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于杭——本土市場(chǎng)的差異化 品質(zhì)建設(shè)才是關(guān)鍵
編輯：南陽(yáng)樓市網(wǎng) 2011年08月31日10:56 來源：南陽(yáng)樓市網(wǎng)
前言：2011年是我國(guó)“十二五”規(guī)劃的開局之年，房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中起到了舉輕若重的作用。2011年的樓市定調(diào)，調(diào)控仍將是主旋律，且力度更大、要求更嚴(yán)、決心更強(qiáng)，市場(chǎng)將會(huì)存在走量的機(jī)會(huì)�；赝详�(yáng)市上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，雖然國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控力度不斷升溫，從二套房首付大幅提升，到三套房限貸、再到三套房限購(gòu)，在這種大環(huán)境下南陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)卻并未受到太大影響。以往7、8月份本該是地產(chǎn)行業(yè)的淡季，但在今年南陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然呈現(xiàn)出一片欣欣向榮的繁華景象。

    在一年一度的中秋佳節(jié)即將來臨之際，南陽(yáng)樓市網(wǎng)特別邀請(qǐng)了南陽(yáng)房地產(chǎn)界的各位營(yíng)銷精英和媒體界的朋友們?cè)诖藲g聚一堂，以獨(dú)特的視角和地道的分析來共同探討2011年南陽(yáng)房地產(chǎn)的風(fēng)起云涌，一同來把脈南陽(yáng)樓市！

    南陽(yáng)中協(xié)置業(yè)總經(jīng)理于杭：

    1、分析一下目前南陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步調(diào)控，全國(guó)大部分城市都受到影響，作為三線城市的南陽(yáng)房地產(chǎn)將會(huì)遇到什么樣的問題？在未來將如何發(fā)展？

    作為南陽(yáng)本土的開發(fā)企業(yè)，也見證了南陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)十年來發(fā)展的歷程。作為開發(fā)企業(yè)，我從三個(gè)方面闡述南陽(yáng)房地產(chǎn)企業(yè)。1.南陽(yáng)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展肯定要迎來新的時(shí)代，這個(gè)時(shí)代很可能是2008年網(wǎng)絡(luò)媒體與傳統(tǒng)媒體發(fā)展的時(shí)代。2008年受金融危機(jī)的影響，對(duì)房地產(chǎn)的供應(yīng)量和銷售量值有很大影響。目前國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控力度的加大，在今年的 7、8月份，國(guó)務(wù)院召開會(huì)議專題研究房地產(chǎn)調(diào)控。在7月中旬的會(huì)議中，明確提到調(diào)控常態(tài)化，調(diào)控力度不放松，堅(jiān)持調(diào)控常態(tài)化，也就是房地產(chǎn)市場(chǎng)以后將處在不斷調(diào)整中。近期內(nèi)的國(guó)家常務(wù)會(huì)議，提到二、三線城市將會(huì)被列入限購(gòu)城市，這其中包含了70多中小個(gè)城市。

    在這種情況下，我們?cè)賮碚劚镜厍闆r，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有差異化，地域特征非常明顯，南陽(yáng)房產(chǎn)開發(fā)形式和周邊地區(qū)不具可比性，東北板塊農(nóng)運(yùn)會(huì)這些利好因素是它獨(dú)有的東西，但是房地產(chǎn)的發(fā)展受政策的影響是非常大的，我們本地的走勢(shì)，包括房地產(chǎn)項(xiàng)目定位，不可能繞過房地產(chǎn)調(diào)控這個(gè)門檻，只是說調(diào)控的影響會(huì)有大小。具體到7月份以來，各個(gè)房地產(chǎn)公司銷售部門都能感覺到量?jī)r(jià)都處于焦灼狀態(tài)，6、7月份本是傳統(tǒng)的商業(yè)淡季，另外，加之房地產(chǎn)受國(guó)家調(diào)控大政策的影響，這種影響心理層面不可缺少，尤其是在縣區(qū)的開發(fā)企業(yè)可能感覺更深刻一些，中央出臺(tái)限貸，限貸對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行三限，限購(gòu)、限貸、限價(jià)，尤其是限貸，它不單單影響房地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)節(jié)，對(duì)融資渠道和現(xiàn)金流，也影響到消費(fèi)者的后期付款情況。南陽(yáng)13縣市區(qū)在08年前后，每家銀行是爭(zhēng)著找開發(fā)公司做按揭業(yè)務(wù)。2008年以前，每家專業(yè)銀行貸款余額用于消費(fèi)按揭的大約在4000萬，而現(xiàn)在，以唐河一個(gè)縣為例，一個(gè)項(xiàng)目累計(jì)貸款1.6個(gè)億，從2010年10月份到今年6月份，這8個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，一個(gè)縣放貸僅4000萬，這種消費(fèi)貸款供應(yīng)不足，導(dǎo)致銷售情況表面繁榮的現(xiàn)象出現(xiàn)，項(xiàng)目開發(fā)的一線人員最能體會(huì)到在后續(xù)建設(shè)資金的回籠上已經(jīng)收到很深的影響。在這種情況下勢(shì)必影響開發(fā)企業(yè)在運(yùn)作項(xiàng)目的方式。在過去的銷售流程為：修建售房部，認(rèn)籌發(fā)卡賣卡、開盤，把項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)下來，而現(xiàn)在，尤其是城中村項(xiàng)目還依賴這種模式，但肯定會(huì)影響到項(xiàng)目今后的運(yùn)作，這是調(diào)控對(duì)開發(fā)、對(duì)銷售的影響。

    那么調(diào)控、限購(gòu)到底會(huì)把房地產(chǎn)引向何處？目前來講，不確定因素很強(qiáng)，我們應(yīng)該感覺到2010年以來，被稱為史上調(diào)控最嚴(yán)厲的一年，房?jī)r(jià)上漲也是最瘋狂的年頭，為什么這兩個(gè)嚴(yán)厲會(huì)重疊在一起呢？拿南陽(yáng)講，從2010年的下半年，縣級(jí)市的地價(jià)、房?jī)r(jià)超過開發(fā)企業(yè)的承受能力，鄧縣東區(qū)的土地一畝為200多萬，在這種嚴(yán)厲的情況下，還出現(xiàn)高地價(jià)，開發(fā)企業(yè)在這個(gè)市場(chǎng)環(huán)境內(nèi)有很深切的體會(huì)。調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整或者轉(zhuǎn)變，是持續(xù)的過程，但是這種持續(xù)的背后，是有形的力量和無形的力量間的博弈，中央利益與地方利益的博弈，也是開發(fā)商與所處環(huán)境的博弈。其中，開發(fā)商在產(chǎn)業(yè)鏈條上，在博弈鏈條上，處于相對(duì)弱勢(shì)的一個(gè)環(huán)境，從現(xiàn)在看到、聽到溫家寶總理在6月份在中央人民廣播電臺(tái)接待聽眾的時(shí)候，談到房?jī)r(jià)總理說的不算，總經(jīng)理說的算，而實(shí)際是房?jī)r(jià)總理說的不算，總經(jīng)理說的也不算，受地方政府這些特殊因素的影響。在調(diào)控最嚴(yán)的時(shí)候，南陽(yáng)周邊城市的地價(jià)走向了歷史新高。

    在社旗，投資環(huán)境、建設(shè)環(huán)境都很差，但是趙河沿岸的土地招拍掛每畝都在100萬以上，新野在7月18號(hào)掛牌土地起步價(jià)6000萬，成交價(jià)是1.2億。在這種地價(jià)高攀的情況下，談房?jī)r(jià)的降低，談房產(chǎn)企業(yè)自身的調(diào)整，我覺得都很微弱，調(diào)控不是誰說的算的問題，這種持續(xù)一波高過一波的調(diào)控最終會(huì)到一定程度的走勢(shì)。

    目前國(guó)家保障房的大力供應(yīng)，到保障房制度的設(shè)定存在一定問題，但是一線、二線城市已經(jīng)有一定的效果。另外，住房建設(shè)部現(xiàn)在正在網(wǎng)上頒布房地產(chǎn)開發(fā)制度管理征求意見稿。1998年房地產(chǎn)作為一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)開始發(fā)展，而房地產(chǎn)開發(fā)管理辦法是在2001年出臺(tái)，晚于這個(gè)行業(yè)兩年，而現(xiàn)在住房建設(shè)又重新修訂了房地產(chǎn)開發(fā)管理辦法，對(duì)過去開發(fā)一級(jí)資質(zhì)的條件進(jìn)行了調(diào)整，由原來注冊(cè)資金5000萬，現(xiàn)在調(diào)整為注冊(cè)資金2個(gè)億，原來開發(fā)面積25萬方，現(xiàn)調(diào)整為開發(fā)面積是60萬平米，連續(xù)3年正在建設(shè)的項(xiàng)目不低于30萬平米。所以現(xiàn)在這些門檻的提高，基本上反映了高層政府已經(jīng)從源頭上對(duì)該制度的重新設(shè)計(jì)。

    房地產(chǎn)市場(chǎng)的收益和權(quán)力通過政策法規(guī)穩(wěn)定下來，對(duì)我們中小型城市會(huì)有很大影響。目前南陽(yáng)300多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，按照新的資質(zhì)管理辦法，符合一級(jí)資質(zhì)的，按現(xiàn)在的資質(zhì)條件幾乎沒有一家。在2009年前后，在老辦法的管理?xiàng)l件下，南陽(yáng)有三家一級(jí)資質(zhì)企業(yè)，這些現(xiàn)象是我們?cè)谘杏憰r(shí)候應(yīng)該關(guān)注的。另外，就是對(duì)南陽(yáng)城中村改造和縣級(jí)開發(fā)過程中，出現(xiàn)的房地產(chǎn)新生力量不容忽視，二分之一以上都是新生力量，例如：錦寓置業(yè)、誠(chéng)發(fā)地產(chǎn)，這些公司雖然起步較晚，但是起點(diǎn)都非常高，一個(gè)項(xiàng)目可能都是老牌企業(yè)十年的業(yè)績(jī)，這種新生力量會(huì)改變未來南陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展格局，這是我說的調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)格局的影響。

    另外，本地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資環(huán)境問題，這個(gè)問題在2006年以前，一度是房地產(chǎn)的熱門話題，后來由于房?jī)r(jià)問題的凸顯，08年房地產(chǎn)政策的凸顯，掩蓋了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存環(huán)境的問題，而這個(gè)問題最終會(huì)影響房地產(chǎn)的走向。在2008年金融危機(jī)的時(shí)候，全國(guó)兩會(huì)上，河南省政協(xié)主席在全國(guó)政協(xié)會(huì)議上提出了一個(gè)1號(hào)提案，優(yōu)化房地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)環(huán)境，降低房地產(chǎn)稅費(fèi)，其中有段很經(jīng)典的話被全國(guó)各大平面媒體轉(zhuǎn)載，房地產(chǎn)所項(xiàng)目取得到最后銷售終結(jié)，經(jīng)歷了18個(gè)局委，58個(gè)科室，68項(xiàng)收費(fèi)，這個(gè)提案引起了政協(xié)很大關(guān)注，中央也非常關(guān)注房地產(chǎn)的投資環(huán)境乃至民營(yíng)企業(yè)創(chuàng)業(yè)環(huán)境這個(gè)問題。但隨著房地產(chǎn)調(diào)控與房?jī)r(jià)的凸顯，由于種種原因，而掩蓋了房地產(chǎn)企業(yè)的焦灼狀態(tài)，從南陽(yáng)這個(gè)城市來說，房地產(chǎn)投資環(huán)境是歷史上最低的。這10年來，南陽(yáng)從整個(gè)創(chuàng)業(yè)環(huán)境，包括房地產(chǎn)投資環(huán)境應(yīng)該是最低點(diǎn)，所以說這對(duì)房?jī)r(jià)的影響很明顯。在06年，房地產(chǎn)行業(yè)商會(huì)為了優(yōu)化投資環(huán)境，還提出了減免配套費(fèi)、各種會(huì)費(fèi)等這樣一個(gè)報(bào)告，而實(shí)際運(yùn)營(yíng)過程中，這個(gè)報(bào)告并沒有執(zhí)行，而且南陽(yáng)房地產(chǎn)各項(xiàng)費(fèi)用全部上調(diào)。

    對(duì)于當(dāng)前的情況，開發(fā)商們應(yīng)珍惜環(huán)境，抓緊項(xiàng)目進(jìn)度，提升樓盤品質(zhì)，讓樓盤的價(jià)值與價(jià)格更接近真實(shí)，真正做一個(gè)有良心的開發(fā)商，做一個(gè)有品位的開發(fā)企業(yè)。南陽(yáng)開發(fā)企業(yè)的高管能夠向文化領(lǐng)域靠近，我覺得這是南陽(yáng)房地產(chǎn)的幸事，是南陽(yáng)人民的好事！

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