教您使用新的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》
編輯：南陽(yáng)樓市網(wǎng)
2004年06月16日15:03
來(lái)源：南陽(yáng)樓市網(wǎng)
建設(shè)部頒布的房屋買(mǎi)賣(mài)合同示范文本出臺(tái)后，引起了購(gòu)房者的廣泛關(guān)注，新合同文本有什么特點(diǎn)，購(gòu)房者應(yīng)該怎樣利用合同來(lái)維護(hù)自己的利益，感謝這位經(jīng)歷又有經(jīng)驗(yàn)同時(shí)又關(guān)注者《北京晨報(bào)》房產(chǎn)周刊的讀者，寫(xiě)了他的心得體會(huì)，希望對(duì)買(mǎi)房人有所啟迪。
近日看了新聞媒介刊登的建設(shè)部和國(guó)家工商總局發(fā)布的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《示范文本》），感到和北京市目前及過(guò)去用過(guò)的房屋《銷(xiāo)售契約》和《預(yù)售契約》相比，買(mǎi)房人有了更多的選擇權(quán)。不過(guò)事情要從二方面看。有選擇權(quán)肯定比沒(méi)有選擇權(quán)好，但有了選擇權(quán)而自己選錯(cuò)了，從法律角度上講反而會(huì)更被動(dòng)，因?yàn)槟褟谋黄茸優(yōu)榱俗栽�。我作為一個(gè)非常細(xì)心研究過(guò)中國(guó)法律和簽過(guò)多份合同的人，在北京買(mǎi)房時(shí)也曾"敗走麥城"，對(duì)老百姓來(lái)說(shuō)講，很多人一生只有一次買(mǎi)房經(jīng)歷，買(mǎi)房時(shí)簽訂合同也許是人生第一次，面對(duì)經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)商，稍不留意免不了掉進(jìn)合同陷阱，買(mǎi)房的錢(qián)很可能是一個(gè)人甚至幾代人的畢生積蓄，或者是要再用幾十年的工資還貸款，總不能說(shuō)花錢(qián)買(mǎi)教訓(xùn)吧？
買(mǎi)房人和房地產(chǎn)商都有權(quán)寫(xiě)"補(bǔ)充協(xié)議"
房地產(chǎn)商在讓買(mǎi)房人簽合同時(shí)，往往會(huì)把《合同》或《契約》與"補(bǔ)充協(xié)議"一起交給買(mǎi)房人，并告訴買(mǎi)房人：他們用的是政府標(biāo)準(zhǔn)合同，不能修改，這時(shí)您千萬(wàn)不要被唬住，印有"北京市房地產(chǎn)管理局制"字樣的《契約》是政府統(tǒng)一印制的，但補(bǔ)充協(xié)議卻是房地產(chǎn)商自己印的，房地產(chǎn)商可以寫(xiě)補(bǔ)充協(xié)議，買(mǎi)房人也同樣有權(quán)寫(xiě)！
要搞清公正和律師的作用
房地產(chǎn)商和買(mǎi)房人簽合同時(shí)，經(jīng)常會(huì)請(qǐng)公證處人員或律師在場(chǎng)，也有的是請(qǐng)律師或公正處辦理公證手續(xù)。對(duì)此，沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的買(mǎi)房人往往會(huì)產(chǎn)生錯(cuò)覺(jué)，誤以為經(jīng)過(guò)律師或公證的合同一定是公平的。在這里，買(mǎi)房人沒(méi)有搞清公正是什么？房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)公證的是簽約人的身份、簽約人的行為和簽約內(nèi)容是否違反法律，注意公證上寫(xiě)的是"合同是否符合法律"，可并沒(méi)有寫(xiě)"合同是否公平"。我個(gè)人認(rèn)為：如果合同上蓋了"北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處"的商品房登記專(zhuān)用章，"公證"不"公證"是一樣的。
同樣，買(mǎi)房人也沒(méi)有搞清簽約時(shí)房地產(chǎn)商請(qǐng)來(lái)的律師作用是什么？他們的作用僅僅是"見(jiàn)證"而已。簽約后發(fā)生糾紛，他們可沒(méi)責(zé)任替您打官司，除非您另外花錢(qián)，專(zhuān)門(mén)請(qǐng)他為您打官司。千萬(wàn)不要以為律師是"公正"的，他們的執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不是"公正"，而是"不違法"�？赡苡械馁I(mǎi)房人會(huì)說(shuō)：律師費(fèi)是我出的，但您想沒(méi)想過(guò)：律師是誰(shuí)找的？換句話(huà)說(shuō)：生意是給誰(shuí)的？明白這個(gè)道理，將來(lái)這個(gè)"見(jiàn)證"律師變?yōu)榉康禺a(chǎn)商的法定代表和出庭代理人，您就不會(huì)感到奇怪了！對(duì)于"見(jiàn)證"律師，我個(gè)人的觀(guān)點(diǎn)同樣是：如果合同上蓋了"北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處"的商品房登記專(zhuān)用章，"見(jiàn)證"不"見(jiàn)證"是不一樣的。
買(mǎi)的什么房要明確
買(mǎi)房人更要明確自己買(mǎi)的是成品房（不裝修就能用的房），還是初裝修的房（須再裝修后才能使用的房）�！妒痉段谋尽穼�(duì)此問(wèn)題并沒(méi)有專(zhuān)門(mén)條款加以明確，只在第八條"交付期限"中的交付條件有間接反映，所以就不很明確，在發(fā)生糾紛時(shí)，對(duì)買(mǎi)房人顯然不利。因此，建議買(mǎi)房人一定要堅(jiān)持用專(zhuān)門(mén)條款將自己買(mǎi)的是什么樣的房表述清楚。
面積差異處理易選用第二種方法
第一次買(mǎi)房人可能不知道，買(mǎi)東西擔(dān)心的是缺斤短兩，買(mǎi)房卻要注意交房時(shí)"建筑面積"增大，因?yàn)樵龃蟮拿娣e絕不是房地產(chǎn)商好心送給您的，而是房地產(chǎn)商強(qiáng)買(mǎi)強(qiáng)賣(mài)的一種手段。有的房地產(chǎn)商為了吸引買(mǎi)家，在賣(mài)房時(shí)故意將"建筑面積"寫(xiě)小，來(lái)降低每套房的售價(jià)，交房時(shí)再以"誤差"為借口，讓買(mǎi)房人另付一筆"補(bǔ)差"款。大家要留意的是這個(gè)"誤差"可能不是3%以?xún)?nèi)，而是百分之十幾或更多，而且這種"誤差"往往只出在"建筑面積"上，而"實(shí)用面積"卻有可能反而減小，讓作為上帝的您不僅要為籌集預(yù)算外的房款而犯愁，以后每年為并不實(shí)用的"建筑面積"負(fù)擔(dān)沉重的物業(yè)管理費(fèi)和供暖費(fèi)或中央空調(diào)費(fèi)。
《示范文本》第五條第二種選擇避免了房地產(chǎn)商�；^，我認(rèn)為買(mǎi)房人宜做此選擇。特別需要指出的是，我們比較房子的大小，直觀(guān)的是"實(shí)用面積"或"使用面積"，過(guò)去公房交房租也是按"使用面積"交的。
新的《示范文本》中沒(méi)有"使用面積"、"實(shí)用面積"、"實(shí)用率"等老百姓常用的詞，也許是專(zhuān)家們認(rèn)為這些用詞不嚴(yán)謹(jǐn)，而用了一個(gè)新詞"套內(nèi)建筑面積"。雖然"套內(nèi)建筑面積"不和我們老百姓理解的"使用面積"或"實(shí)用面積"完全一致，但至少這些"建筑"是建在您買(mǎi)的房子里，而不受公共建筑面積（諸如大堂、電梯、樓道、會(huì)所所占面積）的影響。因此，我認(rèn)為買(mǎi)房人選擇"套內(nèi)建筑面積"計(jì)價(jià)較有保障，當(dāng)然，如果您能將房地產(chǎn)商在"售樓書(shū)"或"廣告"上寫(xiě)的"實(shí)用率"補(bǔ)充到合同里更好。否則，您選了"按建筑面積計(jì)價(jià)"或"按套計(jì)價(jià)"，而沒(méi)有約定"實(shí)用率"，如果交樓時(shí)趕上"實(shí)用率"縮水，您只能是欲哭無(wú)淚。
賠償利率要確定具體數(shù)字
《示范文本》有幾處提到房地產(chǎn)商如果違約"按利率"付給買(mǎi)房人利息。過(guò)去《契約》文本上是"按××銀行固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)算"，我建議我買(mǎi)房人不要這樣選。因?yàn)橘J款利率不是老百姓能查得清的，不同銀行、不同貨幣、不同時(shí)期、不同對(duì)象、不同科目。五花八門(mén)，最難的是沒(méi)有一個(gè)銀行接受老百姓查詢(xún)，法院也不會(huì)幫您查。因此，您和房地產(chǎn)商簽合同時(shí)最好規(guī)定一個(gè)明確的數(shù)字（如：年息8%）。
交付期限免責(zé)條款要特別小心
過(guò)去《契約》中，房地產(chǎn)商延期交樓惟一可以免責(zé)的是"不可抗力"，他們?yōu)榱吮Ｗo(hù)自己，拼命的把并不屬于"不可抗力"的條款往"補(bǔ)充協(xié)議"里塞，例如："天氣影響"、"異常困難"、"重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決"、"市政配備"等等。這次《示范文》"不可抗力"免責(zé)變成了"特殊原因"免責(zé)，"不可抗力"由"法"界定還爭(zhēng)論不休，"特殊原因"則根本"法"界定。
在這里，買(mǎi)房人保護(hù)自己辦法是：盡可能不讓房地產(chǎn)商在《示范文本》第八條"特殊情況"里加條款，如果房地產(chǎn)商一定要加，就一定要寫(xiě)詳細(xì)，比如：天氣影響以政府向社會(huì)正式公開(kāi)發(fā)布為準(zhǔn)，不然誰(shuí)能保證天不下個(gè)雪、刮個(gè)風(fēng)；"異常困難"、"重大技術(shù)問(wèn)題"每個(gè)工程都會(huì)出現(xiàn)，這是房地產(chǎn)商應(yīng)事先估計(jì)到的；"市政配套"如是配合工程完成的一個(gè)內(nèi)容，當(dāng)然也不能接受為"特殊情況"。
為了多一些對(duì)自己的保護(hù)，買(mǎi)房最好能在簽署合同時(shí)說(shuō)服房地產(chǎn)商在《示范文本》第九條第2款里約定："因"不可抗力"或"特殊原因"，房地產(chǎn)商逾期交房的，最多不得超過(guò)××日，超過(guò)時(shí)，買(mǎi)房人有權(quán)解除合同，合同解除自買(mǎi)房人書(shū)面通知房地產(chǎn)商之日起生效。房地產(chǎn)商應(yīng)將買(mǎi)房人交付的定金、房?jī)r(jià)款及利息退還給買(mǎi)房人。"沒(méi)有這個(gè)約定，可以說(shuō)《示范文本》第9條關(guān)于房地產(chǎn)商"逾期交房違約責(zé)任"的條款如同虛設(shè)。能說(shuō)服法官：房地產(chǎn)商逾期交房不屬于"不可抗力"的，已經(jīng)是少之又少了，要想說(shuō)服法官：房地產(chǎn)商逾期交房不屬于"特殊情況"，恐怕更是難上加難。您買(mǎi)房后能做的只有慢慢等，有關(guān)房地產(chǎn)商逾期交房的條款早已與您無(wú)關(guān)。
交房條件要寫(xiě)清
《示范文本》第8條里規(guī)定的交房條件，但1至4項(xiàng)條件都不具體，我建議買(mǎi)房人自己選擇填寫(xiě)第5項(xiàng)，如果您買(mǎi)的是成品房，要寫(xiě)明房地產(chǎn)商交房里應(yīng)提交建筑工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)出具的《建設(shè)工程質(zhì)量合格證書(shū)》；如果您買(mǎi)的是初裝修房，要寫(xiě)明房地產(chǎn)商交房時(shí)應(yīng)提清建筑工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)出具的《建設(shè)工程初裝修質(zhì)量核定單》。
自己要能監(jiān)察產(chǎn)權(quán)登記
《示范文本》第十五條"關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定"比以前的《契約》對(duì)買(mǎi)房人更有利，但也有新的問(wèn)題：如何知道房地產(chǎn)商是否按時(shí)去辦理了備案手續(xù)？如果房地產(chǎn)商按時(shí)去辦備案手續(xù)，但產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)認(rèn)為材料不全，房地產(chǎn)商算不算違約？產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)接受備案的時(shí)間是多長(zhǎng)？從備案到發(fā)"產(chǎn)權(quán)證"的時(shí)間又是多長(zhǎng)？要解決這些問(wèn)題，我建議買(mǎi)房人可以考慮以下幾個(gè)方法：1、最好的辦法是在合同里規(guī)定買(mǎi)房人得到《產(chǎn)權(quán)證》的具體時(shí)間，但目前較難做到。2、規(guī)定房地產(chǎn)商交房時(shí)要出示自己的大《房產(chǎn)證》，也就是說(shuō)房地產(chǎn)說(shuō)已有了房產(chǎn)權(quán)，已經(jīng)具備向買(mǎi)房人辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的條件。3、約定共同到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，直接了解房地產(chǎn)商是否按時(shí)做了這件事和具體了解從備案到領(lǐng)《房產(chǎn)證》所需的時(shí)間。4、明確在約定的時(shí)間里，房地產(chǎn)商提供的材料未能滿(mǎn)足產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)的要求，即屬房地產(chǎn)商違約。
買(mǎi)房不像買(mǎi)日用品，您雖然住進(jìn)房子，可房子并不等于是您的，直到有了房產(chǎn)證，房子才真正屬于您。您不信？您把房子租出去，租客不交房租，您告到法院，看您告不告得贏(yíng)。需要特別告訴大家的是房地產(chǎn)商說(shuō)房證局辦證慢，他只告訴了您一半，目前，辦《房產(chǎn)證》是需要一些時(shí)間，但可沒(méi)人攔著去辦手續(xù)，手續(xù)都沒(méi)辦，等著拿證不是白等！真正的秘密是：您把錢(qián)交給了房地產(chǎn)商，但房地產(chǎn)商卻不一定向國(guó)家交了土地出讓金，不交土地出讓金，即使房子是房地產(chǎn)商蓋的，但并不等于他就有房子的產(chǎn)權(quán)，房子還沒(méi)有屬于房地產(chǎn)商，他怎么過(guò)戶(hù)給您。明白了這個(gè)道理后，我勸您在簽購(gòu)房合同時(shí)千萬(wàn)不要忽視了《房產(chǎn)證》的重要性。
鑰匙誰(shuí)來(lái)給
新的《示范文本》取消了過(guò)去《契約》規(guī)定的買(mǎi)房人要接受房地產(chǎn)商指定的物業(yè)公司管理這一內(nèi)容，分清了本來(lái)就不屬于一個(gè)合同，不屬于相同簽約人的責(zé)、權(quán)、利的關(guān)系。建設(shè)部雖然要求新的樓盤(pán)不再由房地產(chǎn)商指定物業(yè)管理公司，由社會(huì)招標(biāo)產(chǎn)生，但在
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