購房應(yīng)具備的幾個常識
編輯：南陽樓市網(wǎng)
2004年06月16日11:50
來源：南陽樓市網(wǎng)
什么是印花稅？
答：印花稅是對因商事活動、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、權(quán)利許可證照授等行為而書立、領(lǐng)受的應(yīng)稅憑證征收的一種稅。商品房買賣買方應(yīng)交印花稅，稅率為0.03％。
辦理合同登記備案的時間是怎么規(guī)定的？
答：我國房地產(chǎn)規(guī)定，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)與承購人簽定商品房正式買賣合同后，應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。
商品房交付使用后，購房人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格怎么辦？
答：《辦法》第三十五條規(guī)定：商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重心核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
房屋所有權(quán)登記發(fā)證的法定機(jī)關(guān)是誰？
答：房屋所有權(quán)登記發(fā)證的法定機(jī)關(guān)是市、縣房地產(chǎn)管理部門。
房產(chǎn)登記的程序是什么？
答：房產(chǎn)登記的程序是：
（1）登記收件；
（2）登記的審查；
（3）繕證發(fā)證；
（4）歸檔和產(chǎn)籍異動整理；
（5）編制反禪宗登記薄。
購房者在訂立合同前，有權(quán)要求房地產(chǎn)商出示哪些材料？
答：《商品房銷售管理辦法》第二十三條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預(yù)售商品房的，還必須明示《城市商品房管理辦法》。
內(nèi)部認(rèn)購合法嗎？
答：內(nèi)部認(rèn)購是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得商品房銷售資格，即拿到《商品房（預(yù)）售許可證》之前的私自對外銷售行為�！渡唐贩夸N售管理辦法》第二十二條明文規(guī)定：不符合商品房銷售條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費用。所以說，內(nèi)部認(rèn)購是不合法的，不受法律保護(hù)。
購買商品房，未成年人能否辦理產(chǎn)權(quán)證？
答：不能。因為《民法》明確規(guī)定，18周歲以下公民不具有完全民事行為能力，不能獨立進(jìn)行民事行為或活動。
而購房這一行為屬于復(fù)雜的民事行為，不具有完全民事行為能力人（18周歲以下）根本不可能實施這一行為，產(chǎn)權(quán)證辦理也能辦到其監(jiān)護(hù)人名下，等到18周歲以上后辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
房屋交易過程中發(fā)生毀損的責(zé)任承擔(dān)
在房地產(chǎn)買賣過程中，雙方已經(jīng)簽訂了買賣合同，標(biāo)的物卻人為或自然原因遭受毀損，這時的責(zé)任承擔(dān)成了一個問題，在處理時應(yīng)區(qū)別不同情況。如果尚未辦理房屋權(quán)過戶手續(xù)，房屋所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任，已預(yù)付了價款的，應(yīng)當(dāng)退還預(yù)付的價款；買受人交付了訂金的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還訂金。但在下列情況下，出賣人可以免責(zé)：
1、房屋遭受水災(zāi)、火災(zāi)、地震、戰(zhàn)爭等意外毀損的，出賣人在及時通知買受人并取得有關(guān)機(jī)構(gòu)的合法證明的前提下可以免除違約責(zé)任。
2、買受人超過合同約定的時間不領(lǐng)受房屋，在超過的期限內(nèi)房屋遭受毀損，出賣人可以免責(zé)。
3、雖未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但買方已實際使用和管理了房屋，因買方管理不善而導(dǎo)致房屋遭受毀損的，出賣人可以免責(zé)。如果已經(jīng)辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，房屋的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移給買方，房屋遭受毀損的損失由買方自行承擔(dān)。
抵押貸款和按揭貸款是一碼事嗎？
答：房地產(chǎn)抵押貸款：是指銀行要求借款人以房地產(chǎn)商品為抵押物作為保證的貸款。分為實物抵押和房地產(chǎn)權(quán)抵押。
按揭是香港等地引進(jìn)的一種房地產(chǎn)貸款方式，購房人向銀行借款購房，在還清本息前，房屋的所有權(quán)不歸購房借款人所有，購房借款只擁有該房產(chǎn)的使用權(quán)。當(dāng)借款本息還清后由銀行和購房人一起去房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，這時房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)才真正歸購房人所有。
由此可知，抵押貸款和按揭貸款本質(zhì)區(qū)別是貸款期間房屋所有權(quán)歸屬不同，抵押貸款期間房屋權(quán)屬個人所有，而銀行直擁有抵押及處置權(quán)。我市現(xiàn)在通行的商品房商業(yè)貸款和個人公積金貸款采用的都是抵押貸款按揭的形式。我們口頭上說的按揭實際上是一種誤解。
購買商品房申請抵押貸款應(yīng)該具備什么條件？
答：應(yīng)具備以下條件：
（1）借款人是具有完全民事行為能力的自然人
（2）具有合法有效居留身份
（3）具有購買住房的合同或協(xié)議
（4）具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好、有償還貸款本息的能力
（5）同意以所購商品房做抵押，并由開發(fā)商或擔(dān)保公司作為擔(dān)保人
（6）以不低于所購住房全部價款的20％作為購房首期付款
（7）銀行規(guī)定的其它條件
辦理抵押貸款的程序是什么？
答：（1）貸款申請人填寫《個人住房貸款申請書》，并提交規(guī)定的各項文本資料。
（2）銀行對貸款進(jìn)行審查，審批同意后雙方簽訂《借款合同》、《抵押合同》；開發(fā)商或擔(dān)保公司與銀行簽訂《保證合同》，并經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證。
（3）客戶辦理房產(chǎn)保險及房產(chǎn)抵押登記。
（4）《借款合同》生效，建行將貸款劃至開發(fā)商賬戶。
（5）客戶按《按揭合同》每月按時還貸款本息。
（6）貸款還清后，辦理抵押注銷手續(xù)。
辦理抵押款消費者需要提交的手續(xù)？
答：（1）借款人與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》（一式五份）
（2）借款人已交部分房款收據(jù)
（3）個人省份證明
（4）個人戶口證明（非鄭州市戶口提供市區(qū)暫住證）
（5）個人穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入。
——共 [1] 頁——
關(guān)鍵字：南陽樓市、南陽房地產(chǎn)、南陽房產(chǎn)、南陽地產(chǎn)、南陽房價、南陽新樓盤、南陽房地產(chǎn)市場行情
免責(zé)聲明：
本網(wǎng)轉(zhuǎn)載內(nèi)容均注明出處，轉(zhuǎn)載是處于傳遞更多信息之目的，并不意味著贊同其觀點或證實其內(nèi)容真實性，針對文章有什么問題，請與我們聯(lián)系
（13598227718）
