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土地使用權(quán)已抵押房產(chǎn)證無(wú)法辦理
編輯：南陽(yáng)樓市網(wǎng) 2004年06月16日13:51 來(lái)源：南陽(yáng)樓市網(wǎng)
事件

     李先生是來(lái)省會(huì)經(jīng)商的個(gè)體戶(hù)，想在市里買(mǎi)套房子，經(jīng)中介機(jī)構(gòu)推薦，李先生與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行了接觸。該公司在緊鄰某大街開(kāi)發(fā)了兩棟商品樓，雖說(shuō)沒(méi)有形成社區(qū)規(guī)模，但在鬧市區(qū)，交通便利，價(jià)格也不高，戶(hù)型設(shè)計(jì)也可以。李先生很滿(mǎn)意，就與商品房開(kāi)發(fā)公司簽訂了《商品房預(yù)售合同》，約定交房日期為2000年10月8日，辦理房產(chǎn)證期限為交房之日起三個(gè)月，如不能辦理產(chǎn)權(quán)證，買(mǎi)受人可以退房，出賣(mài)人在買(mǎi)受人提出退房要求之日起30日內(nèi)將房款退回，并按已付房款的0.1%賠償買(mǎi)受人損失；買(mǎi)受人不退房的，出賣(mài)人按已付房款的0.1%賠償買(mǎi)受人損失。

     房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司依約交了房子，并收取了近萬(wàn)元的辦證費(fèi)用，然而至今房產(chǎn)證仍沒(méi)有辦下來(lái)。李先生數(shù)十次找房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，開(kāi)發(fā)公司一直稱(chēng)：正在辦理之中，讓他不要著急。李先生咨詢(xún)了律師，律師調(diào)查得知，要李先生買(mǎi)樓之前，該幅土地的使用權(quán)已被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司抵押給銀行，而貸款至今尚未還清，辦不了房產(chǎn)證的原因正在于此；而違約金訂的又太低，20萬(wàn)的房子，辦不了證，才賠200元。這時(shí)李先生才想起，簽合同時(shí)，售樓小姐給他看的是土地使用權(quán)證的復(fù)印件，顯然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在復(fù)印土地使用權(quán)證時(shí)隱掉了有關(guān)抵押的記載�，F(xiàn)在退房吧，根據(jù)合同規(guī)定，只賠200，不退吧，住著沒(méi)房產(chǎn)證的房子心里不踏實(shí)，李先生感覺(jué)被騙了。

     點(diǎn)評(píng)

     因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)可以抵押，有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金不足，就拿土地使用權(quán)進(jìn)行抵押，從銀行貸款。如果購(gòu)房者在辦理房產(chǎn)證時(shí)，開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有還清貸款，解除抵押，那么就不能辦理產(chǎn)權(quán)證。抵押，要在《國(guó)有土地用權(quán)證》上進(jìn)行記載，所以了解土地使用權(quán)是否抵押的最省力的辦法就是查看它的原件。再一點(diǎn)，為了防止這種情況的發(fā)生，購(gòu)房者要和開(kāi)發(fā)商約定，不能辦理房產(chǎn)證，要承擔(dān)巨額違約金，比如，延期辦證一日，承擔(dān)房屋總價(jià)日萬(wàn)分之四的違約金，超過(guò)半年，有權(quán)退房，不退房的，賠償房屋總價(jià)的30%，退房的，還要賠償裝修損失。本案中，李先生既沒(méi)有調(diào)查土地使用權(quán)是否抵押，也沒(méi)有在合同中約定較高的違約金，導(dǎo)致現(xiàn)在進(jìn)退兩難。

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