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解讀開發(fā)商的種種"贈(zèng)送"
編輯：南陽樓市網(wǎng) 2004年06月16日09:11 來源：南陽樓市網(wǎng)
作為一種促銷手段，開發(fā)商往往以贈(zèng)送來吸引購(gòu)房者，贈(zèng)送的內(nèi)容也五花八門。本文將京城房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)的開發(fā)商的種種"贈(zèng)送"行為進(jìn)行歸納，分為誤導(dǎo)型、侵權(quán)型、免責(zé)型、涉他型、無效型等類型，由律師對(duì)其一一進(jìn)行剖析，并提出相應(yīng)建議，以饗購(gòu)房者。

     侵權(quán)型"贈(zèng)送"(購(gòu)底層住宅送小花園)

     分析：經(jīng)常有開發(fā)商這樣宣傳，購(gòu)底層住宅，贈(zèng)送若干平方米的小花園。實(shí)務(wù)中也確實(shí)這樣"贈(zèng)送"了，似乎沒有什么問題。實(shí)際情況又是怎樣呢?

     開發(fā)商是在獲得了土地使用權(quán)后進(jìn)行開發(fā)，然后將房屋予以銷售。購(gòu)房者在購(gòu)買商品住宅時(shí)，除了獲得該房屋的所有權(quán)外，還同時(shí)獲得了一定的土地使用權(quán)。由于不同主體的房屋互相毗連，全體住戶對(duì)于土地使用權(quán)也是按份共有。土地使用權(quán)根據(jù)不同的用地狀況，設(shè)立獨(dú)立宗或共用宗。一宗地原則上應(yīng)包括樓房基礎(chǔ)占地、樓基周圍直接為樓房服務(wù)的土地(樓前甬道、樓后化糞池范圍內(nèi)用地)、樓房周圍的共用土地。每個(gè)住戶應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e＝住戶建筑面積X宗地總土地面積／宗地內(nèi)建筑面積。假設(shè)某開發(fā)商在10萬平方米的土地上建了30萬平方米的房屋，一住戶的房屋建筑面積為75平方米，則其可分?jǐn)偟耐恋孛娣e為25平方米。

     如果說平臺(tái)的贈(zèng)送有欺詐嫌疑的話，花園的贈(zèng)送則構(gòu)成了侵權(quán)。因?yàn)樽鳛榈讓幼簦c其他層住戶一樣，也只能擁有與其所購(gòu)房屋面積相應(yīng)的土地使用權(quán)。開發(fā)商贈(zèng)送底層住戶若干平方米的花園，實(shí)際上是贈(zèng)送了若干平方米的土地使用權(quán)，這顯然是侵犯了其他住戶的合法權(quán)益。這種贈(zèng)送在法律上是沒有依據(jù)的，是一種無效行為。即使開發(fā)商贈(zèng)送了花園，政府也不會(huì)為底層住宅購(gòu)房人辦理相應(yīng)花園的土地使用權(quán)證，因?yàn)殚_發(fā)商在銷售房產(chǎn)時(shí)，己相應(yīng)地將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給了每一購(gòu)房者，開發(fā)商自己在此時(shí)已不擁有土地使用權(quán)，所以也就談不上贈(zèng)送花園了。二層以上的住戶完全可以要求底層住戶退出該花園。

     建議：底層購(gòu)房者應(yīng)意識(shí)到其中所存在的法律風(fēng)險(xiǎn)，在決定是否購(gòu)買和確定價(jià)格時(shí)，應(yīng)將小花園的因素排除在外。其他層住戶可單獨(dú)或通過業(yè)主委員會(huì)維護(hù)自己的合法權(quán)益，制止開發(fā)商的侵權(quán)行為。

     誤導(dǎo)型"贈(zèng)送"(買躍層住宅送南北大平臺(tái))

     分析：很多人之所以購(gòu)買躍層住宅，就是看上了其中可以頭頂藍(lán)天的平臺(tái)，而開發(fā)商的贈(zèng)送無疑更增加了其誘惑力。但稍加留意就會(huì)發(fā)現(xiàn)：這是所有開發(fā)商在銷售帶平臺(tái)住宅時(shí)的一大賣點(diǎn)。這就不能不令人生疑：為什么所有開發(fā)商的促銷手段會(huì)表現(xiàn)出如此驚人的一致呢?而我們?yōu)槭裁从謴臎]聽說開發(fā)商贈(zèng)送陽臺(tái)、贈(zèng)送客廳、贈(zèng)送臥室呢?

     究其原因，在于與商品房的面積計(jì)算規(guī)則和計(jì)價(jià)方式有關(guān)。我們知道，平臺(tái)作為與躍層住宅功能上不可分割的一部分，無論是根據(jù)常識(shí)，還是依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十二條"商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售"的規(guī)定，開發(fā)商都不可能將其與其他部分分割開來進(jìn)行銷售。而在計(jì)算房?jī)r(jià)時(shí)，一般又是以建筑面積為基礎(chǔ)。但根據(jù)現(xiàn)行《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》、 《北京市房地產(chǎn)測(cè)繪細(xì)則》等面積計(jì)算規(guī)則，平臺(tái)不計(jì)算建筑面積。因此，才有了開發(fā)商的如此宣傳。其中，開發(fā)商決不會(huì)吃虧，在確定躍層住宅單價(jià)時(shí)，早已將平臺(tái)不計(jì)面積這--因素考慮在內(nèi)，根本不可能有真正的贈(zèng)送。

     還有購(gòu)房者擔(dān)心：受贈(zèng)后，是否會(huì)就平臺(tái)部分多交物業(yè)費(fèi)呢?這種擔(dān)心也是多余的。物業(yè)費(fèi)的收取有兩種計(jì)算單位，一種是按戶收取，如保安費(fèi)，平臺(tái)的有無與該種費(fèi)用的多少?zèng)]有關(guān)系；另一種是按建筑面積收取，如綠化費(fèi)，如前所述，由于平臺(tái)不計(jì)面積，物業(yè)公司也就無權(quán)就平臺(tái)收取額外的物業(yè)費(fèi)。因此也就不用擔(dān)心平臺(tái)會(huì)增加物業(yè)費(fèi)用。

     去年南方某商家在皮鞋的促銷中這樣宣傳："買左腳、送右腳"，我們開發(fā)商的做法有異曲同工之"妙"。對(duì)于這種帶有欺詐嫌疑的廣告，作為購(gòu)房者，不要被這樣的宣傳所迷惑。

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