不要簽訂無效合同
編輯：南陽樓市網(wǎng)
2004年06月16日15:20
來源：南陽樓市網(wǎng)
簽訂無效合同，即使買方付了錢，房子也交付使用，只要有人提出無效的主張，房子的買賣還是無效的。陷入無效合同的糾紛中，受損失的主要是購買人，因此，買方要特別留意合同的有效性。下列房屋轉(zhuǎn)讓合同是無效的：
1.房地產(chǎn)分離出賣。房屋所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓，房產(chǎn)和土地使用權(quán)分離無效。
2.產(chǎn)權(quán)未登記過戶。房屋買賣合同是一種要式合同，其標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買賣雙方到房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門登記過戶為標(biāo)否則，房屋買賣合同不能生效，也不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效力。
3.產(chǎn)權(quán)主體有問題。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人，非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為無效；房屋產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣，出賣共有房時(shí)，須有共有人同意的證明書，部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為無效。
4.侵犯優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)；房屋所有人出賣出租房屋時(shí)，須提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)，房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的房屋買賣無效。
5.單位違反規(guī)定購房。機(jī)關(guān)團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋，如囚特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)，單位違反規(guī)定購買私房的該買賣關(guān)系無效；凡享受國家或企業(yè)單位補(bǔ)貼、廉價(jià)購買或建造的城市私有房屋，需要出賣時(shí)，只準(zhǔn)賣給原補(bǔ)貼單位或房管機(jī)關(guān)，否則無效。
6.價(jià)格上有欺詐行為，顯失公平。房屋買賣，雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價(jià)的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)議定價(jià)格，經(jīng)房屋所在地房管機(jī)關(guān)同意后才能成交，出賣人在房屋質(zhì)量問題上有欺詐、隱瞞行為的買賣合同無效。
7．是非法轉(zhuǎn)讓。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得買賣：
(1)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的；
(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
(3)依法收回土地使用權(quán)的；
(4)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；
(5)權(quán)屬有爭議的；
(6)未依法登記取得權(quán)屬證書的；
(7)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
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