商品房欺詐多 建設(shè)部規(guī)定五證不全嚴禁入市
編輯：南陽樓市網(wǎng)
2004年06月16日13:42
來源：南陽樓市網(wǎng)
2002年，入住糾紛仍然不斷。在開發(fā)商項目建設(shè)以及購房者購買房屋時會遇到很多問題，而這些問題成了目前商品房投訴的重點。據(jù)了解，建設(shè)部整頓房地產(chǎn)市場的力度越來越大，在出臺一系列政策之后，近日又會同國家計委、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控捉進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，出臺九個新規(guī)定，以加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控。
建設(shè)部的新規(guī)定強調(diào)，必須具備了土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證（開工報告），開發(fā)商所開發(fā)的項目才能獲得商業(yè)銀行貸款，否則各商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款。未按規(guī)劃要求完成配套設(shè)施建設(shè)的住房，不得交付使用；商業(yè)銀行不得提供個人住房貸款。嚴禁五證不全項目產(chǎn)生。那么新規(guī)定的具體規(guī)定是怎樣的？什么是五證？購房者遇到五證不全項目該怎么辦呢？
1.證件不齊不許開工
新規(guī)定要求，市、縣人民政府城市規(guī)劃主管部門要及時將近期擬開發(fā)建設(shè)區(qū)塊的規(guī)劃條件向社會公開，接受社會監(jiān)督。未按規(guī)劃要求完成配套設(shè)施建設(shè)的住房，不得交付使用；商業(yè)銀行不得提供個人住房貸款。
對資本金達不到規(guī)定標準、違反合同約定拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不得審批或同意其新開工項目，防止"半拉子"工程的產(chǎn)生。
新規(guī)定還強調(diào)，對未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證開工報告的項目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款。與此同時，各地也紛紛出臺整頓房地產(chǎn)細則，上海市日前就明確了警惕房地產(chǎn)市場的九大違規(guī)行為，將未取得商品房預售許可證擅自預售、違規(guī)銷售住宅共用部位以及"二次"賣房等行為都列為了違規(guī)行為。
2.什么是五證？
經(jīng)常有購房者在開發(fā)商還未取得預售許可證地，因購房心切或者在不知情的情況下就與開發(fā)商簽訂意向交付定金，這樣會引發(fā)日后的糾紛，對購房者的利益帶來損害。那么到底一套住房應(yīng)具備哪五證?它們各有什么作用?
通常所說的五證即是指：第一是《國有土地使用權(quán)證》，這是證明開發(fā)商已合法取得該土地的使用權(quán)，并繳納了土地出讓金；第二是《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，這個證書證明該房屋的規(guī)劃已取得規(guī)劃部門的許可；第三是《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，表明被允許在該土地上進行該項目的開發(fā)建設(shè)；第四就是《建設(shè)工程開工許可證》，允許該項目的工程進行施工建設(shè)；第五就是《預售許可證》，允許期房預售和現(xiàn)房銷售。
其中前兩個證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的，開工證是由市建委核發(fā)的，國有土地使用證和商品房預售證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。
3.怎樣看五證?
購房前您一定要了解你所要購買樓盤是否具備這五證。在了解一個項目前，還要對開發(fā)商的資信進行了解。所以，在簽訂合同之前，您需要仔細審查開發(fā)商的資格和"五證"，如果是現(xiàn)房，根據(jù)規(guī)定發(fā)展商已經(jīng)不需要輸銷售許可證了，而應(yīng)當改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記部門進行登記。辦理房屋產(chǎn)權(quán)證一定要看清發(fā)展商銷售的房子是否包括你所要的房子。
而這五證當中最重要的是兩證：國有土地使用證和預售許可證。這兩種如果核發(fā)，特別是如果具備了預售許可證的話，一般原則上沒有問題。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復印件很容易作弊。
看過五證之后，您應(yīng)該到相關(guān)部門去驗證是否五證真實，看相關(guān)部門有沒有您所要購買的項目的五證備案。
4.慎購期房首選現(xiàn)房
有關(guān)方面一再提醒購房者購房前要先問對方有無五證，但不少消費者往往輕信開發(fā)商的美麗諾言，一旦交完預定金或購房款，無盡的煩惱便會接踵而至。找開發(fā)商論長短，開發(fā)商即刻變了臉。
實際上，如果您已經(jīng)與開發(fā)商簽訂《認購合同》，但發(fā)現(xiàn)開發(fā)商五證還不齊全，可以退房；或者并不是因為五證問題也想退房的話，如果開發(fā)商沒有五證，也不算違約。
開發(fā)商必須具備銷售許可證才允許進行期房預售或現(xiàn)房銷售，而要取得銷售許可證則是在必須具備前幾個相關(guān)證書之后。所以開發(fā)商在不具備預售或現(xiàn)售的條件時是不允許銷售房屋的，更不允許收取任何預訂性質(zhì)的款項。因此，開發(fā)商與您所簽訂的認購合同無效，開發(fā)商應(yīng)全額退還您的定金。如果在簽購房合同時發(fā)現(xiàn)該樓盤的項目名稱與銷售許可證上的不符，一定以銷售許可證上的名稱為準，因為銷售許可證還是國家有關(guān)部門核發(fā)的具有法律效力的文件。
事實上，如果您在購買房屋前查看了開發(fā)商的五證，并驗證五證的真?zhèn)沃�，您還不能掉以輕心，真所謂"不見兔子不撒鷹"，還要看五證是否有效，您一定要慎購期房，首選現(xiàn)房。
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