèi)容的廣告，欺騙購房者。1996年12月國家工商行政管理局頒布的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》規(guī)定：
廣告應載明預售或銷售許可證書號，應當清楚表示實際的銷售價及其有效期，應以該房地產(chǎn)項目到達某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離。房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化、教育設施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設中，應當在廣告中注明。房地產(chǎn)廣告不得利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果，不得含有升值或投資回報的承諾，不得含有裝飾內(nèi)容。點評：實際生活中，工商行政管理部門并不能完全杜絕違反上述規(guī)定的虛假廣告，各種形式的價格欺詐、環(huán)境欺詐比比皆是。例如：房地產(chǎn)廣告上的價格通常并非其真實價格，實際售價通常還要高1000到l500元。當然，購房者一般都會親臨現(xiàn)場考察，但是，異地的購房者往往因為距離遙遠，僅憑廣告下訂單，難免跌入陷阱。防陷絕招：要想避免虛假廣告的陷阱，購房者應注意下列幾點：1、自己或委托親友現(xiàn)場考察，核實其內(nèi)容。2、仔細觀察與《商品房預售許可證》共同使用的設計圖，與廣告的內(nèi)容相對比是否相符。若廣告中稱小區(qū)有200平方米的自選商場，購房者就從設 計圖上找，若有，才可能是真實的。3、認真研究《商品房預售合同》的內(nèi)容。在簽訂《房地產(chǎn)認購書》和支付定金前，可以要求提供空白預售合同書，以核實廣告內(nèi)容是否包含在內(nèi)。房地產(chǎn)開發(fā)商或其代理商往往利用購房者想當然地以為廣告的內(nèi)容都會寫入合同的心理，欺騙消費者。
6、房屋中介陷阱提供虛假房源信息騙取介紹費
用房屋中介提供虛假房源信息騙取介紹費，是指不法的房屋中介機構(gòu)在收取介紹費后，故意提供虛假或無效的房源信息，不提供真實的中介服務。點評：遇有欺騙，立即投訴，要保留相關(guān)證據(jù)。受理投訴的部門是房地產(chǎn)管理局房屋中介管理所，這是主管部門，有權(quán)處罰中介機構(gòu)，可免費幫受騙的顧客同不良中介機構(gòu)交涉，并有權(quán)同其他政府部門協(xié)調(diào)處理爭議；還可以向新聞媒體舉報；也可向該機構(gòu)所在地法院提起訴訟�？傊粦詥“吞�，什么也不說不做。防陷絕招：購房者怎樣防止這類陷阱呢?1、找有信譽的房屋中介機構(gòu)�？赏ㄟ^朋友介紹，或通過政府部門、新聞媒體報道，加以了解。最為可行的是，向成功通過中介機構(gòu)購房、租房的朋友了解其服務機構(gòu)的服務質(zhì)量。2、慎訂書面合同。一要訂立書面合同，否則口說無憑；二要詳細寫明顧客的要求，越具體明確越好。因為它是"訂貨樣板"，或服務成果標準，沒有它，就無法確認房屋中介機構(gòu)違約；三要確定履行期限；四要規(guī)定中介機構(gòu)的違約責任。
7、破產(chǎn)陷阱假借破產(chǎn)逃債
借破產(chǎn)逃債是許多公司常用的逃債伎倆。如果這些公司真的破產(chǎn)了，那債權(quán)人只好自認倒霉�？墒�，他們常常借資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到另一項目中，或隱匿財產(chǎn)，抽逃資金，做假帳造成破產(chǎn)的假象，搞假破產(chǎn)，真逃債。點評：在房地產(chǎn)行為中，借破產(chǎn)逃債就更容易了。這是因為發(fā)展商常常以一個項目(樓宇)成立項目公司，如某花園發(fā)展有限公司等，當項目有利潤時，他們就分一杯羹，而一旦項目有債務或訴訟，就讓公司背黑鍋。防陷絕招：怎樣防止項目公司借破產(chǎn)逃債呢?業(yè)主可通過下列途徑盡量避免損失：1、選擇信譽好的開發(fā)商，要分清股東與公司的關(guān)系。如購買房產(chǎn)時，賣方是有信譽的開發(fā)商，就好過賣主是開發(fā)商作為股東組建的項目公司，因為股東是不幫項目公司還債的。此外，選擇股東有實力有信譽的項目公司作賣方，好過選擇股東默默無聞甚至有劣跡的項目公司作賣方。2、明查暗訪項目公司的實際財產(chǎn)。假帳終歸是假的，如果另有財產(chǎn)存在，就可以執(zhí)行了。3、申請法院查帳。4、找關(guān)系請銀行查帳，尋找資金去向，追究有關(guān)人員的責任。
8、物業(yè)管理陷阱強迫業(yè)主接受物業(yè)管理公司
強迫業(yè)主接受物業(yè)管理公司是指房地產(chǎn)開發(fā)商強迫業(yè)主接受其指定的物業(yè)管理公司的服務，損害業(yè)主權(quán)益的行為。點評：這種行為在前幾年普遍存在，現(xiàn)在仍繼續(xù)存在。在簽訂的房屋買賣合同中指定物業(yè)服務單位，屬商業(yè)搭售行為，而業(yè)主通常是被動的，不真正自愿接受該物業(yè)管理公司的服務，因為他對該物業(yè)管理公司及其服務一無所知。雖然形式上"自愿"簽約，但實質(zhì)上并非自愿。尤其有的開發(fā)商指定的物業(yè)管理公司依約可以服務若干年，甚至長達十年，這等于剝奪了業(yè)主在上述期限內(nèi)選擇服務者及服務內(nèi)容的權(quán)利，完全違反了《反不正當競爭法》有關(guān)不準違反購買者意愿，搭售商品或附加其他不合理條件的規(guī)定。防陷絕招：怎樣防止房地產(chǎn)開發(fā)商搭售物業(yè)管理服務呢?一是購房者在簽訂房屋買賣合同時，對指定的物業(yè)管理公司服務期限超出一年的，應提出反對意見，因為這屬于不合理的違反購房者意愿的附加條件；二是如果包括上述條款的房屋買賣合同已簽時，可以該條款違反《反不正當競爭法》、《消費者權(quán)益保護法》為由，請求法院判決其無效。
9、物業(yè)管理陷阱物業(yè)公司亂收費
物業(yè)管理公司亂收費是指物業(yè)管理公司不依物價局核準的文件及物業(yè)管理合同， 自定標準額外收取業(yè)主費用。物業(yè)管理公司亂收費，通常表現(xiàn)在下列幾方面：1、超出核準的價格收取管理費。2、擅自提高收費標準，賺取收費差價。3、擅自增加項目建設，而將費用分攤給業(yè)主。點評：前幾年，人們普遍感到物業(yè)管理公司收費"猛于虎"，業(yè)主買得起樓住不起樓�，F(xiàn)在因政府整頓，稍有好轉(zhuǎn)，但問題并未得到解決。人們已經(jīng)認識到，所謂物業(yè)管理公司，應是物業(yè)服務公司，業(yè)主與它之間是買賣關(guān)系。雖然業(yè)主處于買方地位，占有優(yōu)勢，但物業(yè)管理公司作為企業(yè)商家處于強者地位，仍可能損害業(yè)主的利益。防陷絕招：怎樣防止物業(yè)管理公司亂收費呢?1、業(yè)主積極參與，選出為全體業(yè)主服務的業(yè)主委員會。依照法律規(guī)定，業(yè)主委員會有權(quán)選聘物業(yè)管理公司。這樣，業(yè)主委員會可以挑選信譽好的物業(yè)管理公司，或解除與信譽不好的物業(yè)管理公司之間的合同，并有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理公司的行為，重大事項須經(jīng)業(yè)主大會同意。2、訂好物業(yè)管理合同。物業(yè)管理合同是業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的規(guī)定業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的權(quán)利與義務的合同。該合同應當規(guī)定收費事項、新建項目的批準權(quán)、財務收支公開、合同解除條件等重大事項，以合同限制物業(yè)管理公司的權(quán)力。3、要求物業(yè)管理公司出示有關(guān)收費文件。
10、擅自
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