房地產(chǎn)專業(yè)性很強(qiáng)，法律法規(guī)又非常復(fù)雜，購(gòu)房者難以掌握，并且大多數(shù)購(gòu)房者都是第一次購(gòu)房，沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，很多連合同也沒(méi)見過(guò)。于是個(gè)別開發(fā)商不講誠(chéng)信，在合同中設(shè)置了好多陷阱。因此購(gòu)房者要充分認(rèn)識(shí)到這些風(fēng)險(xiǎn)，并采取積極的預(yù)防措施。合同陷阱一不簽合同定金不退購(gòu)房者看好了房子，開發(fā)商往往先讓購(gòu)房者簽訂一個(gè)認(rèn)購(gòu)書或意向書，交付一定數(shù)額的定金。這本來(lái)是一個(gè)定金合同，然而一些開發(fā)商卻在這個(gè)合同中設(shè)置了陷阱，規(guī)定：簽訂本認(rèn)購(gòu)書之日起幾日內(nèi)交納首付款或全款，交首付款后幾日內(nèi)簽訂合同。如不交納首付或不簽合同，定金不退。按說(shuō)應(yīng)是先簽購(gòu)房合同，再交首付款或者全款，然而開發(fā)商卻把順序顛倒過(guò)來(lái)，讓你先交納房款再簽訂購(gòu)房合同。按開發(fā)商的設(shè)置，購(gòu)房者走出第一步，交納了定金，簽訂了認(rèn)購(gòu)書，你就得走第二步，交納首付或全款，否則定金不退。你走了第二步，就得走第三步，簽訂購(gòu)房合同，否則定金不退。問(wèn)題是開發(fā)商的購(gòu)房合同往往都已擬好，很不公平，簽了對(duì)購(gòu)房者不利。但走到這一步已將購(gòu)房者套牢了。合同陷阱二被動(dòng)簽字很多條款不公平購(gòu)房合同本來(lái)是由雙方平等協(xié)商的，但現(xiàn)在開發(fā)商卻早巳把合同條款擬好，留給購(gòu)房者的只是簽字的權(quán)利。很多條款也不公平，比如面積的確認(rèn)，建設(shè)部的推薦性條款為誤差在3％以內(nèi)的據(jù)實(shí)結(jié)算，超過(guò)3％的部分，漲水的無(wú)償歸購(gòu)房者，縮水的雙倍返還買受人。可有的開發(fā)商卻不選這一條款，在自行約定欄內(nèi)填上多退少補(bǔ)，據(jù)實(shí)結(jié)算，這樣漲水和縮水開發(fā)商均不承擔(dān)違約責(zé)任。關(guān)于違約責(zé)任，有的開發(fā)商將購(gòu)房者逾期付款的違約責(zé)任訂為5％，而自己逾期交房的違約責(zé)任訂為0． 5％，相差十倍。關(guān)于延期交房的條件，有的開發(fā)商寫明啡出賣人過(guò)錯(cuò)引起的，出賣人可以據(jù)實(shí)延期。比如說(shuō)建筑商誤工造成延期的，開發(fā)商就不承擔(dān)責(zé)任。這顯然是不公平的。只要不是不可抗力，你都應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，你承擔(dān)責(zé)任后可以向建筑商去追償。關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記，根據(jù)房管部門規(guī)定，商品房交付使用后90日內(nèi)辦理，有的合同卻簽成90個(gè)工作日，90個(gè)工作日是多少天?行家會(huì)告訴你：一個(gè)月是21．92個(gè)工作日。預(yù)防措施簽訂合同之前先學(xué)習(xí)簽訂合同之前，先學(xué)習(xí)，要請(qǐng)教房產(chǎn)律師。如果自己還是不懂，最好請(qǐng)房產(chǎn)律師代簽。千萬(wàn)不要盲目輕信別人，隨意簽訂合同。
另外，在簽合同之前，一定要查看開發(fā)商的五證，并且要查看原件，不具備五證的房子最好不要買。把開發(fā)商的廣告和承諾寫進(jìn)合同，并寫明不能兌現(xiàn)的違約責(zé)任。一定要等房地產(chǎn)開發(fā)公司房屋建起之后，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際勘察，再簽合同。簽合同時(shí)一定要訂明面積出現(xiàn)誤差的比例及處理方式，千萬(wàn)不要簽多退少，據(jù)實(shí)結(jié)算。房屋質(zhì)量不僅僅是開發(fā)商的問(wèn)題，往往還涉及到建筑商、材料供應(yīng)商，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，是很難防范的。所以購(gòu)房之前盡量選擇信譽(yù)較高的開發(fā)商。購(gòu)房簽約時(shí)，必須明察秋毫，規(guī)定某年某月某日交房并注明延期責(zé)任。認(rèn)購(gòu)書主要內(nèi)容你在選好房源，談妥價(jià)格后，便是該去簽訂認(rèn)購(gòu)書了，這個(gè)時(shí)候還得交付一定額度的定金，發(fā)展商此時(shí)會(huì)把有關(guān)的資料和相關(guān)文件交給你，并講清項(xiàng)目進(jìn)展情況。認(rèn)購(gòu)書主要內(nèi)容包括：1．認(rèn)購(gòu)物業(yè)；2．房?jī)r(jià)，包括戶型、面積、單位價(jià)格(幣種)、總價(jià)等；3．付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款；4．認(rèn)購(gòu)條件，包括認(rèn)購(gòu)書應(yīng)注意事項(xiàng)、定金、鑒定正式條約的時(shí)間、付款地點(diǎn)、帳戶、簽約地點(diǎn)等。在簽定完認(rèn)購(gòu)書后，銷售方還應(yīng)給購(gòu)房人發(fā)放<簽約須知》以便使購(gòu)房者明白下一個(gè)細(xì)節(jié)，購(gòu)房人只有明白其中內(nèi)容，才能順利簽定購(gòu)房契約，其內(nèi)容包括：簽約地點(diǎn)、購(gòu)房者應(yīng)帶證件、購(gòu)房者委托他人簽約時(shí)有關(guān)委托書的證明、有關(guān)貸款憑證的說(shuō)明繳納有關(guān)稅費(fèi)的說(shuō)明。購(gòu)房合同有了示范文本建設(shè)部頒發(fā)的新的購(gòu)房合同示范文本今年?月?日正式開始啟用。但有不少讀者打電話來(lái)反映，有的開發(fā)商仍用舊合同，還有的開發(fā)商把合同內(nèi)容空白處事先填寫好讓買家簽。新合同主要限定于內(nèi)、外銷商品房、經(jīng)濟(jì)適用房的期房買賣。少數(shù)開發(fā)商使用舊合同，可能是因?yàn)轫?xiàng)目不規(guī)范，相關(guān)證照沒(méi)有辦下來(lái)，無(wú)法填寫。對(duì)今年以來(lái)仍然使用舊合同簽約的，即使填寫整齊，房管部門也不予登記。因此舊合同堅(jiān)決不能再簽。對(duì)于有的開發(fā)商把示范文本有關(guān)內(nèi)容先行填寫，強(qiáng)加給買房人的做法，這是非常錯(cuò)誤的。合同雙方是平等主體，合同須雙方自愿協(xié)商，共同填寫。開發(fā)商代為填寫，如考試時(shí)代人答卷，得出的答案不能反映當(dāng)事人的心愿。對(duì)這種不平等條約，買房人也應(yīng)堅(jiān)決不簽。新合同保護(hù)力度增大首先是項(xiàng)目合法性。要求開發(fā)商對(duì)銷售的商品房幾個(gè)重要證件都要明示給消費(fèi)者，比如，要填寫出土地證號(hào)及用地批準(zhǔn)書的證號(hào)。要求填寫規(guī)劃的證件號(hào)。首先項(xiàng)目合法，其次，對(duì)標(biāo)的的容積率、層高、功能都做了規(guī)定。開工證號(hào)保證了房與地的合法性。如果是預(yù)售的還要填寫許可證號(hào)。其次是數(shù)量保護(hù)性。合同示范文本在銷售的面積上比原來(lái)的文本進(jìn)一步增大了保護(hù)消費(fèi)者的力度。如暫測(cè)與實(shí)測(cè)的差異處理辦法對(duì)消費(fèi)者有利，增加了雙倍返還的條款。有利于防范面積縮水房的出現(xiàn)。第三是完整時(shí)期的保護(hù)性。在交付工的程序上，新合同明確要求除提供有關(guān)質(zhì)量合格的證明以外還要交付使用說(shuō)明書，房屋維修書"兩書"，并要兌現(xiàn)。第四是權(quán)屬證件的時(shí)效性。房屋交付后，辦理產(chǎn)權(quán)證可以約定在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)必須辦完。當(dāng)然，這當(dāng)中有出讓金交付不夠，或質(zhì)量驗(yàn)收沒(méi)完成，相關(guān)部門辦事效率不高等都影響產(chǎn)權(quán)證辦理速度的原因。
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