怎樣與開發(fā)商"侃價"？
編輯：南陽樓市網(wǎng)
2004年06月16日09:54
來源：南陽樓市網(wǎng)
首先，應(yīng)清楚中意的物業(yè)行情如何。愈明了物業(yè)的基本資料，愈能增加變價的籌碼。預(yù)售房價格可分為表價、底價與成交價三種。表價為銷售現(xiàn)場的價格，底價則為發(fā)展商委托銷售公司的最后底線，兩者之間并無固定價差，基本每平方米有幾十到幾百元的差距。而成交價則是經(jīng)過買賣雙方交戰(zhàn)，在你情我愿的情況下成交的價格。在空間背景相同、個案規(guī)劃條件無二的情況下，善于議價者，其成交價可能出現(xiàn)比發(fā)展商底價低的數(shù)字。
一般來說，發(fā)展商在定房價時，是以總成本加上利潤及應(yīng)交稅費等。房屋成本主要包括土地、建筑、營銷等費用，以及證明費用、媒體廣告、利息負擔及預(yù)估銷售期間合理的空置率。當然，房地產(chǎn)具有獨特性，售價隨著物業(yè)的個別因素、區(qū)域因素與銷售時機而有所變動，故應(yīng)參考區(qū)域內(nèi)其他類似產(chǎn)品的價格。
掌握了房價如何判定后，對業(yè)務(wù)人員開價又如何"應(yīng)戰(zhàn)"呢？大多數(shù)業(yè)務(wù)人員對各種殺價均有說辭。但基于業(yè)績壓力，也會在權(quán)限范圍內(nèi)盡量達成交易。前提是，購房人要讓業(yè)務(wù)員感受到購房的誠意。另外應(yīng)清楚預(yù)售房的游戲規(guī)則。預(yù)售在銷售過程中，對價格的守放是靈活運用的。如個案推出后，有時會突然推出個別較低的個案，此時，該個案的議價空間就會拉大，但個案成交比為8：1時，業(yè)務(wù)人員守價會守得比較緊，議價空間相對縮小。
在買賣雙方的議價中，當購房者提出讓價要求時，銷售人員最初會基于預(yù)售房有某些不足之處，會先在權(quán)限內(nèi)每平方米讓個幾十元。若購房人出價與房價落差大，銷售人員才會請業(yè)務(wù)主管出面。那怎樣才能讓主管心甘情愿讓價呢?購房者可從挑剔產(chǎn)品著手，如對公共設(shè)施的計算、房屋內(nèi)部設(shè)施上的缺憾、相關(guān)管線的設(shè)計、營建成本等方面提出合理的看法，或?qū)Ψ课莞窬痔舫鲇械览淼拿�，主管可能會讓價的。
在現(xiàn)房方面，購房者宜把握兩個關(guān)鍵，一為交房前，發(fā)展商不敢大幅降價，避免交房時橫生糾紛。二為大型個案因戶數(shù)多，如降價對多數(shù)已購客戶無法交待，而小個案較易解決，故降價幅度可以拉大。
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