三種情況可解除購房合同 破解四種常見認購陷阱
編輯：南陽樓市網(wǎng)
2004年06月16日14:53
來源：南陽樓市網(wǎng)
當出現(xiàn)以下情況時可要求開發(fā)商解除購房合同，退房退款。
一是開發(fā)商違反提前約定時
在簽訂購房合同時，您可在合同中與開發(fā)商約定某些解除購房合同的條件（如綠化、保安、購物、醫(yī)療、學校等住房配套設施應達到什么程度），當交房時這些條件達不到時，您可要求解除合同，退房退款。
我國《合同法》第九十三條規(guī)定："當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成立時，解除權人可以解除合同。"可見，當商品房買賣合同中約定的解除條件出現(xiàn)時，買房人有權根據(jù)合同法的有關規(guī)定行使解除合同的權利。同時，《合同法》第九十七條還規(guī)定："合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據(jù)履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。"
由此可見，當開發(fā)商違約導致合同解除時應承擔由此給買家造成的損失。最高人民法院于2003年5月27日公布、6月1日起施行的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，進一步明確規(guī)定，房屋質量不合格及不能如期取得房產證時，可退房和要求賠償。
二是開發(fā)商不具備法定的銷售條件時
如果貸款買房后發(fā)現(xiàn)開發(fā)商不具備法定的銷售條件，銷售行為違法等違約性情況導致合同解除時，您可要求退房退款。因為開發(fā)商與您簽訂的購房合同及買方與按揭銀行簽訂的借款合同是屬無效，按照《合同法》關于無效合同的處理原則，您有權要求開發(fā)商返還房價款，并有權要求開發(fā)商賠償該部分的銀行利息損失。對于銀行貸款部分，您可要求開發(fā)商將銀行貸款本金返還或由開發(fā)商償還給銀行，而對于您已支付的貸款利息，應由開發(fā)商予以賠償。
三是當開發(fā)商交房延誤時
當開發(fā)商交房延誤時您可向開發(fā)商發(fā)出解約通知，解除購房合同，要求退房退款。開發(fā)商應返還您先行支付的購房款本金。對于銀行貸款部分，要求開發(fā)商做相應賠償。
值得注意的是，解除與開發(fā)商的住房買賣合同并不同時、也不必然導致與銀行的住房借款合同的解除，如因此停止向銀行付款明顯是違反借款合同義務的，會導致因購房人違反借款合同而造成購房者要承擔違約責任。因此，您應在與開發(fā)商就解除合同達成一致后再到銀行辦理解除借款合同的手續(xù)。
陷阱一："定金"寫"訂金"
王先生看中了某小區(qū)的一套房子，與開發(fā)商簽訂了認購書，交了１萬元定金，但在認購書和收據(jù)中均寫的是訂金。事后，開發(fā)商因經費等原因導致工程停工。張先生要求開發(fā)商雙賠返還，開發(fā)商只同意單倍返還。
點評
定金與訂金只有一字之差，但二者的法律意義大不相同。定金是一個專門的法律概念，其目的主要在于對合同的成立、履行起擔保作用，并有特定的定金規(guī)則，即"給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；接受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。"而訂金不是一個法律概念，不能對合同起到擔保作用。出現(xiàn)違約時，也不能適用定金規(guī)則進行處理，一般只能按照預付款進行處理，即接受預付款的一方不履行合同時，應當承擔返還預付款、賠償損失等違約責任。因此，本案中，王某只能要求開發(fā)商單倍返還及賠償其因此受到的損失。
提醒
購房人在簽訂認購書和拿到收款收據(jù)時，應注意審查其中的用詞，不要把"定金"寫成"訂金"。
陷阱二：認購書中有陷阱條款
張某在與開發(fā)商簽訂的認購書中規(guī)定："買方應在簽訂認購協(xié)議之日起15日內前來簽訂正式合同，否則，所收定金不予退還。"后張某在規(guī)定期限內去與開發(fā)商商談合同事宜，但由于在某些條款上存在分歧而沒有達到協(xié)議。張某要求返還定金，遭到拒絕，開發(fā)商的理由是張某在規(guī)定期限內未與其簽訂正式合同。
點評
該條款是一個陷阱條款，開發(fā)商通常堅持認為，無論何種原因導致沒有簽訂正式合同，都屬于購房者違約，不退所收定金。并往往以此要挾買方接受一些不公平的條款或拒不接受買方提出的合理要求。
提醒
房屋買賣非常復雜，一個小的分歧就可能導致無法簽訂正式的合同。因此，購房人在簽訂認購書時，可將該條款改為"買方應簽訂認購協(xié)議之日起15日內前來與賣方商談正式合同，如因對合同條款的分歧導致合同未能簽署，所收定金應予退還。"
陷阱三：商談合同沒有證據(jù)
劉某在與開發(fā)商簽訂的認購書中規(guī)定"買方應在簽訂認購協(xié)議之日起15日內前來與賣方商談正式合同，如因對合同條款的分歧導致合同未能簽署，所收定金應予退還。"在15日內，劉某依約前往，但因對房屋交付時間上存在分歧而未能簽署合同。15日后，劉某前去索要定金，開發(fā)商以劉某在規(guī)定期限內沒有與其商談合同為由拒退定金。
點評
本案中，有關條款非常完備，但劉某是否一定能要回定金呢?通常情況下，答案是否定的，因為其一般無法拿出其曾經前來與開發(fā)商商談合同的證據(jù)，所以只能吃啞巴虧。
提醒
購房人前往與開發(fā)商商談合同時，應注意保留證據(jù)。如簽訂會談記錄，或讓開發(fā)商簽署購房人前來商談合同的確認書等。
陷阱四：無書面認購協(xié)議
方某看中了一套房屋，交了定金，但沒有與開發(fā)商簽訂認購書，只有口頭協(xié)議，定金收據(jù)上也沒寫所定房號。后開發(fā)商又將該房賣于他人。方某要求購買該房，遭到拒絕。
點評
口頭協(xié)議很難保護當事人的合法權益，而一張連房號也沒寫的收據(jù)對開發(fā)商沒有任何約束力。方某遭拒也就見怪不怪了。
提醒
購房人交定金前與開發(fā)商簽訂書面認購協(xié)議，協(xié)議中應當包含合同的主要條款，如房號、價格、面積等。否則，該認購書只是一種意向，對開發(fā)商沒有約束。
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