精讀合同交房條款明晰購房者權益的界線
編輯：南陽樓市網
2004年06月16日11:09
來源：南陽樓市網
眼下，老百姓買房大都采用官方印制的標準合同。標準合同的第八條和第九條是專門規(guī)定吏房的條款，其中第八條規(guī)定的是交房期限，第九條規(guī)定的是開發(fā)商逾期交房的違約責任，本文將就兩條款中的有關問題進行講解。此外，第十四條關于基礎設施、公共配套建筑的規(guī)定，也與交房有關，在此一并予以說明。
交房條件
開發(fā)商將商品房交付購房者時，應當是合格的產品。如何判斷房屋是否合格，作為一般購房者不具備這種能力，需要由專業(yè)機構來認定。各地關于房屋交付使用條件的規(guī)定不盡相同，合同中的交付使用條件根據各地的具體規(guī)定及名稱來約定，示范合同第八條所列1-4就是一些地方的具體規(guī)定。
從購房者角度考慮，本人認為還是以開發(fā)商取得工程竣工驗收備案表作為交房條件為好，原因在于：其一，備案表是工程質量監(jiān)督管理部門對工程已通過竣工驗收的法律文書，具有較高的權威性，且注明了備案的時間，便于購房者判斷開發(fā)商的交房時間是否符合合同約定；其二，房屋交付使用除了四方驗收合格外，還須取得規(guī)劃、消防、環(huán)保、衛(wèi)生等部門的認可，只有取得了上述部門簽發(fā)的認可使用文件，才能交付使用，也才能辦理竣工備案手續(xù)。
延期交房
對于期房而言，房屋交付的時間往往在合同簽訂一定時間之后，短則幾月，長則幾年，而此期間會有不可知的因素合影響交房時間。標準合同第八條后半部分就是有關開發(fā)商延期交房事由款項，開發(fā)商開始在該款項上做文章，比如規(guī)定"特別惡劣的天氣"、"為配合國家及北京市政策"等原因而導致交房延期亦作為免責事由。作為購房者，在簽訂該款項時，應注意以下問題：
第一，盡量限制開發(fā)商延期交房的免責事由。免責事由過多，使得開發(fā)商捫艮多漏洞可鉆，隨意找一個理由就可以冠冕堂皇地逾期交房。一般而言，除了第八條規(guī)定的不可抗力原因外，不能再增加其他事由。
第二，對免責事由進行明確界定。由于免責事由尚未發(fā)生且在簽合同時無法預料，因此往往使用很原則的詞(如不可抗力)來進行表述，這類詞語的一個特點是具有很大的不確定性，而到規(guī)定事由發(fā)生時，對于規(guī)定事由是否為合同所規(guī)定的免責事由雙方往往會發(fā)生爭議。比如，就"非典"是否為不可抗力就有不同的觀點。因此，購房者可以要求在合同中對免責事由予以明確的界定，比如約定不可抗力的范圍。
第三，規(guī)定開發(fā)商的通知義務。如合同中規(guī)定了延期史房的免責事由，購房者應要求在合同中規(guī)定開發(fā)商的通知義務，即在免責事由發(fā)生之日起一定期限(具體期限由雙方約定，不宜過長)內，開發(fā)商應將免責事由通知購房者，以便購房者核實。
基礎設施和公共配套
示范合同第十四條是關于基礎設施和公共配套建筑達到使用條件的時間以及在規(guī)定日期未達到使用條件的處理辦法�；A設施主要是指與房屋建設相配套的供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等設施，公共配套建筑是指與房屋建設相配套的教育、商業(yè)、飲食、娛樂等公共建筑�；A設施、公共配套建筑狀況是購房人選擇商品房的重要考慮因素，很多糾紛也是因此而起。作為購房者，在簽訂購房合同時，應注意以下問題：
1．明確規(guī)定須達到使用條件的基礎設施、公共配套建筑的種類和時間。一般須規(guī)定的項目有水、電、氣、熱、通訊、有線電視、寬帶網、車位。對于不同的項目，時間要求有所不同。如水、電應在入住時達到使用條件，熱力可在采暖季到來前達到使用條件。同時，對于不同的摟盤，時間要求也應有所區(qū)別，如精裝修房屋，在入住時絕大部分基礎設施應運到使用條件。
2．未按規(guī)定時間達到使用條件的處理。建議購房者在合同中規(guī)定："如在規(guī)定時間來達到使用條件，視同逾期交房。按合同第九條逾期交房的規(guī)則進行處理。"這樣規(guī)定比較簡潔，又較容易操作，同時對開發(fā)商有一定的約束力。
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